Lời tòa soạn:
Thị trường bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng và mật thiết với nền kinh tế. Theo Tổng cục Thống kê, năm 2018, hoạt động kinh doanh bất động sản của cả nước đã tăng tưởng 4,33%, cao nhất trong khoảng 15 năm trở lại đây. Con số này được dự báo tiếp tục gia tăng trong bối cảnh bức tranh kinh tế vĩ mô ổn định.
Song, bên cạnh sự phát triển tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là còn non trẻ và đang bước vào giai đoạn tài chính hóa. Trên góc độ về vốn, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào động thái nới lỏng hay thắt chặt của chính sách tín dụng.
Trong khi đó, vốn được coi là nhựa sống để phát triển dự án. Nhưng hiện nay, ảnh hưởng của dịch Covid-19 cùng các chính sách siết tín dụng đã buộc doanh nghiệp phải kiếm tìm hình thức huy động vốn mới.
Một thị trường bất động sản muốn phát triển lành mạnh và ổn định, buộc phải có nguồn lực tài chính vững mạnh, nhất là trong bối cảnh hiện tại, bài toán xây dựng nguồn vốn “khỏe” không hề giản đơn. Để làm được điều đó, cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng nguồn lực tài chính của thị trường bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trên tinh thần nghiên cứu, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Khơi thông dòng vốn trên thị trường bất động sản.
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Doanh nghiệp đã chủ động ngóng vốn ngoại
Niềm kỳ vọng dòng vốn FDI chuyển dịch từ Trung Quốc sang thể hiện rõ trong mùa đại hội cổ đông năm nay của nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Tại đại hội cổ đông thường niên muộn năm 2020, nhiều doanh nghiệp bất động sản hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp tăng kế hoạch lợi nhuận hoặc hứa hẹn dự án mới, tăng cơ hội kinh doanh trong tương lai gần.
Đại hội cổ đông thường niên 2020 của Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Đầu tư Chợ Lớn - Cholimex (mã CLX - Upcom) vừa đề ra kế hoạch tổng doanh thu 480 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất 113,8 tỷ đồng. So với thực hiện năm trước, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp này lần lượt giảm 10% và 11,7%.
Đáng chú ý, ban lãnh đạo CLX cho biết, không chia cổ tức 2020 để chuẩn bị nguồn tài chính đầu tư vào các công ty liên kết và nộp ngân sách Nhà nước theo dự thảo báo cáo kiểm toán Nhà nước. Theo đó, công ty sẽ cân đối nguồn vốn để tiếp tục đầu tư vào công ty Dịch vụ Logistics Thăng Long, Công ty Dịch vụ Vĩnh Lộc - Bến Thành, Công ty Logistics Vĩnh Lộc.
Năm nay, CLX dự kiến sẽ tiếp tục hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý cho dự án Cao ốc Cholimex tại số 629B - 631 - 633 Nguyễn Trãi; giải quyết các trường hợp còn vướng mắc và nộp thuế, cập nhật trang bổ sung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án Khu công nghiệp Vĩnh Lộc mở rộng 56ha, dự án Khu dân cư - Tái định cư Vĩnh Lộc A 44ha. Với dự án khu công nghiệp Vĩnh Lộc 3 là 217ha, đơn vị sẽ triển khai ngay khi có chủ trương đầu tư.
Lãnh đạo Cholimex cho biết, công ty đang chờ quyết toán tổng thể chuyển từ doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần để thể triển khai các dự án khu công nghiệp, đón làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc.
Cùng tập trung vào dự án khu công nghiệp, Đại hội cổ đông năm nay của CTCP Đầu tư Xây dựng Dầu khí Idico (mã ICN) muốn phân phối cổ tức năm 2019 với tỷ lệ 50% bằng tiền, tương ứng 25 tỷ đồng, thời gian thực hiện trong quý III/2020.
Cùng với đó, ICN cũng trình phương án phát hành thêm cổ phiếu từ quỹ đầu tư phát triển và lợi nhuận chưa phân phối trên BCTC năm 2019 để tăng vốn điều lệ. Khối lượng phát hành thưởng là 3 triệu cổ phiếu, tỷ lệ 60% và tăng vốn lên 80 tỷ đồng. Thời gian dự kiến trong quý III/2020.
Năm 2020, doanh nghiệp này đặt mục tiêu tổng doanh thu tăng 11% lên mức 225 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế tăng 18% lên 38,8 tỷ đồng. Cổ tức dự kiến 30%.
Bên cạnh đó, công ty cũng xin cổ đông chấp thuận việc đầu tư 3 dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu, bao gồm: Dự án Khu cao ốc văn phòng kết hợp chung cư cao cấp tại số 326 Nguyễn An Ninh, Vũng Tàu (Conac Plaza) với tổng mức đầu tư 1.251 tỷ đồng; dự án kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1- Conac mở rộng với tổng mức đầu tư 1.106 tỷ đồng; dự án Trạm xử lý nước thải Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 - Conac (giai đoạn 2)…
Kế hoạch đề ra của các doanh nghiệp cho thấy, nhà đầu tư đã chuẩn bị sẵn tư thế để chuẩn bị đón dòng vốn ngoại đổ về, chỉ chờ cơ hội và cơ chế.
Nắm lấy cơ hội hiếm có
Đối với lĩnh vực bất động sản, nguồn vốn FDI chiếm một tỷ trọng đáng kể và có thể nói là nguồn vốn không giới hạn. Vốn ngoại chỉ giới hạn phân bổ sao cho hợp lý.
Mặc dù, dòng tiền xuyên lục địa vào bất động sản và các lĩnh vực liên quan đang có dấu hiệu di chuyển khỏi Trung Quốc nhưng thị trường Việt Nam chưa thật sự là điểm dừng ấn tượng.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong tháng 6/2020, cả nước đã thu hút 1,79 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài (FDI), tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2019, tăng 14,9% so với tháng 5/2020.
Số liệu Cục Đầu tư nước ngoài công bố đã cho thấy, vốn FDI đã tăng trở lại sau khi giảm trong tháng 5/2020. Trong đó, quy mô dự án đầu tư mới cũng tăng lên đáng kể, quy mô vốn bình quân trong tháng 6 đạt 4,8 triệu USD/dự án, cao hơn 67,2% so tháng 5/2020, gấp 2,4 lần so với tháng 3/2020 và 2,2 lần so với tháng 2/2020.
Như vậy, tính chung 6 tháng đầu năm 2020 (tính đến 20/6/2020), tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 15,67 tỷ USD, bằng 84,9% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, có 1.418 dự án mới được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, tổng vốn đăng ký đạt 8,44 tỷ USD.
Đối với góp vốn, mua cổ phần, có 4.125 lượt góp vốn, mua cổ phần của vốn FDI, tăng 2,6% so với cùng kỳ, tổng giá trị vốn góp 3,51 tỷ USD, bằng 43,2% so với cùng kỳ.
Mặc dù số lượt góp vốn, mua cổ phần tăng, song quy mô góp vốn nhỏ, bình quân chỉ có 0,85 triệu USD/lượt góp vốn, nhỏ hơn nhiều so với quy mô bình quân trong 6 tháng năm 2019. Cơ cấu giá trị góp vốn, mua cổ phần trong tổng vốn đầu tư đăng ký cũng giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2019, từ gần 44% trong 6 tháng năm 2019 xuống 22,4% trong 6 tháng năm 2020.
Về vốn điều chỉnh, có 526 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt trên 3,7 tỷ USD, tăng 26,8% so với cùng kỳ.
6 tháng đầu năm, các nhà FDI đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực, trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt trên 8 tỷ USD, chiếm 51,1% tổng vốn đầu tư đăng ký; lĩnh vực sản xuất, phân phối điện đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,95 tỷ USD, chiếm 25,2% tổng vốn đầu tư đăng ký; tiếp theo lần lượt là các lĩnh vực bán buôn bán lẻ, hoạt động kinh doanh bất động sản với tổng vốn đăng ký 1,08 tỷ USD và gần 850 triệu USD...
Như vậy, cơ hội hút vốn FDI cho bất động sản vẫn chưa được tận dụng, trong khi thị trường bất động sản lại đang thiếu vốn. Nói như Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Nguyễn Phú Trọng: “Đây là cơ hội ngàn năm có một”. Do đó, các chuyên gia cho rằng, điều cần làm hiện nay là trong giai đoạn sau dịch phải nghiên cứu sự thay đổi của thế giới và tác động của nó đến Việt Nam như thế nào.
Sau dịch, nhiều doanh nghiệp trên thế giới tạm ngừng hoạt động hoặc phá sản, câu chuyện này sẽ có tác động đến Việt Nam. Bởi các doanh nghiệp quốc tế sẽ thay đổi cấu trúc doanh nghiệp và chiến lược quốc tế.
Các chiến lược mới của Mỹ, Trung Quốc, EU, của các tập đoàn kinh tế lớn của thế giới sẽ thay đổi như thế nào, trong chiến lược đó, Việt Nam có nằm trong thị trường họ hướng đến không, hay họ hướng đến Indonesia, Ấn Độ. Bên cạnh đó, cần đánh giá tác động lại các hiệp định FTA như EVFTA sau đại dịch để hoạch định chính sách, bởi nó không còn dễ dàng như trước đại dịch. Làn sóng các doanh nghiệp chuyển từ Trung Quốc sang các nước thứ ba đang hiện hữu, thực tế, Apple đã tuyên bố chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam và sản xuất 30% tai nghe không dây ở Việt Nam để xuất khẩu ra thế giới. Như vậy cơ hội đang là hiện hữu rồi.
Theo các chuyên gia kinh tế, câu chuyện trực tiếp ứng phó, dập tắt đại dịch có liên quan đến phục hồi kinh tế. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu đồng lòng để nền kinh tế tăng trưởng 5% trở lên, như vậy, chứng tỏ sức chống chịu của nền kinh tế vẫn lớn. Đây là thế mạnh mới của Việt Nam, tạo ra một cơ hội lớn “bây giờ hoặc không bao giờ” cần tận dụng. Đây chính là cơ hội để Việt Nam bứt phá, tăng tốc rút ngắn thời gian thực hiện khát vọng thịnh vượng.
Cần nhanh hơn nữa
Việt Nam đã có sự chuẩn bị để đón dòng vốn FDI hậu Covid-19, nhưng, các chuyên gia kinh tế cho rằng, cần phải làm nhanh hơn nữa. Nhìn xung quanh, Ấn Độ mới đây đã công bố tiếp nhận 1.000 tập đoàn kinh tế lớn chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang và tuyên bố dành đủ diện tích đất, ưu đãi cho họ. Indonesia cũng tuyên bố thành lập 1 khu công nghiệp 400ha đầu tiên để tiếp nhận doanh nghiệp chuyển từ Trung Quốc sang. Với Việt Nam, được biết Chính phủ đang giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KHĐT) xây dựng đề án thu hút FDI thế hệ mới và cầm làm nhanh để đón được làn sóng này.
So với Ấn Độ và Indonesia, vị trí của Việt Nam gần Trung Quốc nhất, nếu dịch chuyển đầu tư thì các doanh nghiệp FDI sẽ không phải di chuyển nhiều. Bên cạnh đó, trong những năm qua, Việt Nam đã trở thành một cứ điểm sản xuất smartphone, máy tính bảng của Samsung. Đây là lợi thế rất lớn.
Thứ hai, Việt Nam có cộng đồng Asean, có Hiệp định đầu tư Asean, nhà đầu tư FDI tại Việt Nam cũng là nhà đầu tư tại Asean. Đây là thị trường có 650 triệu người, lớn hơn thị trường EU và tổng GDP gần 4 nghìn tỷ USD. Nhà đầu tư FDI sẽ có lợi thế lớn khi tiếp cận thị trường Asean 600 triệu dân. Thứ ba, Việt Nam có lợi thế lớn về an toàn chính trị và an ninh kinh tế, sau đại dịch, việc kiểm soát thành công dịch Covid-19 sớm khiến chúng ta còn ưu thế hơn so với các quốc gia khác. Như vậy, cơ hội so với các đối thủ tương đối rõ ràng, vấn đề còn lại là chúng ta có thể tận dụng lợi thế hay không.
Đồng tình với quan điểm trên, TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng, cả năm lĩnh vực bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp - kho bãi, trung tâm thương mại, và khách sạn - khu nghỉ dưỡng của Việt Nam đều được đánh giá có sức hút cao với các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay và cho cả những năm tới.
Nhận định này của ông Thắng ngoài việc dựa vào tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và ổn định của đất nước trong những năm qua, còn có cả sự thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển doanh nghiệp và khách du lịch đang tăng cao...
Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản với các nhà đầu tư nước ngoài ở Indonesia hiện rất khó khăn, và tại Singapore thì thị trường quá bé, trong khi ở thị trường Malaysia đã phát triển tương đối ổn định. Trong khi đó, Việt Nam với gần 100 triệu dân, dân số trẻ, phát triển kinh tế ổn định và tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, nhu cầu nhà ở với người trẻ còn rất lớn là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia.
Phải hấp dẫn hơn nữa!
Với những người làm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp, chưa thấy rõ làn sóng chuyển dịch và nếu Việt Nam không tạo cơ chế thì làn sóng đó chỉ là cơn sốt miệng.
Rõ ràng, không phải toàn bộ dòng dịch chuyển này sẽ đổ vào Việt Nam, nhưng có thể thu hút những khoản vốn FDI chất lượng cao dựa trên rất nhiều ưu thế như: Chi phí và chất lượng lao động; thành tựu lớn trong việc kiểm soát dịch bệnh; thứ hạng tốt trong các phương thức đánh giá mà doanh nghiệp nước ngoài thực hiện khi cân nhắc thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất ở nước ngoài...
Giới phân tích cho rằng, có rất nhiều yếu tố mà Chính phủ có thể cân nhắc thực hiện để Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn nữa trong việc thu hút thêm nguồn vốn FDI. Một trong số đó là đẩy nhanh tiến độ phát triển và cải thiện cơ sở hạ tầng do chi phí hậu cần của Việt Nam vẫn luôn nằm trong top cao nhất khu vực. Xây dựng cảng nước sâu bên cạnh các khu công nghiệp sẽ giúp giải quyết bài toán về nhập khẩu nguyên vật liệu và xuất khẩu thành phẩm. Bên cạnh đó là phát triển các tuyến đường vành đai hợp lý xung quanh TP.HCM và Hà Nội.
Nhằm hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế sau dịch Covid-19, Chính phủ Việt Nam đang giải ngân để đẩy mạnh các dự án cơ sở hạ tầng. Các dự án này cùng những giải pháp khác sẽ hỗ trợ Việt Nam thăng hạng trong chỉ số năng lực quốc gia về kho vận của World Bank (hiện nay Việt Nam xếp thứ 45).
Trong một nghiên cứu mới đây của World Bank về tính thuận lợi cho kinh doanh, Việt Nam xếp hạng thứ 70, đứng trên Indonesia và Philippines, nhưng xếp sau Malaysia và Thái Lan.
Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi và đã cải thiện đáng kể nhưng vẫn còn rất nhiều việc cần phải làm. Trước mắt, cần tập trung cải thiện thủ tục hành chính liên quan tới việc thành lập công ty, cấp giấy phép, chi trả thuế.
Về lâu dài, Chính phủ có thể cân nhắc một số đề xuất để giúp Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài. Nên có một cơ quan xúc tiến đầu tư độc lập, phụ trách việc chủ động và linh hoạt quảng bá Việt Nam như là điểm đến lý tưởng cho dòng vốn FDI trên toàn thế giới. Chủ động chọn dòng vốn phù hợp thay vì ngồi đợi các khoản đầu tư đến Việt Nam.
Đầu tư vào hoạt động nghiên cứu, phát triển, nâng cấp các trường đại học chuyên ngành kỹ thuật, tạo ra đội ngũ lao động chất lượng cao để phục vụ việc sản xuất sản phẩm phức tạp hay cung cấp dịch vụ kỹ thuật cao. Chiến lược này đã rất thành công ở Trung Quốc. Cuối cùng, Chính phủ có thể cân nhắc xúc tiến việc hình thành cụm công nghiệp xung quanh các khu vực tiềm năng.
Phát triển cụm ngành công nghiệp là phát kiến của một giáo sư nổi tiếng thuộc Trường Kinh doanh Harvard. Cụm ngành công nghiệp thường là một thành phố hay một khu vực bao gồm các nhà sản xuất, đơn vị cung ứng cùng với các trường đại học, viện nghiên cứu có liên quan chặt chẽ với nhau.
Ví dụ điển hình nhất cho phát kiến này là Thung lũng Silicon. Hay như mô hình Boston, ngành công nghiệp dược sinh học được xây dựng quanh các trường đại học và bệnh viện nổi tiếng của thành phố. Tại đây có rất nhiều công ty trong ngành từ sản xuất các loại thuốc đến trang thiết bị y tế... cung cấp khắp thế giới.
Chiến lược cụm công nghiệp sẽ tạo ra lợi ích kép, vừa tối đa hóa vốn FDI, vừa củng cố niềm tin của doanh nghiệp để định vị sản xuất giá trị gia tăng cao hơn ngay tại quốc gia đó. Việt Nam hiện là một trong những quốc gia tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do nhất trên thế giới. Việt Nam vẫn đang đàm phán để tham gia vào một số hiệp định nữa. Những thỏa thuận này là minh chứng rõ nhất thể hiện mong muốn hội nhập về mặt kinh tế của Việt Nam với thế giới.
Cuối cùng là vấn đề về thuế. Thông thường, các quốc gia thường áp dụng nhiều ưu đãi về thuế để thu hút đầu tư. Thực tế, ưu đãi thuế quá lớn không phải là điều quan trọng nhất để Việt Nam tiếp tục đạt được thành công trong việc thu hút vốn FDI. Nguồn thu từ thuế có thể được sử dụng để phát triển hạ tầng, giáo dục, y tế và các lĩnh vực khác đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển bền vững của quốc gia.
Rút ngắn giấy tờ - yếu tố then chốt để kéo FDI
Bàn về giải pháp cụ thể để hút vốn FDI, GS. Nguyễn Mại, nguyên Thứ trưởng Bộ KH&ĐT cho rằng, Việt Nam phải sớm tuyên bố với các tập đoàn kinh tế lớn của thế giới là đã sẵn sàng tiếp nhận các dự án đầu tư.
Việt Nam có hơn 350 khu công nghiệp (KCN), 17 khu kinh tế (KKT) ven biển, cho đến bây giờ một nửa số diện tích đất đó đang trống, tại các KCN, KKT này hạ tầng tương đối tốt, giao thông thuận tiện. Ngay bây giờ, phải thống kê lại các diện tích đất chưa sử dụng, chỉ đạo các địa phương dành đủ đất sạch cho các dự án lớn. Lợi thế hơn Trung Quốc là hiện nay giá cho thuê đất sạch của chúng ta chỉ bằng 40% giá thuê tại Bắc Kinh, Thượng Hải. Điều này rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Điều mà các nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn nhất khi đầu tư vào Việt Nam là thiếu nhân lực chất lượng cao. Nhưng điều này không đúng, thực tế là Tập đoàn Samsung đang sử dụng nhiều lao động Việt Nam chất lượng cao, và lãnh đạo Tập đoàn này đánh giá rằng năng suất lao động của Việt Nam đã xấp xỉ người Hàn Quốc, trong khi đó lương của lao động Việt Nam chỉ bằng 40 - 50% lương của lao động Hàn Quốc.
Các nhà đầu tư từ Trung Quốc vào Việt Nam phải làm nhanh các thủ tục để sản xuất, không ai chờ đợi mấy tháng, thậm chí một năm, vài năm mới hoàn thiện thủ tục. Các quốc gia trên thế giới họ làm rất nhanh; nếu mất năm, bảy tháng mới hoàn thành cấp giấy phép, làm mất thời gian của nhà đầu tư thì sẽ không ai vào Việt Nam để đầu tư. Ở đây, câu chuyện cải cách hành chính cần thực hiện ráo riết, nghiêm chỉnh.
Có thể thấy các quan điểm đều thể hiện rằng, để giữ sức hút với đầu tư FDI ở Việt Nam, trước hết, cần làm thế nào để nền kinh tế hồi phục nhanh sau đại dịch. Tại Việt Nam, doanh nghiệp bị thiệt hại nặng nề nhất là doanh nghiệp hàng không, giao thông, du lịch. Nhưng ngay sau cách ly xã hội, du lịch đã có kích cầu, khôi phục lại thị trường. Để toàn bộ nền kinh tế phục hồi, cần phải khôi phục, đổi mới đồng bộ nền kinh tế, chuyển nhanh sang kinh tế số, Chính phủ số để dịch chuyển nhanh theo hướng hiện đại.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn dự án đầu tư, đã đến lúc chúng ta có cơ hội lựa chọn, không dành những dự án doanh nghiệp trong nước đủ sức làm cho doanh nghiệp FDI. Nếu những vấn đề cơ bản đó được làm rõ, nguồn vốn FDI vào Việt Nam là chắc chắn. Trong 30 năm thu hút đầu tư FDI, chưa bao giờ có cơ hội tốt như hiện nay. Vấn đề là năng lực của bộ máy quản lý nhà nước về thu hút FDI phải hiệu quả, hỗ trợ đắc lực cho doanh nghiệp FDI. Đồng thời, thủ tục hành chính phải đơn giản minh bạch, làm sao để giảm thiểu tham nhũng, nhũng nhiễu đối với các doanh nghiệp FDI.
