FDI lập đỉnh 5 năm, bất động sản khu công nghiệp chuẩn bị bước vào chu kỳ mới

Công ty Chứng khoán Shinhan Securities vừa công bố báo cáo cập nhật về triển vọng bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn cuối năm 2025, cho thấy xu hướng phục hồi sau giai đoạn chững lại bởi biến động thuế quan từ Mỹ.

Theo báo cáo, trong 6 tháng đầu năm, khu vực miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ 353ha, giảm nhẹ so với cùng kỳ nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 80,5%.

Tại miền Nam, diện tích hấp thụ đạt hơn 168ha với tỷ lệ lấp đầy 85,3%. Giá thuê trung bình tiếp tục tăng nhẹ, đạt 165 USD/m2/chu kỳ ở miền Bắc (+4,9% YoY) và 207,9 USD/m2/chu kỳ ở miền Nam (+2,2% YoY).

Diện tích cho thuê đất tại cả hai miền trong quý II suy giảm do ảnh hưởng chính sách thuế đối ứng của Mỹ, nhưng dự kiến sẽ bật tăng trở lại từ quý III khi Mỹ chính thức công bố chi tiết chính sách vào ngày 1/8/2025.

Miền Bắc được dự báo hưởng lợi nhiều hơn nhờ xu hướng “Trung Quốc +1”, đặc biệt trong bối cảnh mức thuế Mỹ áp lên Trung Quốc hiện ở mức 55%, cao hơn nhiều so với Việt Nam (20%).

Ở góc độ nhu cầu thuê, miền Bắc ghi nhận sự sụt giảm trong 6 tháng đầu năm 2025 do hoạt động cho thuê chững lại trong quý II. Tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn đạt 87,4% và nhà kho xây sẵn đạt 88,8%.

Trong khi đó, miền Nam vẫn duy trì được mức tăng trưởng ổn định bất chấp tác động thuế quan, với tỷ lệ hấp thụ đạt lần lượt 87,5% đối với nhà xưởng xây sẵn và 77,7% với nhà kho xây sẵn.

Giá thuê cũng xu hướng tăng ở cả hai miền: miền Bắc ghi nhận 5,1 USD/m2 đối với nhà xưởng xây sẵn (+2% YoY) và 4,7 USD/m2 đối với nhà kho xây sẵn (+3,5% YoY); miền Nam ghi nhận 4,9 USD/m2 (+1,6% YoY) và 5 USD/m2 (+2,2% YoY).

Dòng vốn FDI tiếp tục là điểm sáng của thị trường khu công nghiệp.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, vốn FDI thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2025 đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% và là mức cao nhất trong 5 năm qua.

Tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 26,14 tỷ USD, tăng 27,4% so với cùng kỳ.

Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và Đài Loan ghi nhận tăng trưởng mạnh từ quý I, trong khi dòng vốn từ Anh và Mỹ cũng tăng đáng kể. Lĩnh vực chế biến - chế tạo tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong dòng vốn FDI, chiếm 62% tổng vốn vào Việt Nam.

Riêng vốn FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.394 triệu USD, tăng tới 51% so với cùng kỳ; trong đó, bất động sản khu công nghiệp, nhà ở và văn phòng là các phân khúc hưởng lợi rõ nét.

Theo dữ liệu CBRE giai đoạn 2022-2024, doanh nghiệp Trung Quốc chiếm khoảng 39% FDI vào các KCN miền Bắc nhờ lợi thế gần biên giới, chi phí logistics thấp và xu hướng dịch chuyển sản xuất nhằm giảm rủi ro chuỗi cung ứng.

Về nguồn cung, Shinhan Securities dự báo năm 2025 hai miền sẽ bổ sung đáng kể quỹ đất mới. Cụ thể, miền Bắc khoảng 1.000ha, tập trung tại Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hưng Yên; miền Nam khoảng 1.100ha, chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Giá đất công nghiệp dự kiến đi ngang trong năm 2025 do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao, dự báo đạt 83% tại miền Bắc và 90% tại miền Nam.

Giai đoạn 2025F-2027F, CBRE dự báo nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc duy trì quanh mức 500.000m2 và miền Nam khoảng 200.000m2; nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt lần lượt 300.000m2 và 400.000m2. Giá thuê và tỷ lệ hấp thụ được dự báo đi ngang trong năm 2025, trước khi tăng trở lại khoảng 2-3%/năm từ 2026.

Cũng theo báo cáo từ Shinhan Securities, kết quả kinh doanh 6 tháng của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng khả quan, chủ yếu nhờ đóng góp từ quý I - thời điểm trước khi Mỹ công bố thuế đối ứng toàn cầu.

Sang quý II, doanh thu có xu hướng chững lại do khách hàng tạm hoãn ký thuê đất, nhưng lợi nhuận vẫn ổn định nhờ mặt bằng giá thuê tiếp tục tăng.

Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại các tỉnh trọng điểm như Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh ở miền Bắc và Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu ở miền Nam tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu ổn định.

Theo đánh giá từ Shinhan Securities, triển vọng nửa cuối năm 2025 được đánh giá sẽ tích cực hơn khi dòng vốn FDI dự kiến đẩy mạnh thuê đất trở lại sau giai đoạn chờ đợi của quý II.