Giá cho thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng mạnh

Dòng vốn FDI giải ngân duy trì đà ổn định

Theo báo cáo của Công ty Cổ Phần Chứng Khoán KB Việt Nam, tại khu vực miền Nam, diện tích cho thuê đất KCN trong 9 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 80 ha, giảm tới 70% so với cùng kỳ năm 2024. Mức sụt giảm mạnh này cho thấy hoạt động thuê đất của các doanh nghiệp FDI đang chậm lại rõ rệt, đặc biệt tại các thị trường trọng điểm như TP.HCM, và Tây Ninh.

Trong khi đó, khu vực miền Bắc ghi nhận khoảng 350 ha đất KCN được cho thuê mới, tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, hơn một nửa diện tích này được ghi nhận trong quý I/2025, cho thấy đà tăng không bền vững và xu hướng giảm tốc đã xuất hiện trong các quý sau.

Sự suy giảm của diện tích hấp thụ diễn ra trong bối cảnh dòng vốn FDI đăng ký chịu áp lực rõ rệt. Nhiều tập đoàn đa quốc gia có xu hướng rà soát lại chiến lược đầu tư, cân nhắc kỹ hơn các yếu tố về thuế quan, xuất xứ và rủi ro địa chính trị. Tuy vậy, điểm tích cực là dòng vốn FDI giải ngân vào Việt Nam vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ các dự án đã được đăng ký từ giai đoạn trước.

Lũy kế 11 tháng năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt khoảng 23,6 tỷ USD, tăng gần 9% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này cho thấy các dự án hiện hữu vẫn được triển khai đúng tiến độ, đồng thời phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường đầu tư tại Việt Nam. Ngược lại, vốn FDI đăng ký mới ghi nhận xu hướng giảm dần qua từng quý, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, vốn là nhóm ngành có nhu cầu thuê đất khu công nghiệp lớn nhất.

Giá cho thuê đất công nghiệp tăng 4-5%

Mặc dù nhu cầu thuê đất suy yếu, giá cho thuê đất khu công nghiệp vẫn tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả hai miền. Trong quý III/2025, giá chào thuê đất KCN tăng khoảng 4–5% so với cùng kỳ năm trước. Theo đánh giá, xu hướng này xuất phát từ việc áp dụng bảng giá đất hằng năm khiến chi phí đầu tư của các chủ đầu tư KCN tăng lên, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông, qua đó nâng cao giá trị và khả năng kết nối của các khu công nghiệp.

Cụ thể, giá cho thuê đất KCN bình quân tại miền Bắc đạt khoảng 142 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng hơn 4% so với cùng kỳ, trong đó mức tăng chủ yếu đến từ các khu công nghiệp mới tại Hải Phòng với mặt bằng giá cao.

Tại miền Nam, dù hoạt động cho thuê chậm lại rõ rệt, giá thuê đất vẫn đạt khoảng 183 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 5% so với cùng kỳ, phản ánh áp lực chi phí và kỳ vọng dài hạn của các chủ đầu tư.

Bức tranh kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN trong 9 tháng đầu năm 2025 cũng cho thấy sự phân hóa rõ nét. Một số doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng nhờ doanh số cho thuê đất phục hồi từ nền thấp của năm 2024. Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp chứng kiến doanh số bàn giao đất suy giảm đáng kể do tiến độ cho thuê chậm lại. Tuy nhiên, lợi nhuận của nhóm này vẫn được duy trì tích cực nhờ sự hỗ trợ từ các mảng kinh doanh khác như cao su, thu nhập đền bù đất hoặc hoạt động cung cấp điện, nước trong khu công nghiệp.

Ở góc độ trung và dài hạn, các lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam trong thu hút FDI được đánh giá vẫn được giữ vững. Mức thuế mà Mỹ áp dụng đối với hàng hóa từ Việt Nam không có sự chênh lệch lớn so với các quốc gia cạnh tranh trong khu vực. Bên cạnh đó, Việt Nam tiếp tục sở hữu lợi thế về chi phí lao động, nguồn nhân lực dồi dào và môi trường chính trị ổn định. Đặc biệt, xu hướng tách biệt ngày càng rõ nét giữa Mỹ và Trung Quốc đang tạo áp lực buộc các tập đoàn toàn cầu phải tiếp tục tái cấu trúc chuỗi cung ứng, trong đó Việt Nam vẫn là điểm đến được ưu tiên.

Dòng vốn FDI đăng ký mới là yếu tố nền tảng cho nhu cầu thuê đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ hồi phục rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2026, khi các quy định về thuế và xuất xứ hàng hóa được làm rõ hơn. Đồng thời, mức nền thấp của nửa cuối năm 2025 cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự cải thiện của thị trường trong giai đoạn sau. Dự báo cho thấy diện tích đất KCN bàn giao trong các năm 2025, 2026 và 2027 lần lượt đạt khoảng 530 ha, 600 ha và 750 ha, phản ánh xu hướng giảm trong năm 2025 trước khi tăng trở lại trong hai năm tiếp theo. Giá cho thuê đất khu công nghiệp được dự báo tiếp tục tăng trung bình 3% đến 6% mỗi năm.

Xét về mặt định giá, phần lớn doanh nghiệp BĐS KCN hiện đang giao dịch ở mức tỷ giá thấp hơn trung bình 5 năm. Nhiều cổ phiếu trong ngành ở vùng giá ngang hoặc thấp hơn mức -1 độ lệch chuẩn so với trung bình dài hạn, cho thấy phần lớn rủi ro ngắn hạn đã được phản ánh vào giá. Trong bối cảnh đó, triển vọng của ngành trong năm 2026 được đánh giá ở mức trung lập, song các yếu tố nền tảng vẫn mở ra dư địa tăng trưởng dài hạn, đặc biệt đối với những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, nền tảng tài chính ổn định và khả năng hưởng lợi khi dòng vốn FDI quay trở lại./.