Sáng 28/9, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp tổ chức Diễn đàn bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất với chủ đề: “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”; công bố báo cáo nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam - Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi.
Chương trình có sự tham dự của Lãnh đạo Bộ Xây dựng, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; các nhà khoa học, chuyên gia tư vấn; đại diện các doanh nghiệp phát triển bất động sản và các cơ quan báo chí.
Nhìn nhận, đánh giá của các chuyên gia tham dự Diễn đàn và kết quả Báo cáo nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt Nam, hành trình vượt bão và động lực phục hồi” của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam với góc nhìn của hơn 30 chuyên gia cao cấp về bất động sản, tài chính, pháp lý… đều thống nhất nhận định chung rằng, thị trường bất động sản sẽ phục hồi trở lại từ quý I đến quý III/2024. Trong đó, thời điểm rõ nét nhất những dấu hiệu hồi phục sẽ bắt đầu từ quý II năm sau.
Tuy nhiên, điều kiện để phục hồi hay hình thái chu kỳ mới của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào hiệu quả của các biện pháp chính sách để tháo gỡ khó khăn, khuyến khích thị trường tự điều chỉnh, khắc phục những hạn chế hiện tại. Đồng thời cũng phụ thuộc vào việc liệu các doanh nghiệp bất động sản sẽ đưa ra được các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực sự của phần lớn người mua nhà, với độ tin cậy cao về pháp lý, chất lượng và giá cả hợp lý hay không.
Phát biểu khai mạc và đề dẫn Diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong gần hai năm qua, thị trường bất động sản đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư gặp khó khăn, bị suy giảm mạnh về thanh khoản. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng. Những doanh nghiệp bất động sản còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ, nỗ lực rất lớn bằng sự kiên tâm, sáng tạo, đổi mới và thích ứng mới để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.
“Đến thời điểm tháng 9/2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư đã có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước”, TS. Nguyễn Văn Khôi nhận định.
Cơ sở và động lực phục hồi thị trường bất động sản đang dần xuất hiện
Phát biểu tại Diễn đàn, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế, liên quan mật thiết tới nhiều ngành kinh tế lớn như: Xây dựng, tài chính, du lịch, sản xuất kinh doanh…
Ông Hoàng Hải đánh giá, trên thực tế, thời gian qua, thị trường và doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Hoạt động đầu tư, phát triển, kinh doanh nhà ở và các loại hình sản phẩm khác vẫn còn những điểm chưa phù hợp, đồng bộ và chưa theo kịp quốc tế. Tại một số địa phương lớn, 70 - 80% dự án đang tạm ngừng thi công. Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, thiếu phân khúc nhà ở có giá phù hợp với các đối tượng có thu nhập thấp, đặc biệt là thiếu nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
“Trước đây, doanh nghiệp chờ đợi Chính phủ tháo gỡ khó khăn nhưng trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp cũng đã chủ động, linh hoạt và đồng hành cùng Chính phủ để giải quyết những vướng mắc chung của thị trường”, ông Hoàng Hải cho biết.
Đưa ra những đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện nay đang phải trải qua giai đoạn rất khó khăn cùng với bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế trong nước và thế giới, tuy nhiên, chưa tới mức khủng hoảng.
“Trong vòng 1 năm vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam rất khó khăn. Bàn thảo về thời điểm hồi phục thị trường ở thời điểm hiện tại là vô cùng quan trọng và cần thiết”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện có 6 yếu tố tác động chính đến thị trường bất động sản Việt Nam, bao gồm: Kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý giám sát; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tài chính; giá và niềm tin; cung - cầu; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch.
Phân tích cụ thể từng yếu tố, TS. Cấn Văn Lực cho biết, thứ nhất là tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt đẹp hơn.
Thứ hai, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần từ quý III/2024. Tính đến tháng 8, lạm phát đã duy trì được mức 4,57%. Về lãi suất, tính đến ngày 1/9, lãi suất qua đêm giảm gần bằng thời điểm đầu năm 2021, dưới 1%; lãi suất tái chiết khấu là 3%; lãi suất tái cấp vốn 4,5%.
Thứ ba, vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi. Thứ tư, quy hoạch các cấp đang hoàn thiện; đầu tư công, phát triển CSHT được đẩy mạnh. 8 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đã đạt hơn 352 nghìn tỷ đồng.
Thứ năm, nghĩa vụ tài chính đang trong tầm kiểm soát và tiếp cận vốn được duy trì. Cuối cùng, cung - cầu và giá tiến tới cân bằng hơn, hợp lý hơn.
“Tôi khẳng định, đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, đây là giai đoạn sàng lọc, lành mạnh hoá thị trường và nhiều quốc gia trên thế giới đang đi theo hướng đi này”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, có một số từ khóa được doanh nghiệp, nhà đầu tư và truyền thông nói nhiều về thị trường bất động sản hiện nay là: Thiếu nguồn cung, giảm cầu, thiếu sự quan tâm của chính quyền địa phương, thiếu vốn. Điều này cũng chứng tỏ, sức khoẻ của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang rất suy yếu. Suy yếu từ quy mô, số lượng, nhân sự và cả tiềm lực tài chính.
Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chỉ có khoảng 23% doanh nghiệp có thể “cầm cự” được hết quý III năm nay nếu không có các chính sách điều hành vĩ mô với sự tác động mạnh mẽ.
Tuy nhiên, theo ông Đính, thị trường đã có những chuyển biến tích cực. Với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, từ chỗ nguồn cung trong quý I sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, chỉ có hơn 1.000 giao dịch nhưng sang tới quý II đã có sự chào bán trở lại với trên 200 sản phẩm và có khoảng 3.700 giao dịch thành công; sang đến quý III đã có hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc đã ra hàng mở bán.
“Những điều này cho thấy, điều hành của Chính phủ đã có những kết quả bước đầu. Trong thời gian tới cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật, các cơ chế, chính sách”, TS. Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.
Sự chuyển biến rõ rệt sẽ bắt đầu từ quý II/2024
Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, trong giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản có một số động lực để phục hồi như sau:
Thứ nhất là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ban ngành đã chỉ đạo sâu sát để giải quyết các vấn đề khó khăn trên thị trường bất động sản, từ đó tháo gỡ vướng mắc về cả cơ chế, chính sách, thủ tục hành chính, tiếp cận vốn…
Thứ hai là thị trường bất động sản đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở từng phân khúc. Các chủ đầu tư đang xem xét, cân nhắc để tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Đó là yếu tố quan trọng cho thấy việc tái cấu trúc trên toàn thị trường, không tập trung cụ thể ở phân khúc nào.
Thứ ba, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.
“Chính vì lẽ đó, từ cuối năm 2022 đến nay, chúng ta đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai và đây là cơ hội lớn để thị trường bất động sản phục hồi. Hiện nay, quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi lớn tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo tôi, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường sẽ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được đưa ra thị trường”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm.
Cũng đưa ra dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng.
“Chúng tôi dự đoán quý IV/2023 là thời điểm bắt đầu phục hồi. Hy vọng rằng, sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc do các chính sách tháo gỡ khó khăn đang từng bước có tác động tốt đến thị trường bất động sản”, TS. Nguyễn Văn Đính kỳ vọng.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, tiền tệ Quốc gia cũng hy vọng rằng quý II đến quý III/2024, thị trường sẽ có dấu hiệu phục hồi nhưng sẽ phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ.
Tăng cung nhà giá rẻ để đưa thị trường bất động sản về giá trị thực
TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, thị trường hiện nay đang khủng hoảng phân khúc và phân khúc đang thiếu nhất là nhà ở giá rẻ.
“Chúng ta nên tập trung toàn bộ nguồn lực để phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở giá rẻ, đưa thị trường bất động sản trở về giá trị thực. Vì thực tế thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ mới là ‘tử huyệt’ để thị trường bất động sản đi lên”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.
Cùng với đó, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, cần phải thành lập quỹ để cho vay nhà ở giá rẻ hoặc quỹ tín thác nhà ở giá rẻ. Cùng với đó, không nên để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.
Đưa ra khuyến nghị chính sách, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị, (i) cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn các phân khúc thị trường bất động sản; (ii) kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro; (iii) quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản; chú trọng điều tiết cung - cầu bất động sản, giá cả.
Ngoài ra, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua; thực hiện tốt các Nghị định, Nghị quyết, Thông tư... Cuối cùng, cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc cụ thể các dự án bất động sản; đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi.
Tại Diễn đàn, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã công bố báo cáo nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam - Hành trình “vượt bão” và động lực phục hồi, do VIRES và Reatimes phối hợp với gần 30 chuyên gia kinh tế, tài chính, ngân hàng, pháp lý, quy hoạch hàng đầu của Việt Nam thực hiện thông qua phương pháp phân tích số liệu, dữ liệu chuyên sâu, khảo sát, điều tra xã hội học và một số phương pháp chuyên ngành khác.
Báo cáo có dung lượng 260 trang gồm 4 phần nội dung lớn: Báo cáo tổng quan; Góc nhìn chuyên gia; Đồng hành cùng doanh nghiệp; Danh mục dự án xúc tiến đầu tư.
Báo cáo nghiên cứu đã nhận diện những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, cụ thể là những vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để gây ảnh hưởng đến nguồn cung; trở ngại về dòng vốn, gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Đặc biệt tại nhiều địa phương vẫn còn xuất hiện tình trạng né tránh, đùn đẩy công việc, tâm lý sợ trách nhiệm, không dám tham mưu, đề xuất xử lý công việc trong một bộ phận cán bộ, công chức, ảnh hướng đến tiến độ triển khai các dự án.
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đáy của hình “chữ U” và đang trong chu kỳ đi ngang. Dự kiến, chu kỳ “đi ngang” và có xu hướng nhích dần lên dù rất chậm, sẽ kéo dài đến hết năm 2023. Bước sang năm 2024, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn tạo đà phục hồi. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chính thức phục hồi theo xu hướng hình “chữ V” từ giữa quý II/2024.
Trong giai đoạn 2023 - 2030, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của cách mạng công nghiệp lần thứ tư./.
