Nhu cầu lớn, nguồn cung ít
Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ ngày càng bức thiết bởi cơ cấu dân số đang bước vào thời kỳ dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động từ 15 - 59 tuổi. Các thành phố lớn hay siêu đô thị như TP.HCM, Hà Nội đang bùng nổ nhu cầu về chỗ ở trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, giao thông và các dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Theo số liệu chính thức từ bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị trên cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5 m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Do đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.
Số liệu khảo sát từ công ty nghiên cứu CBRE cho thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ là cao nhất và phát triển bền vững nhất. Riêng tại TP.HCM, căn hộ bình dân và trung cấp có giá bán từ dưới 15 triệu đến tối đa 32 triệu đồng/mét vuông, chiếm đến 80% thị phần căn hộ bán ra tại TP.HCM trong giai đoạn 2015 - 2017.
Một dự án giá rẻ vừa hoàn thành tại Hà Nội. Ảnh: Thùy Dung
Tại Hà Nội, theo số liệu thống kê của Savills, lượng căn hộ thương mại giá rẻ, dưới 20 triệu đồng/m2 tung ra thị trường tới nay rất thấp, trong 9 tháng đầu năm chỉ khoảng 4.000 căn, chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành như Hoàng Mai, Hà Đông, Thanh Trì, Long Biên, Hoài Đức. Khảo sát tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc các chuyên trang rao bán bất động sản cũng chỉ thấy lác đác một số dự án có giá dưới 1 tỉ đồng/căn như dự án Xuân Mai Complex, Tháp Doanh Nhân, dự án Rice City Sông Hồng, Tổ hợp căn hộ Ruby City CT3 Phúc Lợi, Ecohome Phúc Lợi…
Theo các doanh nghiệp, Việt Nam là nước đi sau nên có thể học hỏi được nhiều từ các nước đi trước trong việc phát triển nhà ở xã hội. Từ những thập niên 70 - 80 của thế kỷ trước, Hà Lan và Singapore đã sớm nhận thấy nhu cầu bức thiết này và có một kế hoạch hành động kiên quyết và lâu dài để phát triển nhà ở bền vững và hiệu quả cho người có thu nhập thấp và trung bình.
Với việc hình thành các cơ quan công ích chuyên trách phát triển nhà ở kèm theo cơ chế tạo vốn, phát triển và duy trì khả năng đáp ứng nhà ở bền vững cho người dân, Hà Lan và Singapore đã thành công trong vài chục năm qua. Ngay cả các nước phát triển cao hiện nay như Hoa Kỳ, Anh hay Úc, hành lang pháp lý đặc thù cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại cho người dân là yêu cầu bắt buộc của mọi kế hoạch phát triển và quy hoạch tại các đô thị hay siêu đô thị như NewYork, London.
Đã có hành lang pháp lý nhưng vẫn... vướng
Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đối với nhà ở xã hội hiện nay đã có nhiều cơ chế chính sách để hỗ trợ sự phát triển của các dự án này. Cụ thể, doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, doanh nghiệp còn được dành 20% diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán…
Về thuế, doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra, doanh nghiệp còn được vay vốn ưu đãi từ tổ chức tín dụng để đầu tư dự án; Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án...
Còn đối với nhà ở thương mại giá rẻ, theo ông Vũ Văn Phấn, theo quy định của pháp luật hiện hành, việc đầu tư phát triển nhà ở thương mại nói chung và nhà ở thương mại giá rẻ nói riêng đang được thực hiện theo cơ chế thị trường, nhà nước không có các chế độ ưu đãi như đối với nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đang chỉ đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nghiên cứu xây dựng chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá rẻ bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng có nhu cầu trong xã hội để báo cáo các cơ quan có thẩm quyền xem xét trong thời gian tới.
Tuy nhiên cho tới hiện nay, theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cung nhà ở xã hội ở đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM chưa đáp ứng được mong muốn của người tiêu dùng cả về số lượng và chất lượng. Có nhiều nguyên nhân, trong đó có chính sách hỗ trợ của nhà nước với phân khúc này vẫn còn nhiều bất cập. Vì những bất cập này mà các nhà đầu tư chưa mạnh dạn, tích cực tham gia vào đầu tư mảng nhà ở xã hội.
Một trong những hạn chế lớn nhất tới sự phát triển của phân khúc này, theo ông Thành, là chính sách tín dụng cho cả người tiêu dùng và nhà đầu tư dù chúng ta đã có nhiều quy định bám sát với thực tiễn nhưng quá trình vận hành còn vướng mắc. Ví dụ, chúng ta đã có Nghị định về Phát triển nhà ở xã hội, có quy định về nguồn vốn, tín dụng phục vụ cho đầu tư và tiêu dùng nhưng quá trình tiếp cận nguồn vốn này gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, điều này đã tác động tới động lực của nhà đầu tư tham gia phân khúc nhà giá rẻ.
Để phát triển có hiệu quả hơn phân khúc này, các nhà đầu tư cần xác định trách nhiệm xã hội của mình với dự án đầu tư. Bên cạnh đó, trong hệ thống chính sách việc quan trọng nhất là cần tháo nút chính sách tín dụng để giúp nhà đầu tư có được thuận lợi hơn trong vấn đề tiếp cận nguồn vốn và triển khai dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, các địa phương cũng cần tạo quỹ đất cho các nhà đầu tư khi thực hiện dự án này. Nếu như chính sách của nhà nước có nhưng ở địa phương lại không quy hoạch và không có quỹ đất để thực hiện dự án thì chính sách đề ra không thể đưa vào cuộc sống được.
“Phải xác định phát triển nhà ở xã hội là chính sách quốc gia chứ không phải là một giải pháp tình thế cho thị trường bất động sản”, ông Thành nói.
Từ kinh nghiệm đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho hay nhà nước cần hình thành cơ quan quản lý phát triển nhà cấp quốc gia và thiết lập các kênh tài chính theo thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.
Tại Việt Nam, tổ chức này đặc biệt quan trọng trong vai trò là đầu mối cho các kế hoạch, quy hoạch phát triển không gian đô thị, nâng cấp và tái chỉnh trang đô thị tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, và cung cấp quỹ nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập hạn chế để mua và thuê nhà ở….
Bên cạnh đó nhà nước cần ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật riêng cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ. Quy hoạch ngân hàng quỹ đất công để phát triển nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành phố...
