Trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ và 306 chung cư cũ độc lập. Đến nay, nhiều nhà chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp độ D có thể đổ sập bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, việc cải tạo đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, mới thực hiện được hơn 1%.
Đặt quyết tâm đẩy nhanh tiến độ trong việc cải tạo chung cư cũ, mới đây, Thành ủy Hà Nội ban hành Quyết định số 947-QĐ/TU về thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố do Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Chu Ngọc Anh làm Trưởng ban Chỉ đạo.
Có nhiều nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ của Hà Nội giậm chân tại chỗ trong suốt 14 năm qua như nguồn vốn ngân sách Thành phố còn hạn hẹp; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của Thành phố chưa được người dân đồng thuận... Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư cũ rối như tơ vò là nằm ở việc không thể tìm ra lời giải thỏa đáng cho các con số.
Hệ số đền bù cho người dân khu tập thể cũ bao nhiêu là đủ? Số tầng của chung cư mới sẽ được xây cao bao nhiêu? Mật độ dân số ở khu vực được xây mới lại bao nhiêu là phù hợp...
Theo các chuyên gia, để gỡ được nút thắt lớn nhất trong việc cải tạo chung cư cũ thì cần có sự vào cuộc của 4 nhà: Nhà nước, nhà chuyên môn, doanh nghiệp và người dân để đưa ra lời giải thỏa đáng cho các con số này.
Bà Vương Phan Liên Trang, chuyên gia quy hoạch, Phó Tổng Giám đốc enCity đã nêu ra một số quan điểm mới trong cải tạo chung cư cũ, với kinh nghiệm từ các nước trên thế giới.
“30 năm nay chúng ta làm nhiều cách rồi, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cũng được phát triển và cải thiện rồi, nhưng vẫn chưa hiệu quả nên vẫn cần thay đổi nữa. Về phía Nhà nước cần hoàn thiện khung pháp lý và bổ sung việc đánh giá, phân loại các nhà chung cư cũ với các tiêu chí mới. Còn nhà chuyên môn, người dân cần tư duy mới không? Tôi nghĩ là có. Hiện nay có rất nhiều người dân ác cảm với nhà cao tầng, cứ nghe đến cải tạo chung cư mà xây thành nhà cao 20 - 25 tầng là đã “dị ứng” rồi. Trong khi nhà cao tầng không phải thủ phạm và yếu tố duy nhất gây ra quá tải hạ tầng, bởi vì quá tải hạ tầng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Mật độ dân cư, hệ số sử dụng đất hoặc tổng diện tích sàn, dân số… Thậm chí, nhà cao tầng tạo ra nhiều khoảng trống để bố trí cây xanh, sân vườn, nhiều tiện ích hơn.”
“Chỉ tiêu suy cho cùng cũng chỉ là những con số”
Đề cập đến vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất trong cải tạo chung cư cũ là dân số, bà Vương Phan Liên Trang chia sẻ quan điểm: “Cần một tư duy mới cho vấn đề dân số. Chúng ta cứ bảo phải giãn dân, phải giảm dân số, phải tuân thủ theo các chỉ tiêu của những đồ án cấp trên đã được phê duyệt, nhưng thực tế hiện trạng dân số đã cao hơn thời điểm các đồ án đó được phê duyệt cách đây một thời gian. Trong lúc chúng ta đang bàn về chuyện có tăng dân số hay không thì dân số vẫn tiếp tục tăng. Dân số tăng, hạ tầng cũ và thiếu.”
Mục tiêu cuối cùng là đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, cả trong căn hộ và ngoài căn hộ, trong bối cảnh xung quanh, giữ gìn các giá trị văn hóa cộng đồng dân cư... Cần một tư duy mới để nhìn nhận được các giải pháp tốt, đi vào chất lượng, chứ không chỉ đảm bảo số lượng. Chỉ tiêu suy cho cùng cũng chỉ là những con số.
Ví dụ như chỉ tiêu diện tích cây xanh 7m2/đầu người (cho đô thị loại đặc biệt) mới chỉ quy định được số lượng, chứ chưa đưa ra được chất lượng. Giải pháp tốt là phải có chất lượng, điều quan trọng là không gian xanh được bố trí như thế nào, ở đâu, có nằm trong khoảng cách phù hợp đến từng người dân, có dễ dàng tiếp cận không, có tạo ra nhiều trải nghiệm thú vị và thân thiện cho người dùng không.
Kinh nghiệm Singapore đã làm rất tốt về không gian xanh không chỉ ở trên mặt đất mà còn theo chiều đứng của công trình, trên mái, cho thấy những giải pháp về kiến trúc xanh đi cùng các giải pháp về nước, tiết kiệm năng lượng…
Cần xem xét khía cạnh sáng tạo chứ không chỉ nhìn vào tầng cao và dân số
Bàn về giải pháp trong cải tạo chung cư cũ, bà Trang cho rằng, hiện nay, các giải pháp sáng tạo trong quy hoạch đô thị mới hoặc cải tạo khu chung cư cũ còn giải quyết các vấn đề về bãi đỗ xe, đảm bảo có chợ truyền thống trong không gian sống mới hiện đại, bảo tồn các công trình có giá trị văn hóa, di sản, cung cấp tiện ích, trường học, khuyến khích đi bộ và phát triển gắn với giao thông công cộng, đặc biệt với nhiều nhà chung cư cũ nằm ở vị trí gần các trục đường giao thông công cộng.
Bên cạnh đó, giải pháp tốt còn tính toán được mặt tài chính, mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư. Chính vì vậy, khi lựa chọn giải pháp, chúng ta cần có cái nhìn tổng quát và hướng tới chất lượng, tính khả thi.
Trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị, việc điều chỉnh quy hoạch là hoàn toàn bình thường. Có điều chỉnh toàn bộ và điều chỉnh cục bộ. Có rất nhiều cách thức tính toán các chỉ tiêu cũng như giải pháp cần phải cập nhật và điều chỉnh dựa trên sự thay đổi của thời đại.
Một ví dụ về quốc gia trong khu vực là đất nước Singapore, hiện nay họ đã có những bản quy hoạch sử dụng đất cho nền công nghiệp 5.0 chứ không chỉ là 4.0 nữa. Bởi hiện nay đã có những công nghệ sản xuất tiên tiến như in 3D, xưởng sản xuất có thể đặt ngay tại đất ở, dẫn đến những chỉ tiêu trước đây về dải cây xanh cách ly, khoảng cách để không gây tiếng ồn từ khu sản xuất... đã không còn cập nhật.
Giờ đây mọi chuyện đã thay đổi, do khoa học công nghệ phát triển, kinh tế phát triển, nhu cầu của người dân thay đổi, vì thế rất nhiều giải pháp cần phải xem xét.
