Giảm giá thành, nâng cao chất lượng bất động sản: Lời giải từ đổi mới tư duy và liên kết chuỗi giá trị

Muốn giảm chi phí, phải đổi mới từ quy hoạch và thiết kế

Chi phí đất đai, vốn, vật liệu, nhân công và xây dựng đang tạo áp lực lên giá thành bất động sản. Trong khi đó, người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng công trình, hệ thống tiện ích và môi trường sống. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn trong quá trình phát triển dự án để kiểm soát chi phí và đáp ứng nhu cầu khách hàng.

Tại phiên thảo luận “Dịch chuyển giá trị” trong khuôn khổ Diễn đàn Phát triển Chuỗi giá trị Bất động sản Việt Nam năm 2026, do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức, ngày 30/10, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, cho rằng muốn phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trước hết cần đổi mới tư duy phát triển.

Theo TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, khi triển khai dự án, các doanh nghiệp thường tìm cách kéo giá nhà xuống. Tuy nhiên, một căn nhà tại khu vực nội thành có giá trị cao khó có thể có mức giá rẻ. Vì vậy, điều quan trọng là mức giá phải hợp lý so với những giá trị mà người mua nhận được.

Từ góc nhìn này, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn đề cập đến mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), trong đó phát triển nhà ở cần gắn với hạ tầng giao thông, cơ hội việc làm và các dịch vụ thiết yếu.

"Chẳng hạn, để phát triển căn hộ có giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng, doanh nghiệp có thể lựa chọn những khu vực xa trung tâm vì những nơi này giá đất còn phù hợp. Tuy nhiên, các khu vực này cần có hệ thống giao thông kết nối thuận tiện, đặc biệt là metro, giúp người dân có thể di chuyển đến nơi làm việc trong khoảng 15 phút. Cùng với đó là hệ thống tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân", Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners chia sẻ.

Một giải pháp khác được ông Sơn đề xuất là thay đổi cách bố trí không gian căn hộ. Đối với những sản phẩm có mức giá khoảng 3 - 4 tỷ đồng, thì không cần thiết kế đầy đủ các không gian chức năng riêng biệt, mà chủ đầu tư có thể tập trung vào những nhu cầu thiết yếu của người ở. Các khu vực tiếp khách, làm việc, giao lưu hay giải trí có thể được bố trí tại không gian chung của khu đô thị. Người dân sử dụng và chi trả theo nhu cầu. Cách làm này giúp giảm diện tích riêng của căn hộ, đồng thời vẫn bảo đảm các tiện ích cần thiết.

KTS. Ngô Viết Nam Sơn cũng cho rằng, khi phát triển bất động sản cần chú trọng sự phù hợp giữa mức sống, khả năng chi trả và nhu cầu thực tế của người dân. Doanh nghiệp cần xem xét đồng thời vị trí, kết nối giao thông, việc làm, tiện ích và thiết kế sản phẩm để lựa chọn phương án phù hợp với từng nhóm khách hàng.

Cùng bàn về bài toán giá thành bất động sản, TS. Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho rằng, việc phát triển sản phẩm cần xuất phát từ nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.

Chủ tịch Bcons cho biết, ngay từ khi thành lập, Bcons đã lựa chọn phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, là những người mới bắt đầu có thu nhập và tích lũy tài chính. 

"Xuất phát từ định hướng đó, chúng tôi lựa chọn phát triển các căn hộ có diện tích khoảng 40 - 60m², thiết kế hai phòng ngủ. Có ý kiến cho rằng diện tích như vậy là nhỏ, nhưng chúng tôi nhận thấy trong văn hóa sinh hoạt của người Việt, các gia đình thường có nhu cầu đón tiếp người thân đến chơi, ở lại. Vì vậy, chúng tôi không thiết kế căn hộ một phòng ngủ như thông thường mà lựa chọn hai phòng ngủ để đáp ứng tốt hơn nhu cầu sử dụng thực tế của người dân. Đến nay, chúng tôi đã cung cấp hơn 20.000 căn hộ theo định hướng này", TS. Lê Như Thạch cho hay.

Từ kinh nghiệm thực tế, Chủ tịch Bcons nhấn mạnh, muốn tối ưu chi phí và giá thành sản phẩm, doanh nghiệp phải bắt đầu ngay từ khâu thiết kế, chứ không phải chỉ tìm cách cắt giảm chi phí trong quá trình thi công. Việc ứng dụng công nghệ vào thiết kế, tự động hóa những công đoạn phù hợp và tính toán kỹ từng cấu kiện, từng cây cột sẽ giúp tối ưu kết cấu, mở rộng diện tích sử dụng và nâng cao hiệu quả công trình. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp lựa chọn biện pháp thi công phù hợp để kiểm soát chi phí.

Tuy nhiên, theo TS. Lê Như Thạch, việc tối ưu phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và không được đánh đổi chất lượng công trình. Doanh nghiệp cần nghiên cứu cách áp dụng các tiêu chuẩn vào thực tế để lựa chọn phương án kết cấu hợp lý, hiệu quả.

Trong đó, công nghệ phải được lựa chọn theo đặc điểm của từng nhóm khách hàng. Không phải công nghệ mới nào cũng phù hợp với mọi dự án. Doanh nghiệp cần hiểu rõ nhu cầu của người mua để đưa ra giải pháp thiết kế và kỹ thuật phù hợp, vừa bảo đảm chất lượng, vừa kiểm soát giá thành sản phẩm.

Bên cạnh đó là vai trò của đội ngũ nhân sự. Theo ông Thạch, muốn thích ứng với thị trường, trước hết doanh nghiệp phải chủ động thay đổi từ bên trong, khuyến khích nhân viên học hỏi, cập nhật kiến thức và đề xuất những cách làm mới. Tại Bcons, doanh nghiệp chú trọng đào tạo, tự đào tạo và tạo điều kiện để nhân sự trẻ tham gia quá trình đổi mới.

"Theo kinh nghiệm của tôi, khi kết hợp được tư duy đổi mới với việc tối ưu ngay từ khâu thiết kế, doanh nghiệp có thể giảm đáng kể chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng. Đây cũng là một trong những cơ sở giúp Bcons kiểm soát giá thành, qua đó đưa ra thị trường những căn hộ có mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của khách hàng", Chủ tịch Bcons chia sẻ.

Liên kết chuỗi giá trị để nâng cao hiệu quả phát triển bất động sản

Bên cạnh đổi mới quy hoạch, thiết kế và phương thức thi công, việc tăng cường liên kết giữa các doanh nghiệp trong chuỗi giá trị bất động sản cũng được xem là giải pháp quan trọng để kiểm soát giá thành, bảo đảm chất lượng và nâng cao hiệu quả phát triển dự án.

Theo Chủ tịch Bcons Lê Như Thạch, việc hình thành và phát triển chuỗi giá trị trước hết giúp tạo ra sự kết nối giữa chủ đầu tư và các nhà cung cấp. Thông qua đó, doanh nghiệp có thể lựa chọn những sản phẩm, vật tư và giải pháp phù hợp với từng phân khúc bất động sản.

Đối với dự án cao cấp hay nhà ở có mức giá vừa phải, việc lựa chọn đúng nhà cung cấp sẽ góp phần kiểm soát giá thành, đồng thời bảo đảm chất lượng và giá trị sử dụng cuối cùng của sản phẩm.

Một lợi ích khác của liên kết chuỗi giá trị là khả năng hình thành những mối quan hệ hợp tác lâu dài. "Khi các bên tin tưởng lẫn nhau, chủ đầu tư có thể yên tâm hơn về chất lượng cung ứng và tiến độ thực hiện dự án. Việc tổ chức cung ứng với quy mô lớn cũng tạo ra lợi thế về chi phí, bởi bán sỉ thường có mức giá tốt hơn so với bán lẻ từng sản phẩm. Đây là một trong những lợi ích thiết thực mà sự liên kết trong chuỗi giá trị có thể mang lại", TS. Lê Như Thạch nêu.

Hơn nữa, lợi ích của sự liên kết không chỉ thuộc về chủ đầu tư mà còn được chia sẻ giữa các chủ thể tham gia phát triển dự án. Đơn vị thiết kế có thêm công việc, nhà cung cấp vật tư mở rộng thị trường, doanh nghiệp xây dựng nâng cao hiệu quả hoạt động và đơn vị quản lý vận hành cũng có điều kiện phát triển.

Từ thực tế đó, TS. Lê Như Thạch cho rằng, các doanh nghiệp cần tăng cường trao đổi, hợp tác, tìm kiếm tiếng nói chung nhằm tiết kiệm chi phí, hạn chế những công việc không cần thiết và nâng cao hiệu quả hoạt động. 

"Với vai trò Chủ tịch Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, tôi kêu gọi các nhà đầu tư, nhà cung cấp cùng ngồi lại, tìm tiếng nói chung. Tôi tin rằng sự hợp tác này sẽ giúp giảm giá thành, tiết kiệm chi phí, hạn chế những công việc không cần thiết, qua đó tạo ra một thị trường mà tất cả các bên đều có cơ hội cùng phát triển", TS. Lê Như Thạch nhấn mạnh.

Ở góc độ quy hoạch và phát triển đô thị, TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn cũng nhấn mạnh yêu cầu hợp tác giữa các chủ thể để hình thành những dự án đáp ứng đầy đủ hơn nhu cầu sinh sống của người dân.

Theo TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn, đã đến lúc các chủ đầu tư cần mở rộng cách tiếp cận, hướng đến xây dựng một hệ sinh thái “an cư, lạc nghiệp”, thay vì chỉ tập trung tạo ra sản phẩm nhà ở. Để thực hiện được điều đó, chủ đầu tư cần hợp tác với các nhà cung ứng dịch vụ, phối hợp với Nhà nước trong phát triển và kết nối hạ tầng, đồng thời lắng nghe người dân để hiểu đúng nhu cầu thực tế.

"Một dự án chỉ thực sự có giá trị khi người dân không chỉ có nơi ở mà còn có điều kiện làm việc, sinh hoạt, tiếp cận các dịch vụ thiết yếu và ổn định cuộc sống lâu dài. Vì vậy, phát triển một dự án "an cư, lạc nghiệp" không thể là nỗ lực riêng của một chủ đầu tư, mà cần sự chung tay của nhiều chủ thể, từ doanh nghiệp bất động sản, chính quyền, các đơn vị cung ứng dịch vụ đến chính cộng đồng cư dân", Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners nêu quan điểm.