Ba kịch bản của thị trường
Tại buổi báo cáo thị trường quý 1/2023 với chủ đề "Gỡ dần nút thắt, kỳ vọng phục hồi", chuyên gia Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) dự báo, thị trường bất động sản quý 2/2023 so với thị trường quý 1/2023 có thể diễn ra với 3 kịch bản: kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức.
Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ tăng, lãi suất giảm mạnh dưới 10-12%. Điều này cũng kéo theo giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40-50%. Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12-14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 30%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% - 20%.
Dat Xanh Services cũng dự báo, thị trường bất động sản quý 2/2023 dự kiến tăng trưởng nhẹ so với quý 1/2023, nhưng dự kiến sẽ giảm mạnh về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với quý 2/2022. Theo DXS - FERI, thời gian gần đây với các tín hiệu tích cực từ việc nới lỏng cho vay, giảm lãi suất, các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mặc dù đã được triển khai dần nhưng chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao, tâm lý của nhà đầu tư vấn còn dè chừng.
Về nguồn cung, DXS - FERI dự báo toàn thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. Đặc biệt là tại 2 thị trường lớn lại Hà Nội và TP.HCM dự kiến nguồn cung sẽ tiếp đà giảm mạnh. Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, kịch bản dự báo nguồn cung mới năm 2023 đều giảm mạnh so với năm 2022.
Trong đó, đối với kịch bản lý tưởng giảm khoảng 30%, kịch bản kỳ vọng giảm trên 50%, kịch bản thách thức giảm khoảng 60%. Nguồn cung mới quý 2 dự kiến đạt khoảng 2.000 sản phẩm. Các dự án dự kiến triển khai trong thời gian sắp tới đều có quy mô lớn từ các chủ đầu tư uy tín.
Trong khi đó, nguồn cung TP.HCM cũng được dự báo tiếp tục giảm mạnh so với năm 2022, dự kiến đạt 1.700 sản phẩm. Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ giảm khoảng 40%, kịch bản kỳ vọng giảm trên 50%, kịch bản thách thức giảm khoảng 70%.
Kỳ vọng hồi phục vào cuối quý 3
DXS - FERI dự báo thị trường bất động sản có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng từ cuối quý 3, đầu quý 4/2023. Theo đơn vị này, cơ sở kỳ vọng phục hồi đến từ nhiều yếu tố:
Thứ nhất là về kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành). Việt Nam cũng tích cực kêu gọi thu hút FDI, thúc đẩy giải ngân đầu tư công. Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh với quy mô 470.000 tỷ đồng dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý 2/2023. Chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 và 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại.
Kỳ vọng phục hồi ngành sản xuất, du lịch cũng sẽ phục hồi với lý do từ 15/3 Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc.
Bên cạnh nỗ lực của Chính phủ, thì chính các doanh nghiệp cũng có những nỗ lực tự thân để vượt qua giai đoạn thách thức của thị trường. Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các luật liên quan trong tháng 10/2023 (Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...). Ngân hàng Nhà nước tiếp tục hạ 1% - 2% lãi suất cho vay, giải ngân các dự án đủ điều kiện pháp lý...
Các chủ đầu tư cũng đang lên kế hoạch mở bán dự án từ quý 2/2023, trong đó những nỗ lực khác của doanh nghiệp như cơ cấu nợ trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu thành bất động sản theo Nghị định 08, tiếp tục cung cấp các chính sách bán hàng nhằm hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao, hỗ trợ khách hàng vay không lãi suất, hỗ trợ lãi suất 2% - 5%... Ngoài ra, các đơn vị môi giới hoạt động với chiến lược tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp xu hướng, đáp ứng nhu cầu ở thực.
Cũng theo thông tin từ DXS - FERI, với môi giới bất động sản cá nhân, tỷ lệ bỏ nghề quý 1/2023 đã giảm so với 3 - 6 tháng trước. Ước khoảng 15% môi giới bất động sản quay lại thị trường, tập trung phân khúc như cầu ở thực, cho thuê.
Bên cạnh đó, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường bất động sản năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản. Nhưng sang năm 2023, đến thời điểm đáo hạn các khoản tiền gửi, lãi suất đáo hạn không còn ở mức cao, dự báo nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường bất động sản.
Về chính sách, quý 2 và quý 3 năm 2023 với các yếu tố tác động như gói tín dụng gần 470.000 tỷ đồng, lãi suất từ 7% - 8% từ các ngân hàng thương mại để hỗ trợ sản xuất kinh doanh. Dự thảo Nghị quyết Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm thêm từ 1%. DXS - FERI kỳ vọng hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định sẽ giúp củng cố niềm tin cho thị trường.
Sang quý 4 năm 2023, từ tháng 10, trình Quốc hội thông qua: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo các chuyên gia, mặc dù sẽ có độ trễ để chính sách đi vào hiệu lực, nhưng kỳ vọng khi những bộ luật này được thông qua, thị trường sẽ trở nên minh bạch, nhiều vướng mắc được tháo gỡ, tăng trưởng thêm nguồn cung mới./.
