Giá nhà tăng mạnh
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản công bố vào tháng 5/2021, hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ tại một số địa phương như Bình Phước, Hải Phòng, Đà Nẵng... đã được kiểm soát sau khi Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương có các văn bản chỉ đạo kịp thời đưa ra các thông báo, cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn.
Bên cạnh giá đất nền “sốt” cục bộ được kiểm soát, Bộ Xây dựng cũng cho biết, giá căn hộ chung cư vẫn tăng bất chấp dịch bệnh. Thống kê giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân tại Hà Nội và TP.HCM tăng khoảng 5 - 10% so với quý IV/2020.
Tổng hợp số liệu từ các địa phương cho thấy, trong quý II, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng... có 29.949 giao dịch bất động sản thành công; tổng lượng giao dịch bình quân tăng 18%, tức bằng so với quý trước và chỉ nhỉnh hơn khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2020.
Điển hình như Hà Nội, TP.HCM… giá nhà đất đã hình thành mặt bằng mới. Nếu 3 năm trước căn hộ cao cấp khoảng 35 - 45 triệu đồng/m2 thì hiện nay phân khúc này đã điều chỉnh lên mức 40 - 60 triệu đồng/m2. Còn các phân khúc khác cũng đã liên tục thiết lập những mặt bằng giá mới trong 2 năm qua.
Được biết, hiện đối với các căn hộ bình dân có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có, căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm. Trong khi nguồn cung loại căn hộ này ngày một hạn chế thì nhu cầu của người dân vẫn còn nhiều, dẫn đến giá bán phân khúc này tiếp tục tăng.
Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp, chiếm phần lớn nguồn cung mở bán mới trong thời gian qua. Giá căn hộ chung cư trung cấp dao động khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2.
Riêng đối với căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu) ghi nhận xuất hiện tại Hà Nội và TP.HCM ở một số vị trí đặc biệt, vị trí trung tâm với mức giá quảng cáo, chào bán rất cao như: Dự án One Central Saigon (nằm ở quận 1, TP.HCM) có mức giá bán dự kiến cao kỷ lục khoảng 650 - 800 triệu đồng/m2; dự án The Grand Hàng Bài ở vị trí đất vàng của Hà Nội với giá chào bán từ 570 - 700 triệu đồng/m2; Spirit Of Saigon (quận 1) giá khoảng 400 triệu đồng/m2; Sunshine Venicia Thủ Thiêm giá khoảng 150 triệu đồng/m2; The River Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) giá khoảng 110 triệu đồng/m2 tại TP.HCM.
Trước đó, báo cáo thị trường tháng 4/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu mua bán căn hộ trong tháng này giảm 22% so với tháng 3. Mặc dù nhu cầu mua bán giảm nhưng giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư ở Hà Nội trong tháng 4/2021 vẫn tăng 1% so với tháng 3 và tăng 5% so với cùng kỳ năm 2020, ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2. Tháng 5, nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng 5% so với tháng 4 và giá rao bán căn hộ chung cư cũng tăng theo, ở mức 42 - 45 triệu đồng/m2.
Cụ thể, tại Hà Nội, dự án Sunshine Garden tăng khoảng 5,9%, Xuân Mai Complex tăng khoảng 4,5%, Hòa Bình Green City tăng khoảng 5,1%... Hay như một số dự án đang triển khai xây dựng nhưng vẫn rao báo với giá khá cao như: Dự án như Summit Building (216 đường Trần Duy Hưng) được rao bán với mức 45 - 62 triệu đồng/m2 mặc dù dự án mới hoàn thiện phần thô, chỉ là 1 tòa nhà hỗn hợp 35 tầng được chuyển đổi từ dự án xây dựng trụ sở văn phòng và trung tâm giới thiệu sản phẩm; dự án The Nine (số 9 Phạm Văn Đồng, Cầu Giấy) cũng là một tòa nhà hỗn hợp và được nhiều môi giới chào bán ở mức 41 - 54 triệu đồng/m2.
Không những nội đô, khu vực xa trung tâm mà hiện giá căn hộ chung cư ở vùng ven Hà Nội như dự án Swan Lake Onsen Residences (Văn Giang, Hưng Yên) cũng đang được rao bán ở mức 50 - 56 triệu đồng/m2; mức giá tương đương với mức giá một căn hộ hạng sang ở trung tâm Thủ đô. Một số dự án biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội có mức tăng giá cao so với mức tăng bình quân như: Hoàng Thành Villas tăng khoảng 7%, Vinhomes The Harmony tăng gần 10%…
Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm của Công ty Savills Việt Nam, trong 6 tháng vừa qua, đối với phân khúc nhà liền thổ, biệt thự, nhà phố, nguồn cung sơ cấp chỉ hơn 770 căn, giảm 44% so với cùng kỳ năm trước. Không chỉ nguồn cung giảm, tỷ lệ hấp thụ với biệt thự, nhà phố, cũng chỉ có khoảng 500 căn được tiêu thụ trong 6 tháng, giảm một nửa so với cùng kỳ.
Điều đáng nói, mặc cho giao dịch giảm, giá bán tại thị trường thứ cấp lại có mức tăng giá mạnh, tăng khoảng 13% so với cùng kỳ năm trước.
Một số dẫn chứng cụ thể như khu đô thị Phú Mỹ Hưng tăng khoảng 4,7%, Villa Riviera tăng khoảng 6,6%; khu đô thị Vạn Phúc City tăng khoảng 10%; dự án Cantavil An Phú - Cantavil Premier tăng khoảng 7,1%, Opal Riverside tăng khoảng 6,3%, Sunview Town tăng khoảng 5,5%...
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu quý III năm nay khống chế được dịch bệnh thì đến quý IV thị trường bất động sản có phục hồi dần dần, không nhiều khoảng 20 - 30%.
Dù dịch bệnh và không có giao dịch nhưng giá nhà, đất không giảm khi thị trường đang hình thành một mặt bằng giá mới với các dự án bất động sản đủ các cơ sở pháp lý. Giá tại một số dự án tăng lên 15 - 20% trong thời gian ngắn là cao, tuy nhiên khả năng tiêu thụ sản phẩm của các dự án này không tốt.
“Nhà, đất có giảm giá sau đợt dịch không? Tôi cho rằng giá sẽ không giảm khi áp lực đầu vào của bất động sản đang tăng. Lạm phát ở nhiều mặt hàng, giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cao khi giá đất ở các địa phương đang được điều chỉnh tăng 10 - 15%, vật liệu xây dựng tăng giá từ 40 - 50% nên giá nhà, đất chắc chắn không giảm”, ông Đính nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc giá chung cư liên tục tăng mặc dù diễn biến dịch Covid-19 phức tạp và kéo dài thời gian qua là do chung cư là sản phẩm phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn của người dân nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như bệnh dịch. Do đó thị trường chung cư ít bị tác động và luôn có xu hướng tăng giá.
Dự báo giá nhà tiếp tục tăng trong thời gian tới
Nói về giá nhà thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, về dài hạn giá nhà tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng do nhiều yếu tố, tuy nhiên người dân vẫn sở hữu được nhà ở nếu có hướng tiếp cận đúng.
Theo phân tích của ông Anh, tại các khu vực trung tâm, dự án mới ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu mua nhà ở ngày càng tăng. Hiện nay, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam chỉ mới đạt khoảng 35%, Hà Nội khoảng 49%, khá thấp so với khu vực và thế giới. Với tốc độ đô thị hóa còn thấp, lượng cư dân ở các tỉnh đổ về Hà Nội sẽ ngày càng nhiều hơn, trong khi nhà ở là nhu cầu hiện hữu của tất cả mọi người.
“Quỹ đất không thay đổi nên giá nhà ở khó có thể điều chỉnh giảm trừ khi có chính sách, nhưng điều này là khó khi thị trường hiện nay giá bán sẽ do cung - cầu quyết định. Ngoài ra, chi phí đầu vào tại các dự án cũng tăng không ngừng từ giá đất, vật liệu xây dựng đến nhân công... càng góp phần đẩy giá nhà tăng cao hơn. Khi nhu cầu ngày càng tăng và nguồn cung giới hạn, giá nhà tại khu vực trung tâm hay những nơi thuận tiện giao thông, y tế, tiện ích... chắc chắn rất khó giảm thậm chí tăng cao hơn”, ông Quốc Anh nhận định.
Để có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở, ông Anh cho rằng, người dân nên định hướng mua nhà ở các dự án xa trung tâm hay các khu vực lõi mới. Bởi hiện tại ngoài việc đưa các dự án ra xa trung tâm, các chủ đầu tư cũng tích cực hỗ trợ tài chính cho khách hàng với những gói vay dài hạn, lãi suất ưu đãi... Tuy nhiên, người mua cần cân đối giữa tiện ích mong muốn với khả năng tài chính của mình, bởi rất khó để mua được một ngôi nhà ở vùng ven hay lõi mới có giá rẻ hơn nhưng vị trí, tiện ích tương đương như vùng trung tâm.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho hay, vì nguồn cung mới và lượng hàng tồn kho thấp nên lượng giao dịch cũng thấp trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, giá bán của căn hộ và nhà phố, biệt thự, đều có xu hướng tăng. Đối với phân khúc biệt thự, nhà phố, do lượng tồn kho ít nên không có nhiều sự tăng giá trong những sản phẩm đang chào bán.
“Với kỳ vọng sẽ kiểm soát được dịch bệnh trên cả nước trong quý III/2021 cùng với các chiến dịch tiêm vắc xin cho cộng đồng cũng đang được triển khai rộng rãi, nhanh chóng, thị trường sẽ có những dự án tiếp tục mở bán vào những tháng cuối năm nay và đầu năm 2022. Tuy nhiên, mức độ sẽ không bùng phát như những thời điểm trước đây, mà có thể sẽ chậm chạp hơn, khôi phục một cách bền vững hơn. Dự báo giá nhà đất vẫn tăng do người Việt Nam vẫn ưu tiên nhà ở liền thổ hơn”, bà Trang phân tích.
