Giải mã sức hút của Branded Residences: Giá thuê cao nhưng tỉ lệ lấp đầy luôn tốt

Branded Residences đang trở thành một trong những phân khúc bất động sản cao cấp phát triển nhanh nhất toàn cầu. Theo số liệu của Savills, số dự án Branded Residences trên toàn thế giới đã tăng gần gấp 3, từ 323 dự án năm 2015 lên khoảng 910 vào cuối năm 2025. Tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2025 - 2026 ước đạt gần 19%/năm, con số hiếm thấy với bất cứ phân khúc nào.

Điểm khác biệt cốt lõi của loại hình này là sự kết hợp giữa bất động sản nhà ở và tiêu chuẩn dịch vụ của các thương hiệu khách sạn hoặc Lifestyle quốc tế, tạo ra một sản phẩm vừa mang giá trị tài sản, vừa mang giá trị trải nghiệm.

Để được gắn liền với một thương hiệu nổi tiếng toàn cầu, dự án phải đạt được những tiêu chuẩn khắt khe và cao hơn một dự án bất động sản cao cấp. Các thương hiệu hàng đầu thế giới chỉ lựa chọn các dự án có vị trí đắc địa và những đơn vị phát triển dự án có kinh nghiệm và năng lực. Quá trình chọn lọc nghiêm ngặt này giúp Branded Residences duy trì tính khan hiếm trên thị trường. Vì vậy, dự án Branded Residences thường có giá thuê cao hơn so với các sản phẩm tương đương nhưng không có thương hiệu.

Giá thuê cao còn đến từ hệ sinh thái dịch vụ và trải nghiệm sống mà Branded Residences mang lại. Giá trị thật sự của phân khúc này nằm ở trải nghiệm sống được "may đo" bởi các thương hiệu khách sạn danh tiếng. Điều này hấp dẫn đối với nhóm chuyên gia nước ngoài, doanh nhân, ưu tiên sự tiện lợi, riêng tư và chất lượng dịch vụ ổn định.

Theo giới phân tích, khi một dự án được vận hành bởi thương hiệu quốc tế, người thuê có xu hướng tin tưởng tiêu chuẩn thiết kế, dịch vụ và vận hành sẽ được đảm bảo đồng nhất ở mọi thị trường. Niềm tin này giúp giảm rủi ro trong quyết định thuê, đặc biệt đối với nhóm khách hàng có thu nhập cao hoặc khách quốc tế, những người đã quen với hệ thống dịch vụ toàn cầu.

Dự án Branded Residences còn đạt tỷ lệ lấp đầy nhanh nhờ khả năng tiếp cận tệp khách hàng quốc tế sẵn có. Với kinh nghiệm quản lý lâu đời, nắm trong tay hàng trăm khách sạn và mạng lưới hội viên, các thương hiệu quản lý quốc tế dễ dàng tiếp cận nguồn khách quốc tế đa dạng, mang lại lượng khách dồi dào cho các chủ đầu tư.

Trên thực tế, các khách sạn, khu nghỉ dưỡng do tập đoàn quốc tế quản lý thường cho thuê được giá tốt hơn. Các đơn vị quản lý quốc tế áp dụng tiêu chuẩn chung cho cả hệ thống trên toàn cầu sẽ đảm bảo các khách sạn, khu nghỉ dưỡng hay dự án căn hộ họ tham gia vận hành tại các quốc gia. Chính sự khác biệt này giúp loại hình Branded Residences thường đạt mức giá thuê cao hơn và duy trì tỷ lệ lấp đầy hấp dẫn.

Báo cáo của Knight Frank mới đây cho biết, Việt Nam đang trở thành quốc gia nổi bật với nhu cầu tìm kiếm không gian sống thể hiện vị thế, phong cách sống, gu thưởng lãm,... Tệp khách có gu luôn sẵn sàng chi trả để sở hữu những đặc quyền riêng biệt, vì vậy, nhu cầu săn đón bất động sản cao cấp theo chuẩn quốc tế cũng tăng cao và thị trường trở nên cạnh tranh hơn.

Chia sẻ về xu hướng phát triển Branded Residences tại Việt Nam, bà Uyên Nguyễn - Phó Giám Đốc, Bộ phận Tư vấn Khách sạn khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels nhận định, yếu tố cốt lõi thúc đẩy sự phát triển của mô hình Branded Residences tại các thị trường mới nổi như Việt Nam không chỉ nằm ở mức giá, mà còn ở niềm tin. Đó là niềm tin vào thương hiệu trong việc bảo chứng chất lượng hoàn thiện của dự án cũng như sự cam kết trong tiêu chuẩn vận hành.

Dữ liệu từ Savills chỉ ra rằng, mô hình Branded Residences giúp mở rộng tệp khách hàng, không chỉ là nhóm mua để đầu tư (từ thu nhập cho thuê hoặc gia tăng giá trị trong dài hạn) mà còn thu hút được nhóm "Lifestyle Buyers" (người mua vì phong cách sống) là những người sẵn sàng trả mức giá cao hơn để đổi lấy chuẩn mực sống, cộng đồng cư dân chọn lọc và dịch vụ vận hành nhất quán.

"So với 5-10 năm trước, chân dung khách hàng tại Việt Nam đã có sự phân hóa rõ rệt. Nếu giai đoạn đầu thị trường chủ yếu phục vụ khách nước ngoài mua nghỉ dưỡng hoặc nhà đầu tư tìm kiếm các bất động sản tạo dòng tiền cho thuê tốt thì 4-5 năm gần đây, nhóm khách hàng nội địa mua để ở, với yêu cầu cao hơn về chuẩn mực sống đang gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn", bà Uyên nói.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, dù nhu cầu tìm kiếm các dự Branded Residences là rất lớn nhưng nguồn cung phân khúc này tại Việt Nam vẫn còn khá khan hiếm, đặc biệt tại đô thị lớn như TP.HCM. Số lượng dự án đủ tiêu chuẩn để hợp tác với các thương hiệu quốc tế không nhiều, do yêu cầu cao về vị trí, quy hoạch, thiết kế, năng lực phát triển và khả năng vận hành theo tiêu chuẩn toàn cầu. Nguồn cung mới nhất tại thị trường TP.HCM tiêu biểu có Lusso Saigon - tòa tháp được vận hành bởi WorldHotels, thương hiệu khách sạn thuộc mô hình Soft Brand (thương hiệu liên kết dành cho các khách sạn độc lập) trong hệ sinh thái toàn cầu của BWH® Hotels. Lusso Saigon được đầu tư không gian sống và hệ tiện ích như những "chuyến du hành thẳng đứng" từ tầng trệt đến tầng mái, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu của cư dân cao cấp.

Ông Cyrill Czerwonka - Tổng giám đốc phụ trách phát triển kinh doanh khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (APAC) - BWH Hotels cho biết, tại Lusso Saigon, WorldHotels Residences mang đến một chuẩn mực sống nâng tầm, nơi kết hợp giữa sự riêng tư và tiện nghi của một ngôi nhà với các dịch vụ chuyên nghiệp, hệ tiện ích cao cấp cùng những đặc quyền thương hiệu toàn cầu của một khách sạn đẳng cấp thế giới.

Dự án còn sở hữu lợi thế hạ tầng khi nằm trên mặt tiền đại lộ mới rộng 60m của TP.HCM. Đoạn trước dự án đã hoàn thành và toàn tuyến dự kiến mở rộng vào giai đoạn 2027 - 2028, trùng thời điểm bàn giao nhà. Tòa tháp còn sở hữu quy hoạch trạm Metro ngay trước thềm nhà.

Theo giới phân tích, khả năng tiếp cận hạ tầng chiến lược là tiêu chí quan trọng khi các thương hiệu toàn cầu lựa chọn phát triển Branded Residences, bởi yếu tố này tác động trực tiếp đến hiệu suất khai thác cho thuê, tính thanh khoản và dư địa tăng giá dài hạn của tài sản. Khu vực toạ lạc dự án đang tập trung cộng đồng khoảng 45.000 - 55.000 chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại các doanh nghiệp FDI tại TP.HCM. Nguồn cầu sẵn có tạo dòng tiền tốt nhờ tỷ lệ lấp đầy và cho thuê giá tốt hơn đối với sản phẩm căn hộ chất lượng cao, đặc biệt là phân khúc được quản lý theo chuẩn quốc tế như Lusso Saigon.

Giới chuyên gia nhận định, trong bối cảnh khách hàng ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai, yếu tố vận hành chuẩn quốc tế, Branded Residences được kỳ vọng sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, đây vẫn là mô hình phức tạp, đòi hỏi chủ đầu tư phải có chiến lược bài bản, từ lựa chọn thương hiệu, xác định khách hàng mục tiêu đến đảm bảo chất lượng vận hành. Khi đó, Branded Residences không chỉ là một sản phẩm bất động sản cao cấp, mà còn là biểu tượng của phong cách sống và giá trị bền vững trong một thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới./.