Câu chuyện giải ngân chưa bao giờ dễ dàng
Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” sáng 17/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thông tin, 4 ngân hàng quốc doanh đã thống nhất sẵn sàng vào cuộc với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Lãi suất cho vay sẽ thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ và nếu triển khai thuận lợi, thị trường bất động sản sẽ có thêm những tác động tích cực.
Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định, gói hỗ trợ này không thể phát huy ngay lập tức hiệu quả, bởi triển khai dự án nhà ở xã hội cần có lộ trình phê duyệt. Chưa kể theo phương thức tái cấp vốn (dự kiến nằm ở 4 ngân hàng có vốn nhà nước) phụ thuộc nhiều vào điều kiện giải ngân… đến nay vẫn chưa biết các điều kiện này cụ thể như thế nào?
Trong quá khứ, năm 2013 khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng ra đời với mục tiêu chủ yếu là nhằm bảo đảm an sinh xã hội, tăng khả năng thanh toán cho nhóm người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở nên phần lớn (70%) là dành để cho người dân vay mua nhà ở xã hội với thời hạn 10 năm, hưởng mức lãi suất thấp là 5%/năm. 30% còn lại cho các chủ đầu tư vay để tạo nguồn hàng hóa là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân ì ạch, đến giữa năm 2014 gói 30.000 tỷ đồng mới giải ngân được hơn 5%. Đến tháng 3 năm 2016, số tiền chi trả thực tế cho người vay và doanh nghiệp cũng chỉ đạt khoảng 60%.
Mới đây nhất, Tại Nghị quyết 43/2022, Quốc hội quyết nghị sử dụng tối đa 40.000 tỷ đồng từ ngân sách nhà nước để hỗ trợ lãi suất (2%/năm). Tuy nhiên, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy, đến hết năm 2022, giải ngân chính sách hỗ trợ 2% lãi suất mới đạt hơn 134 tỷ đồng, tương đương hơn 0,3% tổng nguồn lực.
Bàn về tốc độ giải ngân của các gói hỗ trợ, chuyên gia kinh tế - PGS. TS Đinh Trọng Thịnh nêu ra hai khía cạnh dẫn tới giải ngân chậm:
Thứ nhất là doanh nghiệp chưa đưa ra được phương án hoạt động, kinh doanh hiệu quả để ngân hàng có thể xét duyệt nhanh chóng.
Thứ hai là phía ngân hàng thiếu sự linh động, chưa đưa ra được tiêu chí đánh giá cụ thể về doanh nghiệp.
Bên cạnh đó là tâm lý thận trọng, lo lắng vì còn thanh tra, kiểm tra nên việc giải ngân các gói hỗ trợ đều chậm hơn kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân.
Ông Thịnh cho hay: “Tôi và các chuyên gia cũng đã nhiều lần nói tại thời điểm Chính phủ đề xuất đưa ra gói hỗ trợ rằng cần chủ động, tích cực xây dựng và triển khai các kế hoạch thực thi các hoạt động của nền kinh tế, như vậy gói hỗ trợ mới nhanh chóng đi vào thực tiễn được. Nếu không quyết liệt trong các kế hoạch thực thi thì hiệu quả của gói hỗ trợ sẽ giảm đi.
Song song với đó cần có hướng dẫn thực hiện chi tiết, rõ ràng, cụ thể gói hỗ trợ để các ngân hàng giải ngân vốn kịp thời, đúng đối tượng. Về phía các cơ quan quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương khi tiếp nhận hồ sơ của các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tốc độ duyệt xét, thiếu sót hồ sơ đến đâu yêu cầu bổ sung ngay tới đó nhằm tiếp cận nguồn hỗ trợ kịp thời, tránh lỡ nhịp phục hồi của doanh nghiệp”.
Tháo các nút thắt trọng điểm
Quay trở lại với gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản cho hay, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với gói hỗ trợ nào cũng là cần thiết để tăng cung về nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, vấn đề cơ bản thứ nhất vẫn là cần giải quyết bài toán giảm giá sản phẩm. Ví dụ như tại Đà Nẵng, hiện có dự án nhà ở xã hội với giá bán chỉ 16 triệu đồng/m2 nhưng vẫn rất ít người mua, bởi thực tế là mức giá này cao hơn thu nhập của người dân.
Khó nhất của phát triển nhà ở xã hội hiện nay là quỹ đất, các địa phương phải chủ động giải quyết được vấn đề này thì mới nhanh chóng hoàn thành mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến 2030.
Đặc biệt, cần có thêm nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn giản về thủ tục pháp lý, giảm chi phí thủ tục hành chính để doanh nghiệp sớm đưa ra sản phẩm, giảm bớt nguy cơ ứ đọng vốn trong tài sản.
Về giảm lãi suất vay, ông Nguyễn Đức Lập cho rằng phải kiểm soát chặt, cấp đúng đối tượng, bởi vì trong thực tế từng có chủ đầu tư xin đất, vay được vốn làm nhà ở xã hội, nhưng rồi sau đó lại chuyển đổi thành nhà ở thương mại.
“Cần giải quyết các vấn đề khó khăn trước mắt đó là thủ tục hướng dẫn thì câu chuyện dòng vốn có thực sự hấp thụ vào phân khúc này hay không mới là vấn đề tiếp theo để bàn”, ông Lập cho hay.
Ở góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 nêu vấn đề: Thứ nhất là hiện đang có 2 gói hỗ trợ (gói 120.000 tỷ đồng theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước và gói 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất) nên phải rất rõ ràng, không được nhầm lẫn đối tượng vay ở hai gói này.
Thứ hai, so với hỗ trợ 30.000 tỷ đồng được đưa ra năm 2013 thì gói 120.000 tỷ đồng này có room lớn gấp 4 lần nên thực sự là một tín hiệu tốt cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nói riêng, thị trường bất động sản nói chung; đồng thời lãi suất cho vay ưu đãi được điều chỉnh linh động phù hợp lãi suất bình quân liên ngân hàng.
Tuy nhiên, theo ông Quê, để giải ngân hiệu quả gói hỗ trợ này cần có một số lưu ý: Thứ nhất, ngân hàng cần thu xếp được nguồn vốn sớm ngay trong quý I/2023, bởi thị trường bất động sản đang rất cần gói hỗ trợ này, đặc biệt là với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đang phải vay lãi suất thương mại cao, ở mức trên dưới 13%.
Thứ hai, cần cho tất cả các ngân hàng thương mại đăng ký tham gia cho vay với chương trình này chứ không nên gói gọn với vài ngân hàng được chỉ định, để tăng tính cạnh tranh, minh bạch và tốc độ giải ngân thuận lợi. Điều này cũng đã được Thống đốc đề cập, nhưng khi triển khai trong thực tế cần phải thật sự quyết liệt để đạt hiệu quả cao nhất.
Thứ ba, không nên chỉ khống chế đối tượng nhà ở xã hội và nhà ở công nhân mà nên khống chế dành cho các đối tượng triển khai nhà ở có giá trị thấp để khuyến khích các chủ đầu tư giảm giá bán. Bởi vừa qua, thông tin được nhắc đến rất nhiều là các chủ đầu tư kéo giá bán lên rất cao, người dân không tiếp cận được nhà ở với giá thấp.
Ông Quê cũng đưa ra giải pháp là gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng không khống chế cho vay theo đối tượng pháp lý mà khống chế theo giá trị sản phẩm thực tế. Cụ thể, ở thời điểm hiện tại thì Hà Nội và TP.HCM nên khống chế cho vay với nhà ở chung cư có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Đối với Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ khống chế cho vay đối với nhà ở dưới 17 triệu đồng/m2. Đối với các tỉnh thành còn lại là khống chế đối với nhà ở dưới 15 triệu đồng/m2.
Thứ tư, phải nhanh chóng có những hướng dẫn cụ thể với các ngân hàng và các đối tượng vay vốn, bởi vì nhìn từ bài học của gói hỗ trợ 30.000 tỷ cách đây 10 năm thì thời gian đầu ách tắc giải ngân, thậm chí gần như không thực hiện được bởi nguyên nhân thiếu hướng dẫn về thủ tục với ngân hàng, các đối tượng vay vốn.
Vì vậy, rút kinh nghiệm từ những vướng mắc của các gói hỗ trợ đã từng xảy ra, Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với các cơ quan chuyên môn công bố hướng dẫn cụ thể để các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp và người mua nhà có thể nắm bắt và thực hiện hiệu quả gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.
