Giá chung cư đều tăng nhưng mức giá bán lại khác nhau
Báo cáo thị trường quý II/2021 từ CBRE cho hay, trong nửa đầu năm nay, có khoảng 7.900 căn hộ mở bán mới tại thị trường Hà Nội, cao hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù thị trường nhà ở Hà Nội vẫn chịu một số ảnh hưởng tiêu cực từ các đợt dịch Covid-19 nhưng sự tăng trưởng của nguồn cung mở bán mới cho thấy sự hồi phục của hoạt động bán hàng và sự thích nghi của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà trong điều kiện thị trường mới. Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp, chiếm 79% nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm. Về vị trí, phía Tây và phía Đông Hà Nội dẫn dắt thị trường với tỷ trọng tương đương nhau, cùng chiếm 39% số căn mở bán mới trong nửa đầu năm.
Về doanh số bán hàng, tâm lý khả quan tiếp diễn khi số căn bán được trong nửa đầu năm 2021 vượt qua lượng mở bán mới. Doanh số bán trong 6 tháng đầu năm nay đạt 8.100 căn, hơn 20% so với cùng kỳ. Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý II ghi nhận trung bình ở mức 1.472 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 7% theo năm và 1% theo quý.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình ở ngưỡng 1.180 USD/m2, tăng 4% theo năm. Các dự án trung cấp mới hoàn thiện, nằm tại vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá cao nhất trong vòng một năm trở lại đây. Một số dự án ghi nhận mức tăng 8 - 9%/năm. Mức tăng giá mặc dù cao hơn so với các năm trước nhưng vẫn thấp hơn so với ngưỡng tăng của thị trường TP. HCM, nơi có những dự án ghi nhận sự tăng giá lên tới 10 - 15%/năm.
Cụ thể, báo cáo cho hay, tại TP.HCM nửa năm qua có 4.700 căn hộ được bán, tăng 76% so với quý trước. Doanh thu tăng trong quý II nhờ hoạt động bán hàng tích cực trước thời gian hạn chế đi lại. Sự đa dạng hóa trong các kênh bán hàng như kênh trực tuyến kết hợp với tiếp thị trực tiếp thông qua các sự kiện bán hàng, giới hạn người mua trên mỗi bộ phận… và việc áp dụng các chính sách bán hàng sáng tạo đã thúc đẩy doanh số bán hàng trong quý. Người mua trong nước là trọng tâm chính của các nhà phát triển trong nửa đầu năm do doanh số bán hàng từ nước ngoài bị gián đoạn do việc ngừng các chuyến bay quốc tế kể từ năm ngoái.
Giá bán chung cư trên thị trường sơ cấp trong trung bình là 2.260 USD/m2 (chưa VAT), tăng 16,5% so với cùng kỳ. Phân khúc hạng sang và trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao, lần lượt là 9,2% và 8,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá cả leo thang đáng kể là do thiếu nguồn cung ở phân khúc trung cấp và các dự án căn hộ có thương hiệu ở phân khúc hạng sang.
Những con số ghi nhận từ đơn vị này cho thấy, giá bán chung cư trên thị trường sơ cấp của TP.HCM đang cao hơn 1,5 lần so với Hà Nội. Giới chuyên gia cho rằng, sự chênh lệch về giá này phụ thuộc nhiều vào lịch sử phát triển của thị trường và hành vi của người mua nhà. Tổng dân số của TP.HCM vẫn lớn hơn Hà Nội nên nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM cao hơn rất nhiều. Ngoài ra, số lượng người nước ngoài làm việc tại TP.HCM cũng đông đảo và có nhu cầu thuê các căn hộ cao cấp lớn hơn.
Ở cùng một phân khúc căn hộ, giá bán trung bình tại Hà Nội và TP.HCM cũng có sự khác biệt bởi các chủ đầu tư tại TP.HCM đang đầu tư mạnh vào không gian và chất lượng của bất động sản. Trong khi đó Hà Nội cũng đang hướng đến là một thị trường tiềm năng cho các nhà đầu tư khu vực miền Nam.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội cũng nhận định: “Chúng tôi kỳ vọng không chỉ các chủ đầu tư phía Nam đang hướng đến thị trường Hà Nội, mà thị trường người mua, đặc biệt là các nhà đầu tư từ khu vực này cũng có thể sẽ bắt đầu tìm kiếm các cơ hội mới ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc trong bối cảnh nguồn cung tại thị trường TP.HCM ở ngưỡng hạn chế”.
Chung cư vẫn là sản phẩm đầu tư an toàn
Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn bất ổn vì chịu tác động của "biến số" Covid-19, việc thiếu hụt các kênh đầu tư hoặc lãi suất tiền gửi ngân hàng đang sụt giảm sẽ tiếp tục thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản. Giá chào bán căn hộ trên thị trường sơ cấp dự kiến tiếp tục đà tăng trưởng do nhu cầu an cư và đầu tư cho thuê không giảm.
Đặc biệt, sự phát triển về cơ sở hạ tầng và các tiện ích xã hội tại TP.HCM và Hà Nội giúp giá trị bất động sản nơi đây tăng trưởng ổn định. Trong đó, mức tăng về giá của căn hộ là phù hợp với giá trị thực của bất động sản.
Trong một chia sẻ trước đó, TS. Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế cho rằng, đây có thể đúng là thời điểm mua nhà để ở, vì thị trường bị ảnh hưởng rất lớn do dịch nên không có hiện tượng thổi giá. Theo ông Nhân, phân khúc căn hộ có những dấu hiệu tích cực nhưng cũng chỉ ở một bộ phận. Lý do là số người mua căn hộ để ở trong phân khúc thấp và trung cấp thời điểm này không nhiều. Bức tranh chung của thị trường vẫn rất khó khăn, đang dần trở lại phục vụ nhu cầu thực của người mua nhà để ở.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá nếu như so với những kênh khác như chứng khoán, vàng…, bất động sản được đánh giá là kênh đầu tư an toàn, hiệu quả và dễ sinh lời. Tuy nhiên, việc lựa chọn đầu tư vào chung cư, nhà phố hay đất nền sẽ quyết định biên độ lợi nhuận khác nhau.
“Đối với căn hộ chung cư, phương thức thanh toán của loại hình này khá linh hoạt, người mua có thể trả góp theo nhiều đợt. Hơn nữa ngân hàng còn hỗ trợ cho vay với lãi suất thấp tối đa 70% giá trị của căn hộ. Do đó, sản phẩm này luôn nhận được sự quan tâm và giao dịch lớn”, ông Đính chia sẻ.
Ông Đính cũng cho hay, phân khúc bất động sản chung cư phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn của người dân nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như dịch bệnh. Do đó thị trường chung cư ở nội đô Hà Nội hay TP.HCM cũng ít bị tác động và luôn có xu hướng tăng giá. Tuy nhiên, trước thực trạng giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng như hiện tại, ông Đính cho hay nhiều nhà kinh doanh và khách hàng tỏ ra lo lắng bởi không biết mức giá sẽ còn leo thang đến đâu và giấc mơ mua nhà ở cũng nhiều người ngày càng xa.
Còn bà Dung Dương, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam lưu ý: “Sự quay trở lại của Covid-19 đã thay đổi tích cực bản chất bán nhà ở. Các nhà phát triển đang giới thiệu các chiến lược bán hàng sáng tạo trong khi người mua đang thích nghi với điều kiện bình thường mới. Ngoài ra, thị thực vaccine và tỷ lệ tiêm vaccine ngày càng tăng sẽ khiến người mua nước ngoài quay trở lại Việt Nam. Theo đó, thị trường nhà chung cư vẫn hấp dẫn và có nhiều điểm sáng”./.
