Định giá đất không theo kịp thị trường
Dù pháp luật đã có quy định phải xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp tính giá trị quyền sử dụng đất khi CPH DNNN, song trên thực tế quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc. Giá đất xác định còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.
Đặc biệt, còn tình trạng doanh nghiệp CPH dùng quyền sử dụng đất để góp vốn sản xuất, kinh doanh với nhà đầu tư khác, nhưng thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường. Đáng chú ý, vẫn tồn tại tình trạng doanh nghiệp thực hiện bán tài sản, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước không theo quy định.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, việc xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm chuyển sang doanh nghiệp CPH hiện nay đang có nhiều kẽ hở nên nhiều đại gia tìm cách thâu tóm đất “vàng” một cách gọn ghẽ.
“Dù các khu đất này dưới hình thức doanh nghiệp sở hữu theo kiểu ký hợp đồng thuê đất hàng năm, nhưng khi CPH phải tính giá trị lợi thế đất đai vào trị giá doanh nghiệp. Hơn nữa, hiện chúng ta vẫn định giá những tài sản vô hình như quyền sử dụng đất thuê…không phù hợp với chuẩn mực quốc tế về định giá hay theo thực tế của thị trường. Đó chính là lý do hàng chục nhà máy với những khu đất đắc địa sau vài năm CPH đã nhường chỗ cho các dự án chung cư cao tầng, còn các đại gia thì thâu tóm được đất vàng”, GS. Đặng Hùng Võ phân tích.
Giải quyết cách nào?
Trước những vấn đề cấp bách này, Nghị định 126/CP đã đề cập đến trách nhiệm của các doanh nghiệp trong việc thực hiện CPH là phải rà soát và lập phương án sử dụng đất theo quy định của pháp luật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương, và trình cơ quan có thẩm quyền xem xét và phê duyệt trước thời điểm quyết định.
Việc CPH Cty Giày Sài Gòn đã dấy lên dư luận xung quanh việc thất thoát đất vàng sau CPH.
Với quy định này, tình trạng nhà đầu tư mua cổ phần của doanh nghiệp CPH chuyển đổi mục đích sử dụng (khác với mục đích đăng ký khi mua cổ phần) các mảnh đất có giá trị lớn sẽ bị hạn chế .
Nghị định 126/CP quy định rõ đối với những diện tích đất được giao để sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán và xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo phương án sử dụng đất của doanh nghiệp CPH đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp. Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai.
Ngoài ra, việc quy định sử dụng “giá đất cụ thể tại vị trí doanh nghiệp có diện tích đất được giao” trong Nghị định 126/CP sẽ có tính chính xác, cập nhật hơn so với việc sử dụng “bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định” như các quy định trước đây.
Theo ông Nguyễn Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp- Bộ Tài chính, chế tài này sẽ không còn tình trạng thất thoát đất vàng sau CPH…
