Giấy bán đất viết tay không công chứng có bị vô hiệu?

Anh Nguyễn Văn Mạnh (Hà Nam) có câu hỏi: Năm 2006, tôi có mua một mảnh đất vườn rộng 200m2. Tuy nhiên, hai bên chỉ viết giấy bán đất chứ không có hợp đồng mua bán đất và không công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Vậy, giấy bán đất đó có hiệu lực không? Và tôi cần chuẩn bị thêm những giấy tờ gì để chắc chắn mảnh đất vườn đó là của tôi?

Luật sư Fanci trả lời:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý, người dân có quyền được sử dụng. Quyền sử dụng của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được thể hiện thông qua việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo pháp luật, quyền sử dụng này được phép giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế như mọi tài sản khác. Những giao dịch này có thể được thông qua lời nói, viết tay, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền… tùy từng thời kỳ lịch sử trong quá trình giao dịch thì giá trị pháp lý của các văn bản trên sẽ khác nhau, cụ thể:

1. Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng

Căn cứ Theo điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu phải tuân thủ về hình thức (Khi mua bán nhà đất thì phải công chứng hợp đồng mua bán). Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không công chứng thì hợp đồng sẽ vô hiệu.

Thời kỳ gia đình bạn mua đất năm 2006 thì Luật đất đai 2003 đã có hiệu lực quy định mọi giao dịch chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có xác nhận của chính quyền địa phương. Như vậy, về giá trị pháp lý thì giấy mua bán viết tay năm 2006 của gia đình bạn mà không công chứng là không có giá trị.

2. Giấy bán đất viết tay có thể có hiệu lực

Căn cứ Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

3. Giải pháp khi mua đất bằng giấy viết tay không có công chứng

Căn cứ điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì gia đình bạn nếu đã thực hiện trên 2/3 nghĩa vụ của mình trong việc mua bán thửa đất vườn 200m2, bạn có thể yêu cầu người bán hoàn thiện hợp đồng bằng việc tiến hành đi công chứng hợp đồng. Trong trường hợp người bán gây khó khăn không đi công chứng thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền, để bảo vệ quyền lợi của mình.

Lưu ý: Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận thì người yêu cầu phải có giấy tờ, chứng minh việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng như giấy giao nhận tiền, biên lai, thông tin chuyển khoản qua ngân hàng, giấy vay tiền.