Giao dịch bất động sản đi xuống, giá đi lên

​Giao dịch sụt giảm thê thảm

Ông Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch HĐQT Công ty Asean Holding, cho biết thị trường bất động sản (BĐS) đang chựng lại dù các thông tin quy hoạch, hạ tầng liên tục được bơm ra. Như ở Bình Phước, công ty ông còn khoảng 100 lô đất nhưng tìm kiếm khách hàng rất khó, khi tư vấn khách hàng cũng ra quyết định chậm hơn.

Trước đây mỗi ngày công ty ông bán 20 - 30 nền đất thì nay mỗi tuần bán chỉ vài nền. Nguyên nhân chậm, theo ông Hậu là do mức giá hiện đang ở đỉnh, ở đâu cũng sốt giá đất. Ngoài ra, việc Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra các chính sách siết tín dụng làm cho nhà đầu tư và cả doanh nghiệp lo lắng không dám xuống tiền. Một điều nữa là chứng khoán liên tục “đỏ lửa” cũng khiến các nhà đầu tư hoang mang, có tâm lý muốn giữ tiền mặt.

“Từ đầu năm đến nay giá BĐS đã tăng 20 - 30%, thậm chí nhiều nơi sốt đất giá tăng gấp đôi, gấp ba so với hồi đầu năm. Còn so với năm 2019, giá tăng trung bình khoảng 50%. Nếu trước đây nhiều khách hàng mua đất còn không cần xem thực tế, nhưng bây giờ khách hàng phải đi xem, rồi về cân đối tài chính, tham khảo mới đưa ra quyết định”, ông Hậu nhận định.

Ông Hà Đức Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group, cũng thừa nhận giao dịch BĐS trong quý 1/2022 so với quý 4/2021 đã giảm bình quân khoảng 30%. Tập đoàn Trần Anh đang bán các sản phẩm tại dự án Khu đô thị Phúc An Asuka (TP.Châu Đốc, An Giang) nhưng rất chậm. Nếu như trước đây, đối tượng khách hàng nhắm đến là nhà đầu tư đến từ các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội thì nay việc tìm kiếm khách hàng rất khó, chỉ thu hẹp ở địa phương nên việc bán hàng cũng khó khăn và giảm so với kế hoạch trước đó.

Thị trường BĐS tại TP.HCM từ đầu năm đến nay gần như các dự án mở bán chỉ đếm trên đầu ngón tay. Điều này khiến cho lượng cung hàng hóa trên thị trường khan hiếm trầm trọng. Thế nhưng việc bán hàng cũng không mấy khả quan. Giám đốc một sàn giao dịch BĐS đang bán căn hộ tại một dự án ở TP.Thủ Đức (TP.HCM) rầu rĩ cho biết, chưa bao giờ việc tìm kiếm khách hàng, chốt đơn lại khó như lúc này, dù số lượng sản phẩm mở bán trên thị trường đang quá ít so với nhu cầu về đầu tư cũng như an cư.

Dự án công ty ông đang bán từ 2 tháng nay cũng chỉ khoảng 10 căn hộ được khách hàng đặt mua, trong khi toàn dự án lên hơn 800 căn hộ. Một dự án khác cũng ở TP.Thủ Đức, ngay sát Khu đô thị mới Thủ Thiêm dù đã xây gần hoàn thiện, nhưng từ đầu năm đến nay bán không được căn nào sau đợt đầu mở bán hồi năm 2021 cũng khá èo uột.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng cho thấy bức tranh tổng thể về giao dịch BĐS trên cả nước rất ảm đạm. Theo đó, qua tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ rơi vào hơn 20.000 giao dịch và tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng. Số lượng này chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó hai thị trường lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM số lượng giao dịch thành công cộng lại chỉ hơn 2.100 giao dịch, trong đó tại Hà Nội có 956 giao dịch thành công và tại TP.HCM có 1.172 giao dịch thành công.

Giá vẫn neo cao
Trái ngược với giao dịch sụt giảm khá thê thảm thì giá BĐS trên cả nước vẫn đứng yên, thậm chí tăng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021, trong đó tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4 - 5%, cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1 - 2% so với cuối năm 2021. Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước). Sang cuối tháng 3.2022, tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 - 20% so với cuối năm 2021.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, do thiếu cung trong lúc tổng cầu rất lớn đã dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Điều này được biểu hiện qua chỉ số giá nhà ở của nước ta cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của người dân, làm cho nhiều người khó mua được nhà ở. Trong khi so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà chỉ cao gấp 6 - 7 lần thu nhập. Không chỉ lệch pha cung - cầu, thị trường cũng đang tồn tại nghịch lý là lệch pha về phân khúc khi mà loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong nguồn cung nhà ở mới năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong lúc nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Điều này khiến người thu nhập thấp đã khó mua nhà, nay càng khó hơn.

Giám đốc Công ty Savills Hà Nội, ông Matthew Powell, phân tích đà tăng giá BĐS được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường, bởi BĐS có mối tương quan với lạm phát. Khi lạm phát tăng cao thì BĐS cũng sẽ tăng giá theo và được các nhà đầu tư coi là kênh trú ẩn an toàn.

Ngoài ra, gói hỗ trợ kinh tế 350.000 tỷ đồng sắp được triển khai, trong đó có gần 114.000 tỉ đồng rót vào kết cấu hạ tầng sẽ càng hỗ trợ sức hấp dẫn cho kênh đầu tư này. Tuy nhiên vị này cũng khuyến cáo các nhà đầu tư cần có chiến lược bài bản, chuẩn bị sẵn sàng cho sự biến động cả về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Đầu tư thận trọng, tránh đi theo tâm lý đám đông hay đặt kỳ vọng cao, chạy theo sốt đất bởi dễ sa lầy và bị chôn vốn, lãi ảo cũng được khuyến cáo.

Giá BĐS vẫn neo cao còn có một nguyên nhân là giới đầu cơ ôm hàng đắt đỏ đang cố cầm cự chưa chịu giảm giá. Theo Giám đốc Công ty BĐS MaiLand (Bà Rịa-Vũng Tàu), nếu tình trạng ngưng tách thửa, siết vốn kéo dài, những người sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải giảm giá để ra hàng. “Những doanh nghiệp vừa và nhỏ thu gom đất nông nghiệp để tách thửa như bọn tôi cũng chết vì toàn vốn vay. Vay vốn là phải đánh nhanh, thắng nhanh chứ bị ngâm thì không cầm cự nổi”, vị này nói.