Nỗ lực “kích hoạt” thị trường nghỉ dưỡng nhưng vẫn có độ trễ
Khung pháp lý của căn hộ du lịch (condotel), một dòng sản phẩm đặc biệt của thị trường bất động sản đã phần nào được chi tiết hóa tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 20/5.
Tiếp nối sau đó, Bộ Tài nguyên Môi trường cũng có công văn 3382 gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu rà soát, ban hành theo thẩm quyền các văn bản để tổ chức thực hiện Nghị định số 10. Trong đó, Bộ yêu cầu các địa phương cần đẩy mạnh việc cấp sổ đỏ cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ…
Theo giới phân tích, Nghị định 10 và Công văn 3382 là tin vui lớn đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cho thấy vấn đề cấp sổ hồng cho condotel được các cơ quan quản lý thực sự quan tâm. Các bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có hướng dẫn cụ thể, chính thống và thực hiện đồng bộ trên phạm vi cả nước. Dù chưa tạo được bước nhảy vọt để phục hồi nhưng về niềm tin của cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã được củng cố.
Tuy nhiên, các thông tin mới chỉ tích cực về mặt chính sách, còn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá ảm đạm. Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam cho biết, trong tháng 5, nguồn cung mới biệt thự biển chỉ có 9 căn (chỉ tương đương khoảng 2% so với cùng kỳ) tại cả ba miền Bắc - Trung - Nam, chủ đầu tư chỉ bán được một căn khiến lượng tiêu thụ giảm 99,6% so với cùng kỳ.
Nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm, nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng booking không như kỳ vọng. Theo DKRA, giá bán sơ cấp đi ngang trong khi nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm kích cầu khách mua. Các yếu tố về pháp lý, lãi suất, sự hồi phục chậm của ngành du lịch cũng là nguyên nhân khiến thị trường nghỉ dưỡng rơi vào trầm lắng.
Tương tự, phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung mới đạt 139 căn, sụt giảm 82% so với cùng kỳ. Miền Nam và miền Bắc vẫn là khu vực dẫn đầu nguồn cung. Riêng miền Trung ghi nhận khan hiếm nguồn cung mới mở bán. Sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ giữa quý II/2022 đến nay do những ảnh hưởng chung của thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu vực miền Nam, chiếm 94% tổng lượng tiêu thụ mới cả nước. Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động, những chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng.
Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn ảm đạm là do nhiều yếu tố như pháp lý, lãi suất cao, ngành du lịch phục hồi chậm... Theo dự kiến, trong thời gian tới nguồn cung cũng như sức cầu thị trường sẽ có dấu hiệu khởi sắc nhờ những thông tin tích cực từ Chính phủ. Tuy nhiên, thị trường này vẫn sẽ không có nhiều đột biến rõ nét trong ngắn hạn.
Còn theo bà Uyên Nguyễn, Trưởng Bộ phận Tư vấn Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương, các văn bản chính sách mới được ban hành là tín hiệu tích cực cho thị trường nghỉ dưỡng, góp phần giải quyết được vướng mắc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng trong thời gian qua. Tuy nhiên, theo bà Uyên, giữa việc ban hành Nghị định đến khi đi vào thực tiễn sẽ có độ trễ nhất định.
Bà phân tích, vấn đề pháp lý này đã tồn tại nhiều năm và thậm chí trong giai đoạn trước đó bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhanh và tốt. Do đó các văn bản này sẽ tác động tích cực trong thời gian trung và dài hạn.
Còn về trước mắt, sự ảm đạm của phân khúc có nhiều yếu tố. Trong đó nguyên do quan trọng là thời gian qua nhiều doanh nghiệp khó khăn bị ảnh hưởng từ dịch Covid 19, xung đột chính trị… khiến việc kinh doanh không thuận lợi nên nhà đầu tư không được lợi nhuận như kỳ vọng, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường.
Cần định danh bất động sản nghỉ dưỡng
Theo giới chuyên gia, trong ngắn hạn, cần đẩy nhanh và rút ngắn độ trễ của những quy định bảo đảm quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp khi tham gia vào đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng để tạo sự an tâm cho nhà đầu tư khi bỏ ra một nguồn tiền lớn. Việc kịp thời, chủ động hoàn thiện các căn cứ pháp lý điều chỉnh theo hướng có quy định cụ thể phù hợp với thực tiễn, góp phần quản lý, khai thác và phát triển tốt nhất loại hình này sẽ tạo điều kiện khơi thông nguồn vốn đầu tư không chỉ cho phân khúc mà còn cho cả thị trường bất động sản. Tiếp đó, trong dài hạn các vấn đề pháp lý bất động sản quy định tại các bộ luật cần thống nhất và sớm ban hành.
Tại Chương trình Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV, Quốc hội tiến hành thảo luận phiên toàn thể tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 19/6, đại biểu Lương Văn Hùng (đoàn Quảng Ngãi) cho biết, hiện nay, Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại, các quy định về bất động sản này nằm rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau, nội dung không đồng bộ, chi tiết, chưa quy định cụ thể về cơ chế quản lý sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này, cơ chế giao dịch loại hình bất động sản này trên thị trường.
Bên cạnh đó, các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay các văn bản pháp luật liên quan cũng chưa đề cập đầy đủ đến loại hình bất động sản này... nhưng các sản phẩm này đã xuất hiện trên thị trường dẫn đến thực tế nhiều địa phương lúng túng, vướng mắc.
Đối với Nhà nước đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện thủ tục hành chính, giải quyết tranh chấp phát sinh... Các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong thuyết phục khách hàng, tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. Đối với khách hàng sau những tranh chấp liên quan đến bất động sản du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng dẫn đến nhà đầu tư khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này.
Do đó, theo đại biểu, để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển cần có những quy định pháp luật cụ thể về định danh bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại, làm rõ đặc tính, mục đích phát triển du lịch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý, vận hành đối với mỗi loại hình.
Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Vấn đề liên quan đến cơ chế, chính sách của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã được ban hành rất nhiều nhưng bên cạnh do có độ trễ nhất định thì còn nhiều các yếu tố khác nên thị trường chưa thực sự tăng trưởng tốt như kỳ vọng. Mặt khác, phân khúc nghỉ dưỡng có thể phát triển thời gian tới hay không còn phụ thuộc vào tầm nhìn của các chủ đầu tư trong việc đưa ra chiến lược, kế hoạch thu hút khách hàng, mô hình du lịch phải được thay đổi mới mẻ và kết hợp phát triển đa mục tiêu. Nhà đầu tư cũng phải có kinh nghiệm, để đầu tư vào những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển theo đúng xu hướng, đem lại hiệu quả thực sự khi đưa vào sử dụng”./.
