Việc bỏ khung giá đất được xây dựng 5 năm một lần lâu nay đã từng được các nhà làm luật đưa ra thảo luận trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2003, nhưng không được tiếp nhận. Theo đó, khung giá đất được quy định trong khoảng thời gian 5 năm và căn cứ vào khung giá này các chính quyền địa phương ban hành bảng giá đất không được cao hơn 30%.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản luôn vận động, thay đổi liên tục mà mức giá bị giới hạn trong khung giá, thì giá bồi thường trở nên lạc hậu, thấp xa so với giá giao dịch trên thị trường, nhất là tại các thành phố.
Trong một lần trả lời báo chí vào tháng 8/2022, ông Trần Hồng Hà, khi đó là Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường, từng mô tả sinh động về hệ lụy này như sau: “Giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung giá hiện nay là 129,6 triệu đồng, được phép biến động trong biên độ 30% mới là hơn 164 triệu đồng, như vậy quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào của Hà Nội hay khu vực trung tâm quận 1 ở TP.HCM”.
Và phải tới lần sửa đổi Luật đất đai này, khung giá đất mới được bỏ sau khi Trung ương có kết luận về những hệ lụy của nó, gồm: Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất ở một số địa phương thực hiện còn chậm, chưa đúng… các quy định của pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Thách thức đặt ra với bối cảnh hiện nay là làm thế nào xây dựng được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi.
Lỗ hổng định giá đất
TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, cho rằng trong công tác quản lý sử dụng đất đang có những lỗ hổng, thậm chí là lỗ hổng rất lớn khiến sai phạm trong lĩnh vực này trở nên phổ biến và ngày càng tăng về mức độ, quy mô.
“Nếu như rà soát toàn bộ quá trình từ quản lý đến sử dụng đất đai, gần như nhìn vào khâu nào, lĩnh vực nào cũng thấy lỗ hổng, sai phạm. Từ khâu quy hoạch cho đến vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng cho đến vấn đề đấu giá đất. Vấn đề định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai cũng đều thấy rất nhiều lỗ hổng và sai phạm”, ông Ánh nói tại một hội thảo diễn ra cuối năm 2022.
Một trong những lỗ hổng lớn trong quản lý và sử dụng đất, theo ông Ánh, là giá đất do Nhà nước xác định. Điển hình là khung giá đất, bảng giá đất và cách xác định giá đất cụ thể có khoảng cách quá xa và không phản ánh kịp thời biến động giá trên thị trường quyền sử dụng đất.
“Nguyên tắc xác định giá đất sát giá thị trường song giá thị trường là gì, như thế nào lại không được làm rõ, cụ thể, có căn cứ khoa học và thực tiễn nên có thể vận dụng tùy tiện, duy ý chí”, ông Ánh phân tích.
Cũng theo chuyên gia này, phương pháp định giá đất hiện nay chưa đầy đủ, cụ thể và khả thi, như thẩm quyền định giá đất giao cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cơ chế Hội đồng thẩm định giá đất chưa phù hợp và thiếu khách quan trong khi cơ sở và điều kiện cần và đủ để người ra quyết định về giá đất một cách chính xác lại còn rất hạn chế. Ngoài ra, vai trò, trách nhiệm của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất chưa được quy định rõ ràng, đầy đủ.
Bên cạnh đó, hệ thống thông tin về đất đai nói chung, giá đất nói riêng còn nhiều bất cập nên chưa tạo đủ điều kiện để định giá đất cũng như áp dụng các phương pháp định giá đất của cơ quan quản lý và tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất.
Về phía chính quyền địa phương, UBND thành phố Hà Nội thừa nhận gặp khó khăn trong việc xác định giá đất do chưa có hệ thống dữ liệu về bất động sản (quyền sử dụng đất, công trình xây dựng – PV) chung do cơ quan nhà nước xây dựng và được cập nhật thường xuyên, chính thống. Điều này gây nên khó khăn khi tìm thông tin, khai thác dữ liệu để xây dựng phương án giá đất.
Với việc xác định giá đất khi đền bù, thu hồi , giải phóng mặt bằng, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, cho biết hiện vẫn còn tình trạng hai giá, dẫn tới khiếu kiện.
“Nhiều trường hợp các gia đình gương mẫu chuyển đi trước thì nhận đền bù giá thấp, còn những người chây ì thì lại được đến bù giá cao dẫn đến sự bất bình đẳng”, ông Hà nói.
Cũng theo ông Hà, việc xác định giá đất khi bồi thường, thu hồi cho sát thị trường là vấn đề rất khó do giá nhà đất có thể thay đổi nhanh trong thời gian ngắn. Vậy nên, việc quy định xác định giá đất theo giá thị trường như thế nào cũng là việc hết sức quan trọng.
Bên cạnh đó, yêu cầu phải có khu tái định cư xong mới giải phóng mặt bằng để có đất đấu giá cũng khiến ông Hà băn khoẳn, bởi không phải chính quyền nơi nào cũng có đủ nguồn lực để thực hiện.
Để cơ chế định giá đất theo kịp chuyển động thị trường
Để hạn chế lỗ hổng liên quan tới định giá đất, ông Đoàn Xuân Tiên, nguyên Phó tổng Kiểm toán Nhà nước (KTNN), khuyến nghị hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo hướng bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.
Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng lỗ hổng liên quan đến giá đất chỉ được bịt kín khi và chỉ khi thay đổi quy trình và thẩm quyền định giá đất đi đôi với xác định rõ trách nhiệm và quyền hạn của các bên liên quan trong quá trình định giá đất. Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt sẽ phù hợp với xác định giá đất trong những trường hợp thực hiện nghĩa vụ thu nộp NSNN.
Còn UBND thành phố Hà Nội kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá (Bảng giá đất trên địa bàn thành phố x hệ số điều chỉnh) để xác định giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Bổ sung, Luật sư Nguyễn Thanh Hà khuyến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, sửa đổi quy định về cơ chế xác định giá đất theo hướng giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình xác định giá đất.
“Đất đai do Nhà nước đại diện quản lý nên Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện việc định giá đất mà cần chuyển giao việc xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang hệ thống các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập, chuyên nghiệp để đảm bảo việc định giá đất thực sự khách quan, chính xác, phù hợp với các quy luật của thị trường”, ông Hà đề xuất.
Theo ông Hà, Nhà nước không trực tiếp thực hiện việc xác định giá đất mà thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất. Còn các tổ chức tư vấn xác định giá đất phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.
Về việc xây dựng bảng giá đất, ông Hà cho rằng cơ sở thực hiện là khung giá do Chính phủ ban hành. Thực tế, khung giá đất hiện nay thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường rất nhiều, dễ thấy nhất là tại các thành phố tồn tại đất ở đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM.
“Để bảng giá đất đảm bảo nguyên tắc phù hợp với thị trường, khung giá đất cần phải được cập nhật thường xuyên hơn thay vì mỗi 5 năm Chính phủ ban hành Nghị định quy định về khung giá đất”, ông Hà cho biết.
Cũng theo ông Hà, cần xây dựng hệ thống quy định pháp luật về việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu đất đai. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên được cập nhật, đồng thời cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương phải theo dõi sát thị trường bất động sản tại địa phương mình quản lý.
Về phía cơ quan kiểm toán, ông Trần Minh Khương, Kiểm toán trưởng KTNN khu vực XIII, đề nghị cần ngăn chặn tình trạng người mua, người bán ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn nhiều so với mức giá giao dịch thực tế, gây thất thu lớn ngân sách nhà nước, đồng thời làm biến dạng kết quả thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, Quốc hội cần bổ sung cách tính thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Để ngăn ngừa nguy cơ thất thoát, lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai, ông Trần Minh Khương kiến nghị Chính phủ chỉ đạo rà soát, đánh giá việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vòn còn quá thấp và bất hợp lý hiện nay của UBND các tỉnh, thành. Bên cạnh đó, giao UBND các tỉnh, thành phố xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất, giúp nhà nước thực hiện tốt hơn chức năng đại diện chủ sở hữu về đất đai, cũng như có đủ thông tin để ban hành các quyết định quản lý.
Ngoài ra, ông Trần Minh Khương còn cho rằng cần hoàn thiện cơ sở pháp lý về điều kiện của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của nhà nước. Cụ thể, để hạn chế những tác động tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của nhà nước, cần áp dụng phổ biến hình thức đấu giá trực tuyến. Bởi khi đó, các thông tin đều được công khai, người tham gia đấu giá không bị sự ngăn cản, đe dọa của các thế lực muốn thao túng hoạt động đấu giá./.
