Góc khuất dòng tiền xoay vòng vào bất động sản

Vì đâu dòng tiền xoay vòng vào bất động sản?

Nhìn lại sự phát triển của nền kinh tế trong thập niên vừa qua, vị chuyên gia cho biết, giai đoạn 2015 – 2019, nền kinh tế bước vào giai đoạn phục hồi sau cú sốc của suy thoái kinh tế toàn cầu. Các ngành nghề sản xuất kinh doanh hoạt động tích cực trở lại, các khu công nghiệp được xây mới, du lịch tăng mạnh đem đến nguồn tiền và việc làm cho nhiều doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ.

Thị trường bất động sản cũng theo đó trỗi dậy từ bệ đỡ là các gói kích cầu nhà ở 2014 – 2015. Thị trường chứng khoán cũng tăng theo và lập đỉnh vào năm 2017.

Đến giai đoạn 2020 – 2021, dịch bệnh Covid-19 đã làm suy sụp đa số ngành nghề sản xuất kinh doanh. Thu nhập của người dân bị “co hẹp”, lạm phát nên dòng tiền khư trú vào tài sản an toàn, và tạo nên các cơn sốt bất động sản, chứng khoán và trái phiếu.

TS. Đinh Thế Hiển cho biết, đã có nhiều lo ngại khi giá đất 2020 - 2021 tăng vọt không có bản chất từ lợi nhuận sản xuất kinh doanh (giá trị gia tăng) chuyển qua, hay từ đầu tư công lớn mở đường xá, mà lại do nhiều nhà đầu tư cá nhân bỏ vào và vay ngân hàng.

Ông Hiển cảnh báo: “Nếu điều này tiếp diễn sẽ dẫn đến sự đóng băng của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, khi giá đất lên đến mức cao nào đó, ai cũng ôm đất (và vay thêm một phần ngân hàng), thì tiền đâu mua tiếp trừ khi bán được giá cho người khác?”

Ở góc độ sâu hơn, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, câu hỏi lớn đặt ra từ doanh nghiệp đến người lao động đều bị khó khăn trong hai năm qua, và bây giờ còn đang nỗ lực phục hồi, trong khi đó đất tăng, chứng khoán tăng.

“Qua vụ bắt nhóm doanh nghiệp lộ ra việc 10.000 tỷ đồng trái phiếu xoay vòng vào đất, chứng khoán, và rộng hơn là 700.000 ngàn tỷ trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 2 năm 2020 - 2021, trong đó trên 60% là do ngân hàng mua mới thấy dòng tiền vào đất và chứng khoán có sự xoay vòng, múa may của bộ ba ngân hàng - công ty chứng khoán - công ty bất động sản (và nhóm đầu tư cá voi sát thủ) đã mua - đẩy tạo sóng tăng giá cho đất và chứng khoán lên tầm cao mới” – ông Hiển nhìn nhận.

Đằng sau dòng tiền "lười và tham"

Vị chuyên gia cho rằng, thực tế dòng tiền trên chính là “lười và tham”. Dòng tiền “lười” là bởi lợi nhuận sinh ra không đến từ sản xuất kinh doanh, không cần chuyên môn cao và đội ngũ hợp tác như trong sản xuất kinh doanh, mà chỉ cần một cú xuống tay chốt cọc trong mua đất, và nhấp chuột trong mua chứng khoán rồi chờ tăng giá.

Dòng tiền “tham” là do thích lời nhanh, lời lớn, một vốn bốn lời, chứ không tìm lợi nhuận hợp lý từ giá trị gia tăng.

Theo ông Hiển, dòng tiền trên có thể giúp một số cá nhân kiếm tiền lớn, nhưng sẽ làm nhiều nhà đầu tư nghiệp dư, còn gọi là F0 sẽ phải gặp cảnh mất tiền khi các yếu tố bơm - thổi bị chặt, và mọi người sẽ không hiểu sao mình lại thua lỗ dù các khoản đầu tư chứng khoán và bất động sản rất tốt.

Nói về chủ trương siết tín dụng vào bất động sản để kìm giá đất vừa mới ban hành, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng không Nhà nước nào muốn kiềm giá đất nếu đó là sự tăng tự nhiên của một nền kinh tế quốc gia (hay địa phương) phát triển. Hiện nay, Chính phủ siết dòng tiền tín dụng và trái phiếu vào bất động sản chủ yếu là bảo vệ hệ thống tài chính, làm an toàn hệ thống ngân hàng thương mại, còn việc giá đất giảm (nếu có) chỉ là hệ quả của việc này.

Mặt khác, nếu giá đất 2020 - 2021 tăng vì nhà đầu tư cá nhân tự lựa cư trú vào đất để tránh lạm phát thì giá đất sẽ không giảm, thậm chí tăng. Nhưng nếu giá đất tăng chủ yếu do dòng tiền bơm thổi từ bộ 3 nêu trên sẽ phải giảm theo mức hợp lý.