Giá chung cư trung tâm Hà Nội tiếp tục đi lên, luôn dao động ở mức trên 100 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận xu hướng tăng giá mạnh kéo dài suốt từ đầu năm 2025 đến nay trong bối cảnh nguồn cung mới tại các khu vực lõi trung tâm tiếp tục ở mức hạn chế và nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư vẫn duy trì ở mức cao.

Báo cáo thị trường quý III/2025 của Savills Việt Nam cho thấy giá bán bình quân căn hộ tại Hà Nội đã vượt mốc 101 triệu đồng/m2, trong khi giao dịch trên thị trường thực tế ghi nhận nhiều dự án có mức giá cao hơn đáng kể, đặc biệt tại các phường nội đô.

Theo Batdongsan.com.vn, trong tháng 10, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm và cận trung tâm tiếp tục xu hướng tăng 5-10% so với tháng trước. Nguồn cung sơ cấp tại các vị trí đắc địa đặc biệt khan hiếm, toàn thị trường chỉ ghi nhận ba dự án mới gồm Sun Feliza Suites (Cầu Giấy), The Nelson (Giảng Võ) và Jade Square (Xuân Đỉnh). Dù mức giá khởi điểm từ khoảng 150 triệu đồng/m2, các dự án này đều đạt tỷ lệ hấp thụ cao, nhiều tòa nhà liên tục "cháy hàng" chỉ trong thời gian ngắn.

Trên thị trường thứ cấp, các sản phẩm căn hộ diện tích nhỏ tại các dự án trung tâm thậm chí được săn lùng đến mức có tháng gần như không xuất hiện căn chào bán. Về giá bán, thị trường thứ cấp cũng có sự tăng trưởng mạnh. Tại Royal City, giá bán căn hộ 3 phòng ngủ tăng thêm 400-600 triệu đồng/căn chỉ sau một tháng, lên mức từ 15 tỷ đồng. Tại Skylake, căn 1 phòng ngủ hiếm hoi ghi nhận giá chào bán gần 7 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 500 triệu đồng so với tháng 9. Các dự án như Central Field, Nam Trung Yên hay Hanoi Center Point đều ghi nhận mức tăng phổ biến 300-500 triệu đồng/căn. Cung hạn chế, cầu lớn khiến thanh khoản duy trì tích cực mặc dù giá tăng liên tục.

Theo Savills, sự dịch chuyển cơ cấu nguồn cung theo hướng gia tăng tỷ trọng căn hộ hạng A là yếu tố góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao. Trước đây, thị trường chủ yếu là căn hộ hạng B, nhưng trong quý III/2025, lượng sản phẩm hạng A tung ra tại các khu vực vành đai tăng mạnh, cải thiện đáng kể thị phần phân khúc này. Nguồn cung căn hộ bình dân (hạng C) gần như vắng bóng, trong khi các căn có giá trên 4 tỷ đồng chiếm ưu thế trong tổng lượng giao dịch.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhận định, thị trường tiếp tục thể hiện khả năng phục hồi nhờ hạ tầng được cải thiện, quy hoạch đô thị được thúc đẩy và nhu cầu sở hữu nhà ở đô thị tăng theo tốc độ phát triển kinh tế. Nguồn cung mới trong quý III đạt 6.300 căn, trong khi lượng căn bán đạt 7.300 căn, cho thấy sức hấp thụ duy trì trên 80%.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định về diễn biến giá bán chung cư, mặt bằng giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng mạnh trong bối cảnh chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng và lãi vay đều leo thang. Cùng với đó, các chủ đầu tư đang ngày càng định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp, hướng đến nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao và nhu cầu sống chất lượng hơn. Sự chuyển dịch này khiến mặt bằng giá chung cư mới tại các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội duy trì đà tăng hai con số trong nhiều quý liên tiếp.

Với diễn biến thị trường hiện nay có thể thấy, xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét. Các dự án vị trí đẹp, tiện ích đồng bộ, cộng đồng cư dân ổn định ghi nhận mức tăng giá mạnh, trong khi căn hộ cũ, thiếu kết nối hạ tầng và tiện ích gặp khó về thanh khoản. Điểm nóng thị trường tiếp tục nghiêng về các khu vực có định hướng phát triển theo mô hình TOD, nơi người mua ưu tiên khả năng kết nối giao thông và hệ sinh thái tiện ích khép kín.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm dần cạn và chi phí đầu vào tăng cao, dòng vốn và nhu cầu ở thực đang dịch chuyển ra các khu vực ven đô và vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh là những nơi giá bán thấp hơn Hà Nội khoảng 40% và hạ tầng liên vùng đang được đầu tư mạnh. Cùng lúc, Hà Nội đẩy nhanh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho số đông.

Giới chuyên gia đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ rệt, khi năng lực chủ đầu tư, chất lượng dự án và giá trị thực trở thành yếu tố quyết định sức hấp thụ. Dù áp lực giá được dự báo còn tiếp diễn, mức tăng sẽ phân hóa theo vị trí và chất lượng, thay vì tăng đồng loạt như các giai đoạn trước.