Dùng mồi cam kết lợi nhuận để "bẫy" khách hàng mua nhà
Giá thuê cam kết tại nhiều dự án nhà ở cao hơn nhiều so với giá cho thuê trên thị trường dễ khiến người mua lầm tưởng về tỷ suất lợi nhuận cho thuê.
Tung giá cam kết cao gấp đôi thị trường
Cam kết lợi nhuận cho thuê là chiêu bài mà một số chủ đầu tư áp dụng cho các dự án mở bán gần đây. Điển hình, cuối năm 2023, một chủ đầu tư tung chính sách cam kết lợi nhuận cho thuê hấp dẫn đối với tại một dự án ở TP.HCM.
Cụ thể, chủ đầu tư đang đưa ra chính sách cam kết thuê lại tại dự án với mức giá thuê lại căn hộ khoảng 10 - 20 triệu/tháng, trong 2 năm. Khách hàng nếu không chọn phương án cho công ty thuê lại thì được nhận chiết khấu 120 - 240 triệu (tương đương 50% giá trị cam kết thuê lại). Hiện dự án đã bàn giao cho khách hàng và đưa vào sử dụng.
Tuy vậy, mức giá cho thuê của thị trường thực tế thấp hơn nhiều so với mức cho thuê mà chủ đầu tư cam kết với khách hàng. Cụ thể, mức giá mà nhiều nhà đầu tư rao cho thuê hiện nay chỉ vào khoảng 6-8 triệu đồng/căn đối với sản phẩm 2 phòng ngủ (chỉ khoảng 50% mức giá cho thuê mà chủ đầu tư cam kết).
Ngoài ra, chủ đầu tư này còn áp dụng "chính sách cam kết thuê lại shophouse tại dự án với tổng ưu đãi khoảng 1,5 tỷ đồng. Hợp đồng thuê kéo dài 36 tháng. Đây được xem là khoản lợi nhuận tức thì, tạo thu nhập thụ động cho nhà đầu tư và gia tăng tính thanh khoản cho dự án. Tức mức cam kết mà chủ đầu tư đưa ra tương đương khoảng 42 triệu đồng/tháng trong vòng 36 tháng".
Khảo sát giá cho thuê thực tế hiện nay đối với dòng sản phẩm shophouse đang được các chủ nhà rao cho thuê lại chỉ 18 triệu đồng/tháng, và từ 22 triệu đồng đối với căn có diện tích lớn hơn (thấp hơn 1 nửa so với mức cam kết chủ đầu tư đưa ra). Đây được xem là mức cho thuê mà khách hàng kỳ vọng, song theo môi giới, khách hàng cũng gặp khó khăn khi tiếp cận khách thuê. Thực tế lượng shop bỏ trống khá nhiều, không đạt mức lợi nhuận cho thuê như mong muốn.
Tương tự, một chủ đầu tư cũng áp dụng chính sách cam kết cho thuê tỉ suất lợi nhuận hấp dẫn đối với một dự án tại Bình Dương. Theo đó, cuối năm 2023, chủ đầu tư tung chính sách giãn tiến độ thanh toán và chính sách cam kết cho thuê đột phá chưa từng có. Cụ thể, sản phẩm nhà ở và shophouse sẽ được hưởng ưu đãi cho thuê từ 25 - 40 triệu/tháng, kéo dài đến 18 tháng. Tương đương tổng giá trị cam kết từ 450 - 720 triệu đồng.
Để đưa ra mức cam kết này, chủ đầu tư cho rằng, hiện định giá thuê của dự án đang ngang ngửa mặt bằng quận trung tâm. Đây cũng là cam kết cho thuê với định giá và tổng giá trị vào hàng cao nhất trên thị trường bất động sản Bình Dương tính đến thời điểm này.
"Trong bối cảnh thị trường đang ở giai đoạn "hồi sức", cần kích cầu thanh khoản thì việc cam kết cho thuê như dự án là giải pháp tối ưu bởi có tính hỗ trợ lâu dài, đảm bảo lợi nhuận, giúp khách hàng an tâm quay lại thị trường. Đồng thời, cam kết cho thuê còn minh chứng cho tiềm lực của đội ngũ phát triển và tiềm năng của dự án", thông tin quảng bá cho hay.
Với mức giá bán từ 4 - 6 tỷ đồng/ sản phẩm nhà phố với mức cam kết như trên, nhiều khách hàng lầm tưởng rằng họ sẽ có lời. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế, trên nhiều diễn đàn, mức giá cho thuê nhà phố tại dự án này được chủ nhà rao cho thuê hiện chỉ rơi vào dưới 25 triệu đồng/m2/tháng (tức thấp hơn khoảng 40% so với cam kết).
Giá thuê được tính vào giá bán ?
Bài toán về cam kết cho thuê đang được chủ đầu tư Bcons áp dụng đối với các dự án ra mắt gần đây. Cụ thể, trong tháng 11/2023, Bcons tung chính sách thiết thực nhằm kích cầu sản phẩm phẩm căn hộ Bcons City (tọa lạc đường Phan Bội Châu, khu Đông Tân Hóa, thành phố Dĩ An). Cụ thể, tại tháp Green Topaz, căn hộ 2 phòng ngủ được cam kết cho thuê 10 triệu đồng/tháng. Đối với dự án Bcons Polaris, căn hộ 1 phòng ngủ 9 triệu đồng/tháng. Căn hộ 2 phòng ngủ 12 triệu đồng/tháng. Thời hạn cam kết cho thuê trong 2 năm, tương đương khoảng 200 - 240 triệu đồng.
Tháng 5/2024, Bcons tiếp tục áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận tại Bcons City khi mức cam kết lên đến 14 triệu đồng/tháng trong vòng 2 năm. Theo môi giới, mức cam kết này khách hàng có thể nhận sau khi bàn giao và được trả lợi nhuận theo tháng.
Dự án Bcons City áp dụng cam kết lợi nhuận cho thuê để kích cầu
Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế, hiện nay mức giá cho thuê xoay quanh khu vực gần kề các dự án của Bcons chỉ dao động từ khoảng 5-8 triệu đồng. Điển hình như dự án chung cư Opal Boulevard, hiện nay môi gới đang tìm khách thuê cho căn 2PN với giá thuê chỉ 6-7 triệu đồng/tháng. Dự án Phú Đông Premier cũng được rao cho thuê với diện tích 68m² - 2PN giá cho thuê chỉ 5,5 đến 6 triệu/tháng. Căn hộ Charm City giá thuê 1PN khoảng 4 triệu đồng, trong đó căn 2PN chỉ khoảng hơn 5 triệu đồng. Một dự án khác đã bàn giao của Bcons là Bcons Garden cũng được rao mức cho thuê căn 2PN với giá thuê chỉ từ 4,4 - 5 triệu đồng, có đầy đủ nội thất giá hơn 6 triệu đồng. Tương tự, dự án Opal Skyline, HT Pearl đang cho thuê căn 2PN 65m2 chỉ khoảng 5 - 6 triệu đồng/tháng đã bao gồm phí quản lý.
Khi liên hệ tìm hiểu để thuê, môi giới cho biết lượng căn hộ bỏ trống tại các dự án này khá lớn, đó là nguyên do chủ nhà buộc phải giảm giá thuê.
Nhận định về tiềm năng căn hộ cho thuê, báo cáo thị trường Batdongsan.com.vn vào tháng 9/2023 cho biết, lợi suất từ đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM đang giảm rất mạnh, từ mức 4,3% năm 2021, hiện chỉ còn ở mức 4,1%, thấp hơn mức trung bình của cả nước và chưa thể về lại như thời điểm trước dịch.
Xét về nhu cầu tìm thuê, hầu như các quận huyện thuộc TP.HCM đều có lượt tìm căn hộ cho thuê giảm. Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm căn hộ cho thuê quận 2 giảm 10,6%, quận 7 giảm 6%, Bình Thạnh giảm 34%, quận 9 và Thủ Đức (cũ) giảm 33%, Bình Tân giảm 18%, Nhà Bè giảm 4%, quận 1 giảm 3% và Bình Chánh giảm 19% so với tháng 8 trước đó.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, giá bán chung cư đang ngày càng tăng nhanh, tính riêng trong quý 3/2023, giá bán chung cư TP.HCM vẫn cao nhất cả nước, trung bình từ 45,5 triệu đồng/m2. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao hơn vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên.
Vỡ nợ vì tin vào "cam kết lợi nhuận"
Câu chuyện về vỡ trận cam kết lợi nhuận và bài học nhãn tiền từ các dự án trước đó là bằng chứng rõ ràng nhất về việc có nên tin vào chiêu thức câu dụ này của các chủ đầu tư. Trước đó, vào năm 2016, dự án condotel Cocobay Đà Nẵng khi vừa ra mắt lập tức gây sốt với chính sách "cam kết lợi nhuận" vô cùng hấp dẫn lên đến 12%. Tuy nhiên đến cuối năm 2019, dự án bất ngờ dừng thi công vì gặp vướng mắc về pháp lý condotel, chủ đầu tư dự án cũng gửi thông báo đến khách hàng về việc ngưng trả lãi suất theo hợp đồng ban đầu.
Cụ thể, Công ty Thành Đô đã ký thỏa thuận chia cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm đầu tiên với khách hàng sở hữu condotel. Đến tháng 11/2019, chủ đầu tư thông báo ngừng chính sách cam kết lợi nhuận bắt đầu từ ngày 1/1/2020 do khó khăn về mặt tài chính, đồng thời đưa ra hướng giải quyết cho khách hàng gồm chuyển đổi các căn hộ condotel thành chung cư; thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền hoặc tự đề xuất giải pháp hợp lý hơn. Song doanh nghiệp này cũng không hứa về ngày chính xác có thể hoàn lại tiền.
Vụ siêu dự án Cocobay vỡ trận cam kết lợi nhuận vào năm 2019 khiến cho hàng ngàn nhà đầu tư "đổ nợ"
Ngay sau đó, hàng nghìn nhà đầu tư đã chia thành nhiều nhóm khác nhau, ròng rã nhiều tháng trời đi đòi quyền lợi. Nhiều nhà đầu tư cho biết, dù giá bán condotel của Cocobay Đà Nẵng cao hơn thị trường rất nhiều nhưng với mức cam kết lãi suất 12%/năm đã đủ hấp dẫn để họ xuống tiền. Thậm chí, nhiều người đã vay mượn từ ngân hàng rất nhiều tiền để đầu tư vào đây nên sau khi chủ đầu tư tuyên bố không trả lãi khiến họ hoàn toàn vỡ mộng trong khi phía ngân hàng đòi nợ.
Sau khi dừng trả lợi nhuận cam kết từ năm 2019, mới đây Công ty Thành Đô, chủ đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Cocobay) thông báo khách hàng phải nhận căn hộ khác hoặc chấm dứt hợp đồng.
Vào năm 2020, tại báo cáo gửi Thủ tướng về các bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), Bộ Công an cũng đã chỉ đích danh một số doanh nghiệp bất động sản đã thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua căn hộ du lịch theo cam kết đã được ký với người mua.
Việc này ảnh hưởng tới khách hàng mua căn hộ do khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cam kết sẽ trả cao trong thời gian 8-10 năm không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh, người mua sẽ được ngân hàng cho vay vốn đến 70% giá trị căn hộ và thế chấp bằng chính căn hộ hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, sau đó chủ đầu tư ngừng chi trả lợi nhuận theo cam kết nhưng người mua vẫn phải trả lãi vay, ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua.
Giữa năm 2022, nhiều chủ sở hữu condotel FLC Grand Hotel Hạ Long cũng bức xúc trước việc chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn FLC và đơn vị thuê, quản lý khai thác Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển FLC Hạ Long (viết tắt Công ty FLC Hạ Long) không thực hiện đúng cam kết đã ký theo hợp đồng mua bán và hợp đồng thuê và quản lý. Số tiền cam kết lợi nhuận 12% FLC chưa trả cho khách hàng lên tới hàng trăm triệu đồng.
Tương tự, dự án căn hộ khách sạn Bavico Nha Trang được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%/năm cũng đã "vỡ trận" vào năm 2019. Ngày 30/11/2019, Cục Điều tra hình sự Bộ Quốc phòng phối hợp với Công an tỉnh Thừa Thiên Huế đã bắt ông Đinh Tiến Sử - Tổng Giám đốc Công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt (Bavico) vì tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" liên quan đến dự án này.
Tiền đâu để cam kết lợi nhuận?
Phân tích về bài toán dùng "Cam kết lợi nhuận" để kích cầu, nhiều chuyên gia cho rằng đây thực chất là chiêu "dùng mỡ nó rán nó" của các chủ đầu tư. Trong bài toán này, doanh nghiệp đã tính hết lợi nhuận trong giá bán, còn rủi ro và thiệt thòi dĩ nhiên thuộc về người mua.
Theo một chuyên gia bất động sản, hiện nay, nhiều chủ đầu tư dùng chiêu thức “lấy thịt mình chia cho mình”, nghĩa là nâng giá bất động sản cao hơn giá trị thực để bán cho khách hàng. Sau đó, họ lấy chính số tiền ấy trả cho khách hàng theo hình thức cam kết lợi nhuận. Chủ đầu tư lấy tiền của khách hàng trước và họ dùng số tiền đó để kinh doanh loại hình khác. Nếu thắng lợi thì doanh nghiệp trả lợi nhuận, nếu thất bại thì khách hàng là người gánh chịu.
Một chuyên gia về tài chính cũng cho rằng doanh nghiệp sẽ đưa phần trăm cam kết lợi nhuận vào giá bán. “Mỗi năm họ cam kết 10%, 3 năm 30%, họ đưa thẳng con số này vào giá bán nhà. Trong trường hợp nếu có rủi ro cho dự án, lợi nhuận của doanh nghiệp đã nằm trong giá bán rồi”.
Còn theo chuyên gia Savills, hiện nay, các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động, trong khi rủi ro chủ yếu nằm ở giai đoạn sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện.
“Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết. Trong nhiều trường hợp, ngay từ giai đoạn hoạch định, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng”, Savills nhận định.
Ở góc độ khác, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, dòng tiền để trả cam kết lợi nhuận có thể lấy từ hoạt động, dự án khác để chi trả cho khách hàng, tùy vào sức khỏe của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, cần lưu ý là kể cả doanh nghiệp khỏe, nhưng đầu tư tràn lan cũng ảnh hưởng đến dòng tiền. Vì vậy, việc nâng giá bán để trả chi phí cam kết lợi nhuận cũng là một chiêu trò, một nghệ thuật bán hàng, giống như nâng giá sản phẩm rồi làm chương trình khuyến mãi.
“Ví dụ như họ nói giảm 20% cho sản phẩm đó nhưng thực chất giá bán đã được nâng lên đến 40%. Khách hàng phải tỉnh táo trong những trường hợp này. Kể cả khi trả tiền cam kết lợi nhuận cũng vậy, họ trả chậm, nghĩa là họ lấy chính tiền lãi đó để trả cho mình. Khách hàng chỉ nhìn thấy số tiền mình thu về, mà không nhìn thấy sản phẩm bị nâng giá, số tiền phải bỏ ra như thế nào. Tính ra khách hàng bỏ ra cả cục tiền nhưng chỉ thu về một, vài đồng”, ông Phượng nhận định.
Luật sư Phượng cũng nói thêm, hầu như doanh nghiệp đa phần đều xoay vòng vốn. Nếu thị trường không thuận lợi, đến thời điểm khách hàng đồng loạt yêu cầu chủ đầu tư mua lại sản phẩm thì sẽ bị hủy hợp đồng. Thậm chí, doanh nghiệp còn thế chấp dự án cho ngân hàng. Hoặc trong trường hợp khách hàng muốn hủy hợp đồng, yêu cầu chủ đầu tư mua lại thì họ sẽ dùng các biện pháp câu giờ, duy trì vài ba năm. Những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính, họ mới phải dùng đòn bẩy như vậy.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa thừa nhận, nhiều trường hợp chủ đầu tư cam kết lợi nhuận là một hình thức kích thích mua hàng. Khi dự án hoàn thành đã bán hết thì chủ đầu tư lúc đó đã hết trách nhiệm.
Đối với khách hàng, nếu gặp chủ đầu tư không uy tín, sau 2 năm người ta không thực hiện thì cũng khó làm gì được chủ đầu tư, vì đây một sự ràng buộc vô tình chứ không chặt chẽ. Việc cam kết lợi nhuận cũng chỉ mang tính hình thức, trên lý thuyết thôi chứ khó có chủ đầu tư nào tính toán đúng được sau 1 - 2 năm cả.
“Nếu cam kết 1 năm, 2 năm, trong ngắn hạn thì doanh nghiệp sẽ khó khăn do khó quay vòng vốn. Thị trường bất động sản không thể lúc nào cũng tăng trưởng, có thể năm nay tăng, năm sau giảm, có khi tăng đột biến.
Nếu mua bất động sản mà không xem xét kỹ giá đó hợp lý chưa thì khách hàng phải chịu. Hiện tại, chưa tổ chức nào đánh giá uy tín doanh nghiệp một cách khách quan để người mua tham chiếu được. Do vậy, khách hàng cần cẩn trọng trước khi quyết định xuống tiền”, ông Quang nói thêm.
