Tiền ký quỹ là một loại tiền đặt cọc có hoàn trả được người mua/thuê BĐS đưa ra để đảm bảo hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu được diễn ra suôn sẻ. Thông thường, sau khi hoàn thành giao dịch thì tiền ký quỹ sẽ được trả lại cho người mua.
Những luật khác nhau ở các bang khác nhau có thể cho phép việc mua những căn hộ/nhà theo hình thức ký quỹ với phương thức khác nhau. Một số nơi ở Hoa Kỳ sẽ giao nhiệm vụ giữ tiền đặt cọc (tiền ký quỹ) này cho một bên thứ ba độc lập với bên bán và bên mua để chịu trách nhiệm giám sát và thể hiện sự công bằng, phân minh.
Tuy nhiên, một số nơi khác, có thể vai trò của bên thứ ba này lại không cần thiết trong một số trường hợp, nghĩa là tiền ký quỹ sẽ được chuyển thẳng cho người bán, chẳng hạn như ở New York.
Có thể không có bên thứ 3
Tại New York, vì một số lý do mà người bán có thể giữ tiền ký quỹ của người mua thay vì giao cho tổ chức ký quỹ, ví dụ như: để bảo đảm người mua sẽ thanh toán nốt số tiền; hoặc sẽ là tiền phạt trong trường hợp người mua làm phá vỡ hiện trạng của khối BĐS (được áp dụng với chung cư, căn hộ): làm thủng nhiều lỗ hoặc lỗ to trên tường, làm hỏng cửa ra vào, cửa sổ, làm mất chìa khóa…;
Cũng có thể đó sẽ là tiền chi trả cho chi phí dọn dẹp cần thiết mà người bán cần sử dụng; hoặc trong khối BĐS giao dịch vẫn còn tài sản có giá trị của người bán thì người bán có thể giữ toàn bộ hoặc một phần tiến ký quỹ.
Không có bất kì một mức giới hạn nào đối với khoản tiền ký quỹ tối đa mà người bán có thể nhận được từ người mua. Thông thường, số tiền tối đa được coi như tiền ký quỹ mà người bán/chủ BĐS có thể nhận được bằng tiền thuê 1 tháng của căn hộ đó.
Một số trường hợp khác, người bán lại có thể nhận được số tiền kỹ quỹ nhiều hơn, có thể lên đến 2 tháng tiền thuê để làm khoản tiền đặt cọc trước khi căn hộ được bán đứt. Trong trường hợp này, người bán và người mua phải theo đúng thỏa thuận tiền ký quỹ được thống nhất cho đến khi giao dịch hoàn thành.
Về cơ bản, người bán không có quyền chiếm hữu, sử dụng tiền ký quỹ của người mua bởi vì tiền ký quỹ luôn được coi là tài sản của người mua, theo Luật Ký quỹ New York quy định. Người bán phải có trách nhiệm thực hiện đúng quy định này.
Giao dịch ký quỹ mua bán BĐS tại New York (Hoa Kỳ) có thể không cần đến sự tham gia của tổ chức ký quỹ hay bên thứ 3
Quy định về việc lưu giữ tiền ký quỹ
Tiền ký quỹ phải được gửi vào một ngân hàng có trụ sở tại New York. Nó không được để lẫn với bất kỳ khoản tiền cá nhân nào của người bán và người bán không được sử dụng số tiền từ ký quỹ kể cả khi tài khoản chứa tiền ký quỹ đứng tên của họ.
Sau khi đã nhận được tiền ký quỹ ở New York, người bán có trách nhiệm phải thông báo bằng văn bản cho người mua rằng mình đã nhận được tiền. Văn bản thông báo này phải bao gồm: Tên của ngân hàng, địa chỉ ngân hàng và tổng số tiền ký quỹ.
Đối với các khoản tiền ký quỹ có từ 6 chữ số trở lên, người bán phải gửi số tiền ký quỹ của người mua vào một tài khoản sinh lãi (gửi tiết kiệm). Tài khoản này phải được hưởng lãi suất bằng với lãi suất hiện hành trong khu vực.
Về phần tiền lãi tiết kiệm, như đã nói ở trên, tiền ký quỹ thuộc quyền sở hữu của người mua, do đó, tiền lãi được sinh ra từ tiền ký quỹ gửi ngân hàng sẽ là của người mua. Người mua có 3 sự lựa chọn để sử dụng số tiền lãi này và yêu cầu người bán phải thực hiện:
Cho phép người bán được giữ số tiền này để làm tin cho đến khi kết thúc hợp đồng.
Trừ số tiền này vào tiền thuê hoặc tiền mua còn nợ (nếu có).
Hoặc yêu cầu người bán phải trả lại số lãi hàng năm.
Trong trường hợp giá trị của nó nhỏ hơn 6 chữ số, người bán không có trách nhiệm gửi tiết kiệm số tiền ký quỹ này và người bán được cho phép nhận lấy phần tiền lãi này hằng năm, tương đương 1% số tiền ký quỹ.
Một số quy định khác
Theo luật định, người bán BĐS ở New York phải trả lại số tiền ký quỹ cho người mua ngay khi chấm dứt hợp đồng hoặc trong một "thời điểm hợp lý" sau đó. Điều này là bởi luật pháp không quy định rõ bao nhiều ngày để tiền ký quỹ được hoàn trả.
Đối với các khối BĐS cho thuê, khi hết thời hạn thuê, người bán không được yêu cầu phải thực hiện việc xem xét, kiểm tra lại hiện trạng của nó trước khi người thuê/mua có thời hạn chuyển đi.
Trong trường hợp người bán muốn bán lại quyền sở hữu, quản lý (chung cư, căn hộ) cho một đơn vi khác, họ phải làm hai công việc sau trong vòng 5 ngày chuyển đổi quyền sở hữu, quản lý:
Chuyển toàn bộ tiền ký quỹ của người mua qua cho người sở hữu mới (trong trường hợp việc bán lại này diễn ra trong thời gian chưa cho phép trả lại tiền ký quỹ cho người mua).
Thông báo bằng văn bản cho tất cả người mua (chủ sở hữu của số tiền ký quỹ) về sự thay đổi người sở hữu, quản lý BĐS. Trong văn bản phải cung cấp cho người mua các thông tin bao gồm: tên chủ sở hữu mới và địa chủ của chủ sở hữu mới.
