Cần có những giải pháp tình thế và lâu dài để cứu nguy cho BĐS du lịch

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam đã có những chia sẻ với Reatimes xoay quanh diễn biến của phân khúc bất động sản du lịch trong thời gian vừa qua.

Bức tranh lao đao vì dịch của bất động sản du lịch

PV: Nhìn vào những chỉ số ghi nhận từ diễn biến của phân khúc bất động sản du lịch năm 2020 và đầu năm 2021, với ông, đó có phải là một bức tranh đầy ảm đạm của kênh đầu tư từng dẫn đầu trên thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Hoàng: Tôi có cùng quan điểm với nhận định này. Năm 2020 là một năm không tươi sáng của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Điển hình, ở phân khúc condotel, nguồn cung mới và tỷ lệ tiêu thụ cực thấp so với các năm trước.

Cụ thể, năm 2018, nguồn cung mới gần 5.000 căn, tiêu thụ khoảng 2.700 căn (hơn 50%). Năm 2019, nguồn cung mới gần 10.300 căn, tiêu thụ khoảng 7.000 căn (chủ yếu từ 1 - 2 dự án lớn của chủ đầu tư danh tiếng). Đến năm 2020, nguồn cung mới gần 525 căn, tiêu thụ khoảng 300 căn (hơn 60%).

Theo quan điểm của tôi, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có những đặc thù riêng, vì vậy đối với nhà đầu tư cá nhân, đây không phải là kênh đầu tư có lợi nhuận hấp dẫn như bất động sản nhà ở.

PV: Có ý kiến cho rằng, quỹ đạo trầm lắng của bất động sản du lịch diễn ra sau một khoảng thời gian tăng trưởng quá nóng. Và Covid-19 đã tiếp tục trở thành tác nhân đẩy kênh đầu từ này xuống dốc. Quan điểm của ông thì sao?

Ông Nguyễn Hoàng: Đúng như vậy! Dịch Covid-19 chỉ là một cú đấm bồi. Trước đó, từ cuối năm 2018 và năm 2019, đã có một số vấn đề làm cho bất động sản du lịch đi xuống, điển hình như:

Thứ nhất, sự phát triển ồ ạt của hàng loạt dự án trong các năm 2016 - 2018 dẫn đến nguồn cung lớn hơn sức tiêu thụ. Cùng lúc đó là việc các dự án chạy đua cam kết lợi nhuận để thu hút khách mua mà không theo hiệu quả hoạt động thực tế.

Thứ hai, một vài dự án hoạt động kém hiệu quả dẫn đến vỡ cam kết lợi nhuận, gây mất lòng tin và thiệt hại cho người đầu tư.

Thứ ba, vấn đề pháp lý về chủ quyền sở hữu của người mua (chưa ra sổ, quyền lợi trách nhiệm của các bên…) chưa được pháp luật quy định rõ ràng, bao gồm việc ra sổ chủ quyền cũng rất khó khăn.

Đến năm 2020, dịch Covid-19 làm cho các hoạt động du lịch lao đao, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng càng thêm im lìm, mà chúng tôi quen gọi là giai đoạn “ngủ đông”. Hậu quả của các vấn đề này vẫn kéo dài đến hiện tại.

Năm 2021, dù một vài dự án có lợi thế đặc biệt về quy mô, sự khác biệt, vị trí… của các chủ đầu tư uy tín, nhưng khi các hoạt động du lịch vẫn chưa thể phục hồi như giai đoạn 2019 trở về trước, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ còn gặp nhiều khó khăn. 

PV: Hẳn đó là một khoảng thời gian khó khăn của chủ đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản du lịch cũng như các nhà đầu tư cá nhân nhỏ?

Ông Nguyễn Hoàng: Do đặc thù riêng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không phải phân khúc đầu tư phù hợp để tìm kiếm lợi nhuận như bất động sản nhà ở. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ dành cho người có năng lực tài chính (có tiền nhàn rỗi). Những năm trước, số người thuộc tầng lớp trung lưu và người giàu mới tăng nhanh nên nhu cầu về căn nhà thứ 2 cũng tăng theo.

Năm 2020, kinh tế suy giảm, rất nhiều người bị ảnh hưởng thu nhập nên nhu cầu của các cá nhân cũng giảm nhiều. Phân khúc này gần như chưa có thị trường thứ cấp (mua bán lại) nên lại càng khó khăn nếu mục đích đầu tư là bán lại thu lợi nhuận. Còn nếu mong muốn thu lợi nhuận từ việc cho thuê lại/vận hành kinh doanh du lịch thì nhiều dự án ngừng hoạt động hoặc gần như chỉ hoạt động cầm chừng nên không thể mang lại hiệu quả kinh doanh (trừ một vài dự án mà chủ đầu tư đã cam kết từ những năm trước đó và có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện cam kết).

Đối với chủ đầu tư kinh doanh thì thực sự khó khăn. Những dự án đã xây dựng dở dang mà không bán được hàng, ảnh hưởng dòng tiền vào. Thực tế, dù một vài chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn cũng phải cân đối lại dòng vốn của mình.

Bệ đỡ cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

PV: Covid-19 tiếp tục bùng phát trở lại tại Việt Nam trong giai đoạn đầu năm 2021. Liệu đây có phải là tín hiệu cho thấy, gam màu xám sẽ còn giữ vai trò chủ đạo trong bức tranh bất động sản du lịch sắp tới?

Ông Nguyễn Hoàng: Dịch Covid-19 bùng phát đợt 3 vào đầu năm 2021, nhưng đến nay đã cơ bản được kiểm soát tốt do nỗ lực của cơ quan chức năng, người dân với kinh nghiệm trong 2 đợt dịch trước. Cùng với chương trình tiêm chủng vaccine sắp tới (hiện nay đã nhập khẩu đợt 1), dịch sẽ được khống chế.

Thực tế cho thấy dịch đang có xu hướng giảm dần. Tuy nhiên, để du lịch phục hồi cần phải có thời gian, trước mắt là phục hồi kinh tế. Do đó, tôi cho rằng du lịch nội địa có thể phục hồi từ giữa năm nay, cụ thể là trong kỳ nghỉ hè hàng năm. Du lịch quốc tế do phụ thuộc vào các chuyến bay, nên có thể cuối năm nay mới từng bước phục hồi. Du lịch phục hồi trở lại, sau đó mới đến bất động sản nghỉ dưỡng.

Phân khúc này ở Việt Nam mới phát triển trong 5 - 6 năm trở lại đây, so với các nước xung quanh chỉ mới ở giai đoạn đầu tiên. Trước viễn cảnh về tăng trưởng kinh tế, gia tăng thu nhập của người dân, tầng lớp trung lưu và người giàu mới tăng nhanh…, về lâu dài, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc đặc biệt và có tiềm năng phát triển.

PV: Giả sử như một kịch bản tiêu cực nhất xảy ra, đó là bất động sản du lịch “đóng băng” hoàn toàn, theo ông, thị trường địa ốc sẽ bị tác động ra sao?

Ông Nguyễn Hoàng: Nếu bất động sản du lịch “đóng băng” hoàn toàn, phần nào đó sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng không quá nghiêm trọng. Có thể nói, sự suy giảm của phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian qua như một sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn phát triển ồ ạt.

Trong khi bất động sản nhà ở bao phủ thị trường và hướng đến phục vụ cho nhu cầu người ở thực rất cao, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ là một phân khúc cao cấp riêng biệt với bản chất dành cho người có tiền, có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ 2.

Năm 2020, thị trường bất động sản nói chung có nhiều suy giảm, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng im lìm, nhưng bất động sản nhà ở vẫn có những hoạt động tích cực và mức giá vẫn có sự gia tăng đáng kể. Do bất động sản nghỉ dưỡng có những đặc thù riêng và có đối tượng khách hàng riêng (là những người có điều kiện tài chính, ít phụ thuộc vào sự lên xuống của thị trường), nên không có quá nhiều tác động nghiêm trọng đến thị trường chung.

Tuy nhiên, trong tình hình hiện tại, các doanh nghiệp chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng và nhà đầu tư cá nhân chắc chắn sẽ bị tác động.

Tháo gỡ khó khăn cho bất động sản du lịch

PV: Để tháo gỡ những khó khăn cho bất động sản du lịch, theo ông, giải pháp nào trong ngắn hạn, trung và dài hạn cần được đặt ra?

Ông Nguyễn Hoàng: Mặc dù có những khó khăn thách thức, nhưng về lâu dài, đây vẫn là một phân khúc có nhiều tiềm năng. Để từng bước vượt qua khó khăn và chuẩn bị cho sự phát triển bền vững, cần có những thay đổi về giải pháp tình thế và lâu dài.

Một số giải pháp về ngắn hạn cần được đưa ra như sau:

Thứ nhất, về pháp lý, quy định cụ thể, rõ ràng các vấn đề liên quan trong luật, thúc đẩy việc ra giấy tờ chủ quyền cho những dự án đã bán cho khách mua đang bị vướng mắc và xác định quyền lợi, trách nhiệm của các bên liên quan. Đây cũng là phương án để đón đầu sự phát triển lâu dài.

Thứ hai, dự án phải có sự độc đáo, khác biệt, thể hiện năng lực chủ đầu tư. Hiện nay, một vài chủ đầu tư đã xây dựng được chuỗi giá trị cho các hoạt động du lịch của mình, nên kết quả của hoạt động kinh doanh khả quan hơn.

Thứ ba, xúc tiến các hoạt động đầu tư du lịch nội địa để bù đắp phần nào những thiệt thòi trong thời gian vừa qua, từ đó vực dậy niềm tin cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Du lịch Việt Nam chịu ảnh hưởng lớn từ nguồn khách du lịch quốc tế, nên nếu cứ chờ đợi lượng khách quốc tế phục hồi như năm 2019 (18 triệu lượt) thì có lẽ mất từ 2 - 3 năm nữa. Để bù đắp lại hao hụt của du lịch quốc tế, thì du lịch nội địa, du lịch MICE là nguồn kích thích tốt nhất.

Thứ tư, các chương trình marketing bán hàng phải linh hoạt, đa dạng và đặc biệt là đảm bảo quyền lợi người mua (một số chủ đầu tư với năng lực của mình đã đưa ra những chính sách hấp dẫn dành cho khách mua).

Về dài hạn, cần quy hoạch tầm nhìn dài hạn để tránh nguồn cung dư thừa, các địa phương phát triển bất động sản tràn lan một cách bất hợp lý mà không nghiên cứu kỹ về tiềm năng, địa lý, khí hậu…

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!