Không phải ai cũng chịu cắt lỗ
Thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn trầm lắng trong gần một năm qua, ngay khi lãi suất ngân hàng có dấu hiệu tăng mạnh đã tạo nên làn sóng cắt lỗ rầm rộ trên thị trường. Nhiều nhà đầu tư do không thể gồng lãi tín dụng đã buộc phải giảm giá từ 20 – 30% giá trị bất động sản nhằm mong thu hồi được tiền vốn. Tuy nhiên, thực tế là hiện tượng cắt lỗ sâu này chỉ xuất hiện cục bộ tại một số khu vực, hoặc trong trường hợp chủ đất cần tiền bán gấp.
Đã có không ít người sẵn sàng chờ đợi một “cú sập” mạnh từ thị trường địa ốc với giá bất động sản giảm sâu hơn nữa. Nhưng thực tế, đến nay đã gần một năm và diễn biến thị trường bất động sản đã không như kỳ vọng. Thay vào đó, thị trường bất động sản tại thời điểm này chỉ ghi nhận tình trạng hạ nhiệt, giá giảm nhẹ hoặc không giảm nữa.
Theo anh Trần Bình, môi giới bất động sản tại Hà Nội, hiện nay sức mua tại hầu hết các phân khúc đất nền, căn hộ, nhà phố hay biệt thự đều có xu hướng giảm 50 – 70% so với giai đoạn khi thị trường sôi nổi. Hiện nay dù giá nhà, giá đất đều đã giảm nhưng lượng khách chốt mua đều kém, đa phần tâm lý khách hàng vẫn đang trong quá trình dò đáy bất động sản.
“Hầu hết các nhà đầu tư đã trải qua nhiều chu kỳ của thị trường bất động sản và đều rút ra được những kinh nghiệm đầu tư riêng cho bản thân. Họ nhận thấy rằng, tại thời điểm này dù giá đất có thể bị giảm mạnh nhưng nếu chờ đợi được thì chỉ cần trong khoảng 3 – 5 năm nữa, giá bất động sản sẽ tăng gấp 2, gấp 3 lần so với giá trị hiện tại. Do vậy, tâm lý của các nhà đầu tư sẽ có xu hướng ôm hàng chứ nhất định không bán lỗ sản phẩm”, anh Bình chia sẻ.
Anh Hà Ngọc, là người có kinh nghiệm đầu tư bất động sản lâu năm cho biết, do gặp phải khó khăn về tài chính nên buộc anh phải bán giảm giá 3/5 lô đất để bù lại vốn và có tiền xoay chuyển tiếp cho việc kinh doanh cũng như trả lãi ngân hàng. Tuy nhiên, mỗi lô đất anh chỉ chiết khấu khoảng từ 5 – 10% giá trị chứ không thể giảm sâu được.
“Nếu tôi giảm đất nhiều hơn nữa thì khoản tiền đầu tư trước đó của tôi sẽ mất hết. Tôi thà giữ đất chờ thời cơ còn hơn bán giảm giá cắt lỗ vào lúc này. Tôi nghĩ rằng thị trường bất động sản sẽ không đứng im quá lâu mà sẽ sớm đảo chiều vào cuối năm nay, bởi cuối năm luôn là lúc thị trường trở nên sôi động nhất, khi ấy sẽ dễ dàng đẩy hàng đi nhanh chóng”, anh Ngọc nói.
Theo các chuyên gia, so với thời điểm 2022 thì lãi suất ngân hàng hiện nay không còn tăng mạnh và có xu hướng ổn định hơn trước, do đó rất khó để giá bất động sản có thể giảm mạnh hơn nữa hay thiết lập đáy sâu. Bởi thực tế, không ai có thể xác định rõ được đâu là đáy của thị trường mà cả người bán lẫn người mua đều mang trong mình tâm lý chờ đợi, điều này khiến cho thị trường bất động sản rơi vào khoảng lắng kéo dài.
Giá bất động sản dần tiệm cận giá thị trường
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại thời điểm này, giá cả của thị trường bất động sản sẽ rất khó có thể bật mạnh hơn hay giảm giá sâu hơn. Bởi lẽ, giá bất động sản tại hầu hết các phân khúc đều đã hạ và thiết lập giá ổn định hơn so với giai đoạn bùng nổ trước rất nhiều.
Các chi phí đầu vào của thị trường bất động sản như giá nguyên vật liệu, giá xây dựng,… đều tăng hay những vấn đề về lạm pháp, lãi suất vẫn chưa có dấu hiệu ổn định khiến cho nếu bất động sản có tăng cao thì cũng rất khó bán được, còn nếu giảm giá quá sâu người bán phải chịu lỗ nên họ cũng không muốn bán.
“Đã tới thời điểm, giá trị của bất động sản tiệm cận với giá trị thực của thị trường. Đây là lúc để những ai có tiềm lực kinh tế đủ mạnh có thể xuống tiền đầu tư và mua các bất động sản, điều quan trọng là cần tính toán, xem xét giá trị của bất động sản sao cho phù hợp với giá trị thị trường”, ông Đính nói.
Ông Đính cho biết thêm, trong 6 tháng cuối năm nay sẽ tiếp tục phải đối diện với nhiều khó khăn nhưng với những cơ hội và triển vọng vẫn còn rất nhiều, đặc biệt là tại những khu vực còn nhiều dư địa phát triển, có quy hoạch, hạ tầng đầu tư và phát triển thì mặt bằng giá chưa cao, ví dụ như khu vực phía Đông Hà Nội giá vẫn còn rẻ, hay khu vực phía Nam Hà Nội có những trục đường giao thông huyết mạch.
Trong thời gian tới, để niềm tin của thị trường bất động sản quay trở lại thì rất cần sự chung tay từ tất cả các chủ thể từ phía Chính phủ, các chủ đầu tư, nhà đầu tư, người mua, người bán. Dự báo đến khoảng cuối quý III/2023, thị trường sẽ bắt đầu có nguồn hàng, nhất là những sản phẩm đáp ứng nhu cầu lớn của người dân hiện nay. Đây sẽ là sự khởi đầu cho sự hồi sinh bất động sản trong thời gian tới.
Các chuyên gia bất động sản cũng dự đoán, trong 6 tháng cuối năm tới đây, một số sản phẩm ở những khu vực xa trung tâm sẽ tiếp tục giảm nhẹ, còn một số sản phẩm tại khu vực trung tâm thì giá sẽ đứng yên. Đặc biệt, khi dòng tiền của người dân quay trở lại, họ sẽ có xu hướng tìm đến các kênh đầu tư có lợi nhuận cao hơn so với kênh gửi tiết kiệm. Lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp đang hồi phục trở lại, niềm tin của người dân vào bất động sản sẽ quay trở lại, khi ấy nhu cầu mua bán bất động sản sẽ tăng mạnh.
