Giải pháp tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội
Thực trạng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay là vấn đề nhức nhối đối với xã hội trong việc đảm bảo an sinh xã hội của người dân. Còn nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ để cùng Chính phủ và các doanh nghiệp thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội (đến năm 2030).
Trong phiên chấn vấn và trả lời chấn vấn chiều ngày 3/11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã thẳng thắn nhìn nhận thực tế, giải đáp những câu hỏi của các đại biểu, cử tri cả nước.
Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Thị Lệ (TPHCM) cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua chủ yếu từ nguồn lực xã hội hóa, do vậy, việc hoàn thiện các dự án nhà ở xã hội phụ thuộc phần lớn vào các chủ đầu tư dự án. Mặt khác, quy định pháp luật về nhà ở chưa đảm bảo cho việc tạo nguồn cung nhà ở xã hội và chưa nâng cao trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án. Chính vì vậy, nguồn cung nhà ở xã hội trong thời gian qua còn ít, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội của công nhân, viên chức, người lao động.
Câu hỏi đưa ra đối với Bộ trưởng là trong thời gian tới Bộ Xây dựng có ban hành hoặc đề xuất ban hành chính sách gì để khuyến khích phát triển nhà xã hội, đặc biệt là hỗ trợ vốn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong quy trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội cũng như có biện pháp gì để đảm bảo hiệu lực trong thực hiện các quy định về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở hiện nay nhằm tăng nguồn của nhà ở xã hội, nâng cao trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp, chủ đầu tư và đáp ứng được nhu cầu nhà ở xã hội của công nhân, viên chức, người lao động có thu nhập thấp?
Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, trong nhiều năm qua việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm, đặc biệt là đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị cũng như công nhân khu công nghiệp. Trong thời gian qua, việc đầu tư nhà ở xã hội đã đạt được một số kết quả quan trọng bước đầu, tuy nhiên so với yêu cầu đặt ra vẫn chưa đạt được như mong muốn. Đến nay mới đạt được 7,79 triệu m2 nhà ở xã hội so với yêu cầu là 12,5 triệu m2. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội hiện nay mới chỉ đáp ứng được 36,34%, việc chưa đạt được mục tiêu này do một số tồn tại vướng mắc như sau:
Thứ nhất, quy định pháp luật còn một số tồn tại vướng mắc cần nghiên cứu để sửa đổi bổ sung cho đáp ứng yêu cầu, đặc biệt là sửa đổi Luật Nhà ở và một số Luật khác có liên quan, để sửa đổi các nội dung như trình tự thủ tục đầu tư xây dựng mua bán nhà ở xã hội; việc xác định giá nhà ở xã hội trước khi giao dịch; các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành ra quỹ đất tối thiểu 20% để cho thuê; chưa có quy định cho phép các tổ chức doanh nghiệp hợp tác xã được thuê mua nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động của mình trong khi thực tế nhu cầu này rất lớn. Những bất cập về pháp luật này làm hạn chế việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua.
Thứ hai, việc bố trí nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn, thực tế hiện nay nguồn vốn để bố trí cho thực hiện chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đối với ngân hàng chính sách mới chỉ được khoảng 35% so với nhu cầu, còn nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng chỉ định thì chưa được bố trí vốn.
Thứ ba, trong tổ chức thực hiện, thời gian qua một số địa phương chưa thực sự quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Từ đó chưa đưa vào kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm cũng như hàng năm để tập trung nguồn lực đầu tư. Chưa xác định rõ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, chưa quan tâm, hỗ trợ, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài khu vực dự kiến để làm dự án nhà ở xã hội, chưa thực quyết liệt trong cải cách thủ tục hành chính trong tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội để tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp người dân tham gia.
Bộ trưởng thẳng thắn chỉ rõ, việc phát triển nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua chưa đạt yêu cầu và nêu một số nhiệm vụ, giải pháp để thúc đẩy phát triển trong thời gian tới:
Thứ nhất, đối với các bộ ngành, cần tập trung hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để tháo gỡ các vướng mắc nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho đảm bảo tăng nguồn cung nhà ở xã hội như sửa Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị cũng như hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan.
Thứ hai, tiếp tục rà soát nhận diện để tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong các dự án đang triển khai thực hiện.
Thứ ba, tập trung triển khai có hiệu quả đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân.
Thứ tư, đối với các địa phương, tiếp tục tăng cường cải cách thủ tục hành chính để tạo quỹ đất cũng như tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp.
Theo đại biểu Trần Thị Diệu Thuý (TP. Hồ Chí Minh), các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và thủ tục miễn tiền sử dụng đất quy định trong Luật Đất đai năm 2013 hoặc thủ tục về thẩm định giá nhà ở xã hội, thủ tục xác định về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội… đã dẫn đến các thủ tục xây dựng nhà ở xã hội nhiều hơn và khó hơn so với các thủ tục xây dựng nhà ở thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, làm cho nhà đầu tư mệt mỏi, bỏ cuộc. Kết quả là số lượng nhà ở xã hội hoàn thành rất thấp so với chỉ tiêu đề ra. Đại biểu đề nghị Bộ trưởng nêu cụ thể những giải pháp để tháo gỡ những khó khăn này?
Bộ trưởng Nguyễn Thanh nghị cho rằng, các thủ tục theo quy định pháp luật về nhà ở hiện nay đối với phát triển nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, như trình tự thủ tục mua bán nhà ở xã hội, việc xác định giá trước khi bán, cho thuê, thuê mua; các chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đủ hấp dẫn; diện tích tối thiểu cho thuê trong dự án nhà ở xã hội chưa khả thi; quy định hiện nay chưa cho phép doanh nghiệp hợp tác xã thuê mua nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân doanh nghiệp cũng chưa có quy đinh.
Giải pháp cho vấn đề này là Bộ Xây dựng cùng các cơ quan bộ ngành tiếp tục tập trung quan tâm rà soát trong các quy định của pháp luật để đảm bảo tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội, trong đó có quy trình thủ tục như đại biểu đề cập, đồng thời thực hiện các giải pháp để tháo gỡ trong thủ tục hành chính trong đầu tư đất đai, xây dựng quy hoạch để mà triển khai phát triển nhà ở xã hội trong quá trình thực hiện đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và cho công nhân sẽ thực hiện cụ thể các giải pháp này trong thời gian tới.
Xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, liệu có khả khi?
Là thắc mắc chung của nhiều đại biểu và cử tri trong cả nước về đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Đại biểu Đỗ Chí Nghĩa (đoàn Phú Yên) đã đưa ra câu hỏi về tính khả thi của đề án này.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, trước thực trạng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp còn rất lớn, trong thời gian vừa qua chúng ta triển khai thực hiện chưa đáp ứng được yêu cầu này. Chính vì vậy, được sự chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã xây dựng đề án này và để thực hiện đề án này gồm tổng thể nhiều giải pháp cụ thể từ rà soát xây dựng pháp luật cho đến giải pháp tổ chức triển khai thực hiện, huy động nguồn lực phát triển cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp và dưới sự quan tâm chỉ đạo quyết liệt, phối hợp đồng bộ giữa các bộ ngành các địa phương và sự hưởng ứng của doanh nghiệp thì có thể đảm bảo tính khả thi.
Cũng theo câu hỏi của Đại biểu Đỗ Chí Nghĩa, ông cho rằng vì nhà ở xã hội hiện nay đã xây nhưng không bán được. Hiện nay, một số doanh nghiệp mặn mà với việc xây nhà ở xã hội khi lập dự án, nhưng sau đó lại chuyển nhà ở thương mại để bán. Vậy trách nhiệm của Bộ trưởng như thế nào và Bộ trưởng có giải pháp gì để giải quyết tình trạng này.
Giải đáp vấn đề này, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chỉ ra rằng nhà ở xã hội chuyển sang nhà ở thương mại phải đảm bảo theo pháp luật bởi có những điều kiện chính sách, cơ chế chính sách ưu đãi riêng đối với nhà ở xã hội. Do đó, để chuyển nhà ở xã hội, dự án nhà ở xã hội sang nhà, dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan để đảm bảo không thất thoát tài sản của nhà nước, đảm bảo chặt chẽ trong quá trình chuyển đổi này.
Trong cả quá trình diễn ra phiên chất vấn và trả lời chất vấn, đề án xây dựng 1 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp đã được Bộ Xây dựng đề cập rất nhiều lần, Đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Hà Nam) đã đặt ra câu hỏi yêu cầu Bộ trưởng chỉ ra những giải pháp, lộ trình cụ thể cho đề án này?
Bộ trưởng cho biết, theo đề án trình Chính phủ, đề án được chia làm 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1 từ 2021 đến 2025, trên cơ sở xác định nhu cầu nhà ở xã hội của các địa phương tổng hợp về và đánh giá khả năng nguồn lực để đáp ứng cho nhu cầu này, Bộ Xây dựng đã trình xác định mục tiêu đặt ra hoàn thành khoảng 570.000 căn hộ, đáp ứng khoảng 46% nhu cầu.
Giai đoạn 2, từ năm 2025 đến 2030, trên cơ sở nhu cầu của các địa phương, Bộ Xây dựng xác định trong đề án sẽ hoàn thành 845.000 căn hộ, đáp ứng khoảng 73% nhu cầu.
Để có thể thực hiện được đề án này, Bộ sẽ thực hiện tổng thể đồng bộ nhiều giải pháp, từ hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thời gian vừa qua đến giải pháp triển khai thực hiện tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trong thủ tục về đất đai, về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội cũng như đảm bảo trong quá trình nghiên cứu các chính sách để làm sao xác định được quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu để thực hiện đề án.
Với các giải pháp đồng bộ, thực hiện quyết liệt và có sự hỗ trợ phối hợp hiệu quả của các bộ ngành địa phương và sự hưởng ứng của doanh nghiệp thì chúng ta tin tưởng sẽ thực hiện thành công đề án phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Mức giá nhà ở xã hội vẫn còn quá cao
Một trong những trăn trở của người dân khi chờ đợi nhà ở xã hội là tuy dành cho phân khúc thu nhập thấp nhưng để có thể sở hữu được một căn nhà ở xã hội, chi phí bỏ ra vẫn quá cao so với thu nhập thực tế của họ. Đại biểu Tô Văn Tám (Kon Tum) đã đặt câu hỏi: Mục tiêu của nhà ở xã hội là hướng đến người có thu nhập thấp và giải quyết nhà ở giá rẻ là điểm mấu chốt về vấn đề nhà ở cho công nhân và người lao động; xem ra mục tiêu này khó thực hiện khi giá nhà ở xã hội đang ở mức rất cao so với thu nhập của người lao động. Một số số liệu cho thấy giá trung bình ở mức trên 15 triệu đồng/mét vuông, có nơi từ 21- 25 triệu đồng/mét vuông. Đề nghị Bộ trưởng cho biết nguyên nhân của thực trạng này; có thể đưa giá nhà ở xã hội trở về phù hợp với khả năng của công nhân, người lao động có thu nhập thấp hay không; nếu được thì giải pháp nào và trong thời gian bao lâu?
Chỉ ra nguyên nhân giá nhà ở xã hội đang ở mức quá cao so với thu nhập thực tế của đối tượng được sở hữu, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, do nguồn cung còn hạn chế, chưa đảm bảo được so với nhu cầu lớn của người dân thu nhập thấp ở đô thị và công nhân khu công nghiệp; quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội còn rất hạn chế; nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội chưa được đảm bảo, chính sách ưu đãi, khuyến khích chưa thật sự thu hút.
Việc khả thi tổ chức thực hiện trong quy trình thủ tục còn nhiều phức tạp dẫn đến nguồn cung chưa đảm bảo và giá nhà ở xã hội tăng cao so với thu nhập người dân. Trong thời gian tới với các giải pháp đồng bộ về sửa đổi điều chỉnh pháp luật để thu hút phát triển nhà ở xã hội tăng thêm cải thiện nguồn cung cũng như chính sách ưu đãi trong phát triển nhà ở xã hội đặc biệt là thực hiện đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng Chính phủ xem xét phê duyệt. Với tổng thể những chính sách đó sẽ đảm bảo giá nhà ở xã hội phù hợp hơn với thu nhập của người dân có thu nhập thấp ở đô thị và công nhân trong khu công nghiệp.
Nguồn vốn cho nhà ở xã hội
Liên quan đến các chính sách để hỗ trợ người dân có thể tiếp cận với nhà ở xã hội, nguồn vốn từ Ngân hàng Nhà nước là một yếu tố rất lớn. Trả lời các đại biểu Quốc hội, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nêu một số ý kiến:
Thứ nhất, có thể nói rằng là thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh thì có một vai trò rất quan trọng đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội, góp phần phát triển và thay đổi diện mặt đô thị và góp phần phát triển nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội.
Thứ hai, thị trường bất động sản thì phát triển cần huy động nhiều nguồn lực từ các kênh, ví dụ như nguồn vốn từ đầu tư trực tiếp, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, từ ngân sách nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp và người dân và vốn tín dụng chỉ là một trong các cái kênh vốn để phát triển thị trường bất động sản.
Thứ ba là việc điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, phải lấy mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ. Đó là góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống, đảm bảo ổn định được thị trường tiền tệ và ngoại hối. Chẳng hạn, trong điều kiện là ưu tiên kiểm soát lạm phát, ưu tiên đảm bảo an toàn hệ thống, việc mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong việc đạt được mục tiêu chính sách tiền tệ chứ chưa nói đến là sẽ đi ngược lại cái mục tiêu của chính sách tiền tệ. Chính vì vậy, điều hành tín dụng cũng cần phải cân nhắc và hết sức thận trọng.
Thứ tư là sự an toàn hoạt động của hệ thống tín dụng, hệ thống các tổ chức tín dụng là rất quan trọng. Chúng tôi xét thấy, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Cụ thể, rủi ro không phải là rủi ro tín dụng, không phải là dự án đó không trả được nợ; kể cả một dự án có hoạt hoạt động hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn nhưng vì yêu cầu về tín dụng đối với bất động sản thường dài hạn với số tiền lớn với đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng thường ngắn hạn cho nên khi cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, các tổ chức tín dụng nếu không kiểm soát tốt thì sẽ đối mặt với những cái rủi ro về thanh khoản; các tổ chức tín dụng sẽ khó khăn về chi trả.
Chính vì vậy, trong cái quá trình kiểm soát, Ngân hàng Nhà nước không kiểm soát bằng các biện pháp trực tiếp mà kiểm soát bằng các biện pháp gián tiếp. Các văn bản quy định của Ngân hàng Nhà nước quy định theo hướng kiểm soát rủi ro. Ví dụ như đối với những cái khoản cho vay đối với kinh doanh bất động sản, được áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro là 200%; đối với những khoản cho vay mua nhà, nếu trên 4 tỷ đồng sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150%. Trong khi đó, đối với khoản cho vay nhà ở xã hội thì áp dụng nếu khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng sẽ áp dụng hệ số rủi ro là dưới 50%.
Như vậy, chính sách của Ngân hàng Nhà nước là hướng đến ưu tiên đối với việc cấp tín dụng cho những khoản cho vay đối với nhà ở phân khúc thấp.
Thứ năm, đối với tín dụng cho vay nhà ở xã hội, hiện nay, Chính phủ đã quan tâm và đã có cái Nghị định 100 ban hành nămm 2015, năm 2021 thì đã sửa bằng Nghị định 49. Trong đó có giao cho Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay nhà ở xã hội và giao cho các tổ chức tín dụng được chỉ định.
Đối với Ngân hàng chính sách xã hội, đến nay đã giải ngân với doanh số là 10.584 tỷ đồng; dư nợ đến 30/9 là 9.147 tỷ đồng. Đối với các tổ chức tín dụng được chỉ định trong Nghị định này, hiện nay chưa giải ngân được bởi vì tiền cấp bù lãi suất đến nay chưa được bố trí cho các tổ chức tín dụng; cho nên các tổ chức tín dụng cũng chưa thực hiện cho vay đối với Chương trình theo Nghị định 100.
Trong thời gian tới, chính sách điều hành tín dụng của của Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ nằm trong khuôn khổ điều hành chính sách tiền tệ để kiên định đối với mục tiêu góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội, đảm bảo an toàn hệ thống.
Đối với các công cụ, giải pháp của tín dụng, chúng tôi cũng sẽ cân nhắc trong tổng thể các công cụ, giải pháp khác để có thể đạt được mục tiêu của chính sách tiền tệ./.
