Ngoài các khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Hà Tĩnh, Quảng Bình..., “virus” gây sốt đất nền đã manh nha xuất hiện ở các tỉnh miền núi Tây Nguyên. Những tỉnh Đắk Nông, Gia Lai, Đắk Lắk... trong vài tháng qua đã quay cuồng trong cơn sốt đất chưa từng thấy khi nhà đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước đổ về khu vực này tìm kiếm cơ hội đầu tư đất nền. Theo phản ánh của báo chí, giá đất có nơi đã lên tới 100 triệu đồng/m2.
Hơn lúc nào hết, bài toán quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai ở các địa phương cần được chú trọng để những cơn sốt đất có thể mang lại giá trị thật, thay vì sốt đất ảo, đẩy giá đất tăng và kéo theo nhiều hệ lụy như hiện nay.
Đi sâu hơn vào vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. LS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm quan sát diễn biến thị trường bất động sản trong nhiều năm qua.
Sốt đất ảo, hệ lụy thật!
PV: Các cơn sốt đất hiện nay không chỉ diễn ra cục bộ ở một vài địa phương mà đã lan rộng ở nhiều tỉnh, thành kể cả những vùng nông thôn chưa có quy hoạch mới hay phát triển hạ tầng, đô thị hóa. Chuyên gia nhìn nhận như thế nào về thực tế này?
TS. LS. Đặng Văn Cường: Có thể thấy, chưa bao giờ cơn sốt đất nền lại diễn ra ở quy mô rộng trong phạm vi cả nước như khoảng 2 năm trở lại đây. Hiện tượng này một mặt mang đến những luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản, giúp cho thị trường sôi động hơn sau tác động của dịch bệnh; người dân bán đất cũng thu về một khoản tiền đáng kể để trang trải cuộc sống, xây nhà, mua sắm đồ dùng sinh hoạt...
Tuy nhiên, mặt trái của những cơn sốt đất cũng để lại nhiều hệ lụy lâu dài đối với xã hội. Cơn sốt đất làm cho giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm sốt đất không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản dẫn đến mâu thuẫn trong các quan hệ dân sự, kinh tế phát sinh.
Đó là chưa kể, khi giá bất động sản tăng cao sẽ cản trở việc thu hút đầu tư. Các nhà đầu tư sẽ dè dặt hơn trong việc thực hiện các hoạt động sản xuất bởi chi phí thuê mặt bằng làm đội giá thành sản phẩm, không đảm bảo yếu tố cạnh tranh trong nước và quốc tế.
Bên cạnh đó, khi giá bất động sản tăng cao đến mức thành “giá ảo” thì người ta chỉ mua đi bán lại kiếm lời mà không sử dụng bất động sản, không khai thác được giá trị của bất động sản, không mang lại giá trị thực sự cho nền kinh tế. Khi bất động sản càng tăng cao thì nguy cơ bỏ hoang càng nhiều bởi nếu sử dụng thì sẽ không thể sản xuất được gì khi chi phí quá lớn. Và dù còn nhiều bất động sản bỏ hoang nhưng giấc mơ được sở hữu nhà của những người lao động phổ thông vẫn rất xa vời bởi giá cao ngoài tầm với.
Chính vì thế, việc kiểm soát thị trường bất động sản, kiểm soát việc tăng giá ảo, sốt đất ảo đặc biệt là đất nền ở khu vực đô thị cũng như nông thôn là vấn đề cần được chú trọng trong thời gian tới.
Công khai, minh bạch thông tin đất đai: “Thuốc đặc trị” sốt đất
PV: Theo ông, tại sao giá đất cùng các cơn sốt đất nền có xu hướng gia tăng trong thời gian gần đây?
TS. LS. Đặng Văn Cường: Trong khoảng hơn 2 năm qua, do ảnh hưởng của dịch bệnh nên tất cả các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đều gặp khó khăn. Và dòng vốn đầu tư từ các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh có xu hướng dịch chuyển, "trú ẩn" vào kênh bất động sản khiến nhu cầu đầu tư gia tăng. Mặt khác, việc giá bất động sản liên tục tăng, bên cạnh đó là sự trượt giá của đồng tiền, lạm phát nên càng nhiều người muốn đầu tư đất bởi tính khan hiếm, không thể "nở" ra của nó.
Nếu như căn hộ chung cư thường mất giá theo thời gian, chất lượng căn hộ cũng sẽ giảm sút theo thời gian thì đất nền lại có khả năng tăng giá lên theo thời gian đặc biệt là khi hạ tầng phát triển, đô thị hóa. Do đó, đây là một lựa chọn đầu tư hoàn hảo cho những ai muốn đầu tư trung và dài hạn.
Tuy nhiên, khi nhiều người cùng đầu tư vào đất nền thì nguồn cung đất nền càng khan hiếm dẫn đến nhiều nhóm đối tượng lợi dụng các thông tin quy hoạch để tạo sốt đất, thậm chí mua gom đất vườn, đất nông nghiệp, lập dự án ảo để trục lợi.
Sự thiếu công khai minh bạch về thông tin quy hoạch, thông tin về các dự án bất động sản khiến cho các nhà đầu tư trở nên mù mờ hơn đối với các dự án bất động sản hợp pháp và các dự án ma, tự phân lô bán nền trái quy định pháp luật. Nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua các lô đất chưa được chuyển mục đích, chưa được phép tách thửa.
Bên cạnh đó là sự yếu kém trong công tác quản lý ở một số địa phương, thiếu trách nhiệm của một số cán bộ trong quản lý đất đai. Thậm chí có trường hợp lợi dụng những cơn sốt đất để tiếp tay cho các đối tượng đầu cơ, thao túng thị trường để thu lợi bất chính khiến cho những cơn sốt cục bộ kéo dài ở nhiều nơi.
Ngoài ra, việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, quản lý các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là những người môi giới bất động sản chưa tốt dẫn đến hiện tượng nhà nhà môi giới, người người môi giới. Nhiều “cò” đất chuyển từ ngành nghề khác sang làm môi giới, họ không có chứng chỉ, không đăng ký hoạt động, thiếu sự quản lý của cơ quan chức năng nhưng vẫn hoạt động rầm rộ. Mà với những người môi giới này thì càng nhiều giao dịch, họ càng được hưởng lợi nên đã bất chấp đạo đức để thổi giá đất, tạo sốt ảo, “giăng bẫy" các nhà đầu tư.
Mặc dù pháp luật đã có những quy định về trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong việc quản lý, sử dụng bất động sản, kinh doanh bất động sản nhưng việc áp dụng các chế tài hành chính và hình sự đối với lĩnh vực này còn chưa nhiều. Nhiều cán bộ vi phạm nhưng việc xử lý chưa kịp thời, chưa triệt để dẫn đến tình trạng tiếp diễn vi phạm, tiếp tay cho thổi giá đất vẫn xảy ra.
PV: Vậy, theo luật sư, nên quản lý thế nào để “chặn” đầu cơ, sốt đất nhưng không “triệt tiêu” phân khúc đất nền?
TS. LS. Đặng Văn Cường: Không phải khi nào giá đất tăng cao cũng là sốt đất. Tại khu vực thu hút đầu tư, hạ tầng phát triển, quy hoạch thay đổi thì việc tăng giá đất là chuyện bình thường. Nhưng khi không thu hút được đầu tư, quy hoạch không có gì mới, hạ tầng vẫn không phát triển mà giá đất lại được đẩy lên cao thì đó là hiện tượng sốt đất ảo.
Vì những hệ lụy tiêu cực mà hiện tượng này gây ra đối với xã hội nên việc kiểm soát, hạ nhiệt thị trường bất động sản khi có nguy cơ bong bóng là điều cần thiết để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, có tính cạnh tranh, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả.
Để kiểm soát các cơn sốt đất, hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản, tôi cho rằng, cần phải áp dụng đồng bộ đầy đủ các giải pháp như sau:
Thứ nhất, cần tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai để tăng cường trách nhiệm trong công tác quản lý, rành mạch trong phân cấp, phân quyền đối với quản lý tài sản công, quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản.
Thứ hai, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tăng cường công khai minh bạch trong các lĩnh vực công, trong đó có lĩnh vực đất đai, quy hoạch. Đảm bảo cho người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được những thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ở từng địa phương, từng khu vực, từng thời điểm. Cần công khai các dự án bất động sản trên địa bàn để tránh việc các nhà đầu tư mua nhầm phải các dự án lừa đảo.
Thứ ba, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát, phát hiện các trường hợp đầu tư, kinh doanh bất động sản trái phép, các dự án bất động sản không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép triển khai để xử lý sớm, kịp thời, dứt điểm, tránh trường hợp các đối tượng lợi dụng cơn sốt bất động sản để thực hiện các hoạt động lừa đảo.
Thứ tư, khi thị trường bất động sản phát triển nóng, khó kiểm soát thì có thể đưa ra quy định hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất, hạn chế phân lô tách thửa đất có thời hạn để ra soát, chấn chỉnh, áp dụng các biện pháp căn cơ nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Cơ quan chức năng cũng cần phải kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản trên từng địa bàn. Đối với các tổ chức cá nhân không đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hoạt động môi giới bất động sản thì cần phải xử lý nghiêm minh bằng các chế tài của pháp luật.
PV: Xin cảm ơn ông!
