Giải pháp nào để phát triển bền vững, tránh lãng phí nguồn lực đất đai ở Thanh Hóa?

Tại kỳ họp thứ hai diễn ra vào tháng 11/2021, Quốc hội khóa XV đã biểu quyết thông qua Nghị quyết số 37/2021/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển tỉnh Thanh Hóa. Nghị quyết có ý nghĩa quan trọng, cụ thể hóa Nghị quyết số 58-NQ/TW ngày 05/8/2020 của Bộ Chính trị (khóa XII) về “Xây dựng và phát triển tỉnh Thanh Hoá đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045”, tạo hành lang pháp lý, điều kiện thuận lợi, mở ra thời cơ, động lực mới để Thanh Hóa phát triển nhanh và bền vững hơn, sớm trở thành cực tăng trưởng mới, cùng với Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh trở thành tứ giác phát triển ở phía Bắc của Tổ quốc.

Thời gian qua, tỉnh Thanh Hóa đã đưa ra nhiều chính sách, giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là ngành du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng và tập trung đầu tư hạ tầng đô thị để đón đầu cơ hội.

Một vài năm trở lại đây, địa phương này đã chứng kiến làn sóng đầu tư bất động sản mới, nhất là cơn sốt bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Cùng với đó là việc chính quyền phê duyệt ồ ạt các dự án nhà ở thương mại, du lịch nghỉ dưỡng từ vài chục đến cả nghìn héc-ta. Những dự án này rải rác trên các địa bàn TP. Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn, huyện Hoằng Hóa, huyện Đông Sơn, huyện Hà Trung, Thường Xuân và huyện Quảng Xương…

Có thể kể đến hàng loạt “ông trùm” ngành bất động sản như Tập đoàn Sun Group, Flamingo, Eurowindow, Tập đoàn T&T, Sao Mai, Đất Xanh Miền Bắc, Tecco, Mường Thanh, BRG, TNG, Danko Group, Xuân Thiện, May - Diêm Sài Gòn, Sacoland, A&T Việt Nam… Bên cạnh đó, chính quyền tỉnh Thanh Hóa cũng đã đồng ý về chủ trương cho phép lập quy hoạch, phê duyệt các đồ án quy hoạch các dự án bất động sản.

Bài toán được đặt ra ở Thanh Hóa là từ giai đoạn lập quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất thì làm thế nào đảm bảo hài hòa không gian để phát triển tích hợp đa ngành, lĩnh vực?

Tuy nhiên, bài toán được đặt ra ở tỉnh Thanh Hóa là ngay từ giai đoạn lập quy hoạch cũng như kế hoạch sử dụng đất thì làm thế nào để đảm bảo hài hòa không gian phát triển tích hợp đa ngành, lĩnh vực? Cùng với đó là việc làm thế nào để đảm bảo thời gian, tiến độ thực hiện những đồ án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng giai đoạn, hàng năm?

Theo các chuyên gia kinh tế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quy hoạch xây dựng sẽ đóng góp vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội và hoạt động đầu tư xây dựng. Việc quy hoạch xây dưng phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển của các ngành liên quan, quy hoạch sử dụng đất và bảo đảm các điều kiện về quốc phòng - an ninh, tạo ra động lực phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch xây dựng là một trong những khâu cốt lõi để định hướng cho phát triển và kêu gọi đầu tư, bảo đảm đầu tư có hiệu quả và phát triển bền vững. Chính vì thế, các chính sách về quy hoạch xây dựng cần được quan tâm và phát triển đúng mức.

Tại các địa phương, việc lập quy hoạch đô thị sẽ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị. Vì vậy, việc lập quy hoạch đô thị được các cử tri, người dân đặc biệt quan tâm nhất là tại những địa phương có thị trường bất động sản đang phát triển nóng như ở Thanh Hóa.

Các chuyên gia bất động sản đánh giá, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở địa phương đặt ra yêu cầu là vừa phải có tính thực tiễn cao để phục vụ phát triển, vừa phải có tính khoa học, thận trọng để bảo đảm có được không gian, tầm nhìn phát triển, nhất là bám sát mục tiêu, định hướng phát triển của vùng, tỉnh thành phố. Việc lập quy hoạch theo cách tiếp cận tích hợp, đa ngành sẽ đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, lĩnh vực.

Một đồ án quy hoạch toàn diện là tích hợp được tất cả các ngành, lĩnh vực phát triển kinh tế - xã hội, không gian, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị và nông thôn trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, trên thực tế tại Thanh Hóa, hàng loạt những đồ án quy hoạch đã được phê duyệt nhưng nằm “treo” không triển khai hoặc có chăng là xuất hiện ồ ạt các dự án nhà ở thương mại, nghỉ dưỡng, đấu giá quyền sử dụng đất… Nhiều ý kiến cử tri cho rằng, việc này dường như bóp nghẹt không gian phát triển tích hợp đa ngành, lĩnh vực kinh tế - xã hội của tỉnh.

Mới đây, Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hoá đã yêu cầu UBND các huyện, thị xã, thành phố, Ban Quản lý Khu kinh tế Nghi Sơn và các khu công nghiệp rà soát quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị trên địa bàn. Kịp thời điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đã quá thời hạn và không có tính khả thi (báo cáo UBND tỉnh nếu vượt thẩm quyền). Trường hợp cần thiết điều chỉnh quy hoạch thì xác định loại hình điều chỉnh, báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét theo quy định. Chính vấn đề quy hoạch “treo” là chủ đề nóng trong các cuộc tiếp xúc cử tri.

Có thể nói, vấn đề lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đảm bảo tính hiệu quả của các đồ án quy hoạch đô thị là đặc biệt quan trọng và cần được chính quyền mỗi tỉnh quan tâm sát sao. Các địa phương phải xem xét tính khả thi, giải quyết hài hòa các yếu tố đảm bảo nguồn lực để phát triển tích hợp các ngành, lĩnh vực kinh tế - xã hội của tỉnh, đảm bảo không gian, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị.

Việc tổ chức lập quy hoạch đô thị đã khó, nhưng việc quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch còn khó hơn và đây luôn là vấn đề quan trọng và được cộng đồng, dư luận quan tâm. Đặc biệt là vấn đề chính quyền địa phương làm thế nào để không chạy theo lợi ích của nhà đầu tư thông qua việc liên tiếp phê duyệt điều chỉnh quy hoạch dự án, cũng như công tác lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án một cách công khai minh bạch, đúng quy định pháp luật.

Theo khảo sát trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa, có nhiều dự án sau khi được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 sau đó lại được điều chỉnh cục bộ quy hoạch. Đơn cử, tại dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam (phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn, Thanh Hóa) dự án này cũng được điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Theo tìm hiểu, ngày 1/11/2013, ông Nguyễn Ngọc Hồi  - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa đã đồng ý chủ trương để UBND thị xã Bỉm Sơn lập quy hoạch khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn. Đến ngày 20/7/2018, ông Bùi Huy Hùng - Chủ tịch UBND thị xã Bỉm Sơn đã ban hành Quyết định số 2817/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch cho tiết 1/500 dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn.

Ngày 22/8/2019, UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Quyết định số 3361/QĐ-UBND về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn. Đáng chú ý, hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án trên là chỉ định thầu và nhà đầu tư trúng thầu là Công ty Cổ phần May - Diêm Sài Gòn (địa chỉ 346 Bến Vân Đồn, phường 1, quận 4, TP.HCM).

Theo đó, quy mô dự án được phê duyệt là 26,82ha, tổng chi phí thực hiện dự án là hơn 440,5 tỷ đồng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là hơn 91,7 tỷ đồng. Thời hạn thực hiện và tiến độ dự án không quá 52 tháng. Mục tiêu đầu tư của dự án là đầu tư đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ - thương mại, nhà văn hóa cộng đồng và trường tiểu học phục vụ nhu cầu đất ở và các nhu cầu khác cho người dân trong khu vực. Đồng thời góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị thị xã Bỉm Sơn và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Tuy nhiên, sau khi được công nhận là nhà đầu tư thực hiện dự án, dù chưa được UBND tỉnh Thanh hóa giao đất, nhưng Công ty Cổ phần May - Diêm Sài Gòn đã tiến hành san lấp, xây dựng hạ tầng. Công ty Cổ phần May - Diêm Sài Gòn đã được UBND tỉnh Thanh Hóa được bàn giao đất tại các Quyết định số 729/QĐ-UBND ngày 04/3/2021 và số 2302/QĐ-UBND ngày 02/7/2021 để thực hiện dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, phường Lam Sơn, thị xã Bỉm Sơn.

Cũng liên quan đến dự án Khu dân cư Nam Cổ Đam, theo báo chí phản ánh, vào chiều 6/12/2021, tại công trường thi công dự án đã xảy ra vụ tai nạn lao động hết sức nghiêm trọng, khiến một công nhân tử vong. Nạn nhân được xác định là ông T.V.T. (SN 1978, trú tại xã Yên Dương, huyện Hà Trung, tỉnh Thanh Hóa). Ông T. được xác định bị thương nặng ở vùng ngực, chân và bụng và tử vong sau đó. Trao đổi với báo chí thời điểm đó, lãnh đạo UBND phường Lam Sơn xác nhận, sự việc trên là đúng và cơ quan chức năng Công an thị xã Bỉm Sơn đã vào cuộc tiến hành điều tra làm rõ.

Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia và phát triển kinh tế - xã hội của cả nước trong đó có tỉnh Thanh Hóa. Do đó việc sử dụng đất không chỉ ở Thanh Hóa mà bất cứ địa phương nào cũng cần phân bổ, sử dụng hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Thời gian qua, tỉnh Thanh Hóa đã có nhiều nỗ lực, cố gắng triển khai đồng bộ các giải pháp đẩy mạnh xúc tiến, thu hút đầu tư và đạt được nhiều kết quả tích cực cả về số lượng và chất lượng dự án. Trong đó, nhiều dự án đầu tư đã hoàn thành và đi vào hoạt động, đóng góp lớn cho phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thanh Hóa.

Tuy nhiên, không ít dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không thực hiện, một số dự án phải gia hạn thời gian hoàn thành hồ sơ, thủ tục, điều chỉnh tiến độ thực hiện nhiều lần. Cũng có những dự án thực hiện không đảm bảo quy mô, mục đích đầu tư đăng ký ban đầu, nhiều nhà đầu tư cố tình chây ì không thực hiện dự án dẫn đến tình trạng dự án "treo" kéo dài hàng chục năm.

Theo báo cáo thống kê của tỉnh, hiện nay, Thanh Hóa có 164 dự án chậm tiến độ quá 24 tháng, theo đó, UBND tỉnh Thanh Hóa đã quyết định thu hồi đất 21 dự án và gia hạn tiến độ sử dụng đất 88 dự án. Đồng thời, chỉ đạo các ngành xem xét, tham mưu xử lý theo quy định đối với 46 dự án.

Vấn đề dự án treo, chậm đưa đất vào sử dụng thời gian qua đang được Chính phủ và các ngành quan tâm chỉ đạo khắc phục. Rà soát kết quả bước đầu về Báo cáo việc thực hiện chính sách, pháp luật thực hành tiết kiệm, chống lãng phí giai đoạn 2016 - 2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ Công tác thuộc Đoàn giám sát của Quốc hội nhận thấy, nhiều địa phương còn buông lỏng quản lý hoặc lúng túng, chậm trễ trong việc xử lý việc người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất; còn tình trạng nhiều dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chậm triển khai, chậm đưa đất vào sử dụng… gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Thực tế cho thấy, nguồn tài nguyên đất đai dần trở thành nguồn lực, nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Vấn đề dự án “treo” kéo dài qua nhiều năm, đất không được đưa vào sử dụng gây lãng phí, Nhà nước không thu hồi, người dân không được đầu tư để tăng giá trị của đất dẫn đến lãng phí nguồn thu nhập lớn cho cả người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. 

Thanh Hóa có 164 dự án chậm tiến độ quá 24 tháng, theo đó, UBND tỉnh Thanh Hóa đã quyết định thu hồi đất 21 dự án và gia hạn tiến độ sử dụng đất 88 dự án.

Đáng lo ngại hơn, việc chậm đưa đất vào sử dụng đúng mục đích sẽ làm chậm tiến trình đô thị hóa, ảnh hưởng tới sinh kế của một bộ phận người dân sau khi thu hồi đất. Hàng loạt các mục tiêu phát triển về kinh tế - xã hội khác sẽ cạn kiệt nguồn lực đất đai để đầu tư, xây dựng và với hàng loạt các dự án chậm đưa đất vào sử dụng ở trên thì Thanh Hóa cũng không phải ngoại lệ. Chính vấn đề này đã khiến nhiều cử tri bức xúc phản ánh và thậm chí có những vụ việc tranh chấp xảy ra giữa những người dân bị thu hồi đất và đơn vị thực hiện dự án.

Đơn cử, dự án Khu du lịch sinh thái biển và nghỉ dưỡng Linh Trường - Flamingo Hải Tiến (tại xã Hoằng Trường, huyện Hoằng Hóa, Thanh Hóa) được UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt chấp thuận chủ trương và địa điểm thực hiện dự án vào ngày 31/3/2011. Ngày 19/7/2011, UBND huyện Hoằng Hóa đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 Khu du lịch nghỉ dưỡng biển Linh Trường Xanh, Khu du lịch sinh thái biển Hải Tiến đến năm 2020. Ngày 22/2/2012, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành quyết định thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp và giao đất cho chủ đầu tư xây dựng hạ tầng thực hiện dự án.

Mặc dù vậy, dự án kéo dài nhiều năm chưa triển khai cho đến ngày 28/5/2018, UBND tỉnh Thanh Hóa đã đồng ý gia hạn thời gian để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ, thủ tục thuê đất tại xã Hoằng Trường, huyện Hoằng Hóa. Ngày 17/4/2019, chủ đầu tư mới ký Hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 22/9/2019. Ngày 30/9/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành quyết định về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án lần 2 Khu du lịch sinh thái biển và nghỉ dưỡng Flamingo Linh Trường. Giữa tháng 10/2021, chủ đầu tư mới gấp rút khởi công dự án và thi công rầm rộ các hạng mục xây dựng thấp tầng, cao tầng.

Thế nhưng, theo báo chí đưa tin, vào sáng ngày 18/2/2022, khi đơn vị thi công tiến hành xây dựng dự án Khu du lịch sinh thái biển và nghỉ dưỡng Linh Trường thì xảy ra xô xát giữa công nhân với một số người trong gia đình ông Trần Văn L. (65 tuổi, xã Hoằng Trường) là trường hợp bị thu hồi đất. 

Báo chí cũng đưa tin về hình ảnh từ nhiều clip người dân quay cho thấy cảnh tượng xô xát rất hỗn loạn, nhiều người phụ nữ bị công nhân tay cầm dùi cui, mặc quần áo bảo hộ xô đẩy, kéo lê và “tác động vật lý” vào người. Vụ việc xảy ra được cho là trong khuôn viên dự án. Hậu quả vụ việc khiến cho 5 người dân phải nhập viện sơ cứu với các vết thâm tím, bầm dập ở chân tay. Trả lời báo chí tại thời điểm xảy ra vụ việc, ông Lê Thanh Cảnh - Chủ tịch UBND xã Hoằng Trường (huyện Hoằng Hóa, Thanh Hóa) cho biết, công an đã vào cuộc để điều tra, xác minh vụ xô xát xảy ra giữa người dân với công nhân tại công trường xây dựng của dự án. 

Mới đây nhất, sáng 14/10/2022, UBND huyện Hoằng Hóa đã phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với ông Trần Văn L. Việc cưỡng chế diễn ra sẽ giải phóng các công trình trên đất và cây cối, hoa màu để bàn giao đất cho chủ đầu tư quản lý và sử dụng theo quy định tại các quyết định của UBND tỉnh để thực hiện dự án Khu du lịch sinh thái biển và nghỉ dưỡng Linh Trường.

Từ ví dụ trên cho thấy, việc một dự án kéo dài nhiều năm mới triển khai thi công điều này khiến người dân bị thu hồi đất thời gian qua xót xa khi nhìn "bờ xôi ruộng mật" của mình nằm "trơ gan cùng tuế nguyệt". Bởi vậy, chính quyền địa phương cần hết sức thận trọng và giải quyết hài hòa giữa quyền lợi của người dân - doanh nghiệp.

Mặc dù còn một số điểm vấn đề còn tồn tại ở trên, tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế cũng đánh giá, Thanh Hóa là một trong số ít trong các địa phương của cả nước hội tụ đủ 03 vùng địa lý (miền núi, đồng bằng và ven biển), có hệ thống giao thông thuận lợi, gồm đầy đủ các loại hình, với nhiều trục tuyến giao thông quan trọng của quốc gia đi qua. Đây chính là những yếu tố thuận lợi để Thanh Hóa đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, trở thành một cực tăng trưởng mới, cộng hưởng, lan tỏa, kết nối, thúc đẩy phát triển các tỉnh phía Bắc Trung Bộ và cả nước.

Vậy nhưng, vấn đề đặt ra là đi đôi với việc phát triển hạ tầng đô thị, tốc độ khai sinh các dự án bất động sản thì hạ tầng xã hội cũng phải đáp ứng kịp. Điều này đòi hỏi trong quy hoạch phát triển đô thị chính quyền địa phương cần phải hướng đến việc hoàn thiện các giá trị sống hiện đại, các mô hình nhà ở tương thích với một đô thị năng động và thông minh. Đồng thời có thể xem xét, triển khai các mô hình đa chức năng “thung lũng du lịch” ứng dụng công nghệ cao.

Có thể nói, Thanh Hóa quy tụ được các giá trị tối ưu về hạ tầng giao thông, hệ thống cảng biển, điều kiện tự nhiên phát triển du lịch. Cùng với đó, Việt Nam là quốc gia đang chuyển đổi số mạnh mẽ và được đánh giá có nhiều tiềm năng để trở thành một trung tâm công nghệ. Bởi vậy, nhiều chuyên gia kinh tế đánh giá, việc hình thành các “thung lũng du lịch” ứng dụng công nghệ cao là giải pháp mà chính quyền địa phương trong đó có tỉnh Thanh Hóa có thể xem xét, đánh giá về tính khả thi. Việc này cũng là để sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả để phát triển kinh tế - xã hội, nhất là khi tỉnh này được áp dụng thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển.

Bàn về giải pháp để Thanh Hóa phát triển kinh tế bền vững, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, trước hết tỉnh Thanh Hoá cần có quy hoạch tổng thể thật bài bản, đồng bộ, có tầm nhìn chiến lược cũng như có sự đầu tư về hạ tầng giao thông kết nối để thu hút, hấp dẫn được các nhà đầu tư tham gia.

Thứ hai, khuyến khích các dự án phát triển đa mục tiêu. Đối với các dự án đô thị ven biển nên quy hoạch đủ lớn, đủ rộng, kết hợp đồng bộ giữa nhà ở với du lịch nghỉ dưỡng và các khu vui chơi giải trí để thu hút khách hàng nhiều hơn. Bởi xu hướng du lịch hiện nay là du lịch trải nghiệm, bên cạnh mục đích đi du lịch để tái tạo sức lao động thì còn là cơ hội là để tham quan, khám phá những nét văn hóa của địa phương. Từ đó tạo ra những khu đô thị, những khu nghỉ dưỡng mang tầm cỡ quốc tế để thu hút khách hàng không chỉ trong nước mà cả du khách nước ngoài.