Nghiên cứu của JLL cho rằng, trong 30 năm qua, TP.HCM đã chứng kiến một sự phát triển vượt bậc. Tuy nhiên, tăng trưởng nhanh chóng phải đối mặt với nhiều vấn đề phát sinh. Cơ sở hạ tầng trong khu vực trung tâm hiện tại đang bắt đầu quá tải dưới áp lực mở rộng nhanh chóng, khó tìm quỹ đất trống, giá trị đất đai đã đạt đến mức làm cho việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê không còn khả thi và giá thuê văn phòng đã đạt đến mức đỉnh điểm kể từ năm 2008.
Mảnh đất giàu tiềm năng
Theo số liệu của Hiệp hội các nhà sản xuất Ô tô Việt Nam (VAMA), tình trạng ùn tắc giao thông tại TP.HCM không ngừng tăng lên trong 5 năm gần đây với số lượng ô tô tăng 35 phần trăm mỗi năm từ năm 2012 – 2016.
Do đó, quy hoạch tổng thể cho Thủ Thiêm sẽ giảm bớt những áp lực phải đối mặt với khu trung tâm hiện tại. Ngoài ra, còn góp phần giữ gìn giá trị lịch sử của khu trung tâm cũ vốn từng là “Hòn ngọc Viễn Đông" nhờ vào việc hạn chế sự phá dỡ công trình cũ và sự tái phát triển.
Thủ Thiêm sỡ hữu 657ha nằm đối diện với khu trung tâm kinh tế hành chính hiện tại qua bờ bên kia sông Sài Gòn. Quy mô toàn khu bao gồm 176 lô đất với khoảng 3,2 triệu mét vuông sàn nhà ở, và 3,4 triệu mét vuông sàn thương mại, Thủ Thiêm sẽ là nơi sinh sống và làm việc của 145.000 cư dân và 217.000 nhân viên. Khu trung tâm tài chính mới sẽ là nơi có nhiều trụ sở chính của các tập đoàn kinh tế và sẽ trở thành một điểm đến sôi động kết hợp các khu nhà ở, văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và căn hộ dịch vụ.
Bán đảo Thủ Thiêm nằm ở vị trí trung tâm TP.HCM và được xác định là khu trung tâm tài chính kinh tế quan trọng nhất của thành phố trong tương lai.
Tuy nhiên, theo JLL, việc phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm bị chậm tiến độ so với kế hoạch do vấn đề đền bù đất đai phức tạp, điều kiện kinh tế biến đổi khôn lường và thâm hụt ngân sách.
“Mặc dù vậy, với những áp lực lên khu trung tâm hiện tại và sự cam kết của chính phủ trong việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng chính tại Thủ Thiêm, chúng tôi tin rằng kể từ khi quy hoạch Sasaki chính thức được công bố 12 năm trước đây, bây giờ, là thời điểm “vàng” mà các nhà đầu tư nên nhanh tay hơn bao giờ hết trong cuộc đua tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Thủ Thiêm”, JLL nhận định.
Đặc biệt, với vị trí cửa ngõ chiến lược từ TP.HCM đến các khu phát triển trong tương lai về phía đông, bao gồm cả sân bay quốc tế Long Thành, cộng với hệ thống hạ tầng giao thông ngày một hoàn thiện, dự báo đây sẽ là khu vực thu hút nhiều nhà đầu tư tập trung phát triển vào các dự án bất động sản quy mô lớn.
Giá đất tiếp tục tăng trong vài ba năm tới
Theo ghi nhận của JLL, hiện phần lớn quỹ đất ở Thủ Thiêm đã có nhà đầu tư thông qua rất nhiều hình thức giao đất, hợp tác khác nhau. Điều này đồng nghĩa với thực trạng khan hiếm quỹ đất sạch còn lại để phát triển dự án ở Thủ Thiêm trong khi nhu cầu đầu tư vẫn đang tăng cao. Giá đất ở Thủ Thiêm đã tăng khoảng 30 – 40% trong vòng ba năm trở lại đây.
“Đây là mức tăng kỷ lục nhưng hợp lý bởi xuất phát điểm của giá đất tại Thủ Thiêm khá thấp, cơ sở hạ tầng của Thủ Thiêm đang dần hình thành và hoàn chỉnh, hầu hết các dự án nhà ở mở bán tại Thủ Thiêm được hấp thụ tốt đã phản ánh nguồn cầu cao của thị trường và Thủ Thiêm là quỹ đất cuối cùng còn lại của thành phố với quy hoạch tổng thể tốt, vị trí vô cùng đắc địa bên sông Sài Gòn và tiếp giáp trực tiếp quận 1.
Nhìn chung, giá đất ở Thủ Thiêm hiện ở mức khoảng 1/3 so với giá đất ở khu vực quận 1 và tương đối thấp hơn giá đất ở các quận liền kề quận 1 như quận 3 và quận 4. Ngoài sự tăng trưởng của giá đất ở Thủ Thiêm, các khu vực liền kề Thủ Thiêm ở quận 2 như khu vực Đồng Văn Cống, An Phú, Thảo Điền cũng có sự gia tang”, JLL nhận định.
Hiện phần lớn quỹ đất ở Thủ Thiêm đã có nhà đầu tư thông qua rất nhiều hình thức giao đất, hợp tác khác nhau.
Cũng theo đơn vị này, với tốc độ đô thị hóa đang gia tăng mạnh mẽ, sự hoàn thiện mỗi ngày của các dự án ở Thủ Thiêm và quan trọng hơn hết đó là sự hoàn thiện về pháp lý của các dự án, sẽ không phải vô lý khi cho rằng giá đất này sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tới. Đây sẽ là phần bù lợi ích cho những nhà đầu tư tiên phong vào Thủ Thiêm từ những giai đoạn đầu tiên do đã chấp nhận mức độ rủi ro cao hơn.
Một số dự án ở Thủ Thiêm cũng đã ghi nhận sự tăng giá so với các năm trước. Đơn cử, tỷ lệ bán của dự án Sala ước tính đạt từ 95 – 100%. Về giá bán, JLL đã ghi nhận mức tăng giá căn hộ khoảng 30 – 35% so với đợt mở bán đầu tiên vào năm 2015.
Dự án Thành phố Đế Vương (Empire City) đã bắt đầu mở bán thử nghiệm lần lượt vào tháng 12/2016 và tháng 7/2017 với hai dự án tương ứng là Linden Residence và Tilia Residence. Cả hai tòa nhà cung cấp cho thị trường tổng cộng khoảng gần 1.000 căn hộ và hầu như con số này đã được bán hết chỉ trong vài tuần đầu tiên mở bán. Giá bán trung bình của Tilia Residence đã tăng khoảng 20 – 25% so với Linden Residence trong vòng 6 tháng. Sự gia tăng này, theo JLL không chỉ vì lí do vị trí của Tilia gần với sông Sài Gòn hơn cũng như chất lượng thiết kế xây dựng tốt hơn mà còn phản ánh nguồn cầu cao của dự án phát triển có chất lượng cao ở Thủ Thiêm.
Nghiên cứu của JLL khẳng định, với sự bùng nổ ở thị trường căn hộ cao cấp và nhu cầu cao đối với sự phát triển dự án văn phòng và bán lẻ, quận 2 đã trở thành tâm điểm cho các dự án quy mô lớn trong ba năm qua. Trong đó, có thể nhận thấy Thủ Thiêm là điểm đến hấp dẫn nhất của quận 2 với chất lượng quy hoạch tổng thể tốt và dù số lượng giao dịch và giá giao dịch có gia tăng trong thời gian gần đây, đơn vị này tin rằng chu kỳ hiện tại vẫn chưa đạt đến đỉnh.
Dự báo, nguồn cung căn hộ ở khu vực Thủ Thiêm dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tới khi thị trường dự kiến ra mắt các sản phẩm căn hộ thương hiệu cao cấp từ các nhà đầu tư lớn. Tuy nhiên, JLL cũng cho rằng, nguồn cung mới này dự kiến sẽ không tạo áp lực giảm giá, mà thêm vào đó, có thể định hình một mặt bằng giá mới ở Thủ Thiêm khi khu đô thị được hình thành và trở nên hoàn chỉnh hơn với các giá trị tiện ích gia tăng như trường học, bệnh viện, trung tâm giải trí,…
“Giá bán căn hộ dự kiến vẫn tiếp tục gia tăng và chúng tôi kỳ vọng mức tăng giá này sẽ là phần bù đắp giúp nhà đầu tư vẫn đạt được mức sinh lợi kỳ vọng khi chi phí đất gia tăng. Với nền kinh tế ngày càng tăng trưởng và nhu cầu mạnh mẽ từ khách mua nhà có khả năng chi trả bằng tiền mặt hoặc vay vốn ngân hàng, có thể thấy rằng người mua nhà có quan điểm đầu tư dài hạn trong quyết định đầu tư của mình và đó là dấu hiệu tích cực cho những khu vực đang phát triển như Thủ Thiêm.
Hiện tại, vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt tại Thủ Thiêm với giá đất hợp lý thông qua việc mua lại hoặc liên doanh với đối tác trong nước có uy tín. Do đó, chúng tôi hy vọng xu hướng này sẽ hỗ trợ sự phát triển bền vững trong cho khu vực trọng điểm này của thành phố”, JLL cho biết.
Nhận định một cách tổng quan, JLL cho rằng, một khi hoàn thành, Thủ Thiêm sẽ góp phần nâng tầm TP.HCM trở thành siêu đô thị hiện đại bậc nhất, sánh ngang với các khu vực lân cận như Thượng Hải, Manila, Bangkok và Jakarta./.
