GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, đánh giá thị trường bất động sản 2020 sẽ chứng kiến sự sụt giảm của loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Thay vào đó, nhà ở sẽ lên ngôi và trở thành sản phẩm đáng đầu tư nhất.
Khách hàng mất niềm tin với condotel, kênh đầu tư đổi ngôi
PV: Theo ông, trong năm 2019, sản phẩm bất động sản nào đáng để đầu tư nhất?
GS. Đặng Hùng Võ: Tôi chắc chắn nhà ở là sản phẩm đáng để đầu tư nhất. Đổ vỡ condotel 2019 đã báo hiệu rằng nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào loại hình này sẽ giảm. Họ nhận ra những hứa hẹn về lợi ích không đáng tin cậy, trong đó có cam kết lợi nhuận, cam kết quyền sử dụng đất đai lâu dài.
Nói chung, nhà đầu tư thứ cấp đang mất dần niềm tin, không đầu tư vào loại hình này nữa (ngoại trừ một số nhà đầu tư chuyên nghiệp đặt niềm tin vào một vài chủ đầu tư dự án cũng chuyên nghiệp). Từ đó, nguồn vốn cho loại hình này chủ yếu đến từ vốn của chủ đầu tư và vốn từ tín dụng; trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam lại sống chủ yếu nhờ vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà vẫn gọi là bán bất động sản trên giấy.
Từ thực tế đó, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ quay lại với bất động sản nhà ở vì loại hình này được sử dụng đất đai dài hạn và nhà đầu tư thứ cấp là chủ căn hộ của mình mà không cần cam kết lợi ích nào cả từ khai thác kinh doanh.
Tôi cho rằng sau 5 năm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lên ngôi, từ 2014 đến 2019, đến nay bất động sản nhà ở sẽ thay thế "ngôi vua" đó.
PV: Bên cạnh nhà ở, có ý kiến nói đất nền cũng là sản phẩm đáng đầu tư?
GS. Đặng Hùng Võ: Nếu nói một cách chính thống thì đáng lẽ không có phân khúc đất nền, đây là phân khúc gây hại cho thị trường. Tiền đầu tư cất trữ vào đất để chờ lên giá, bất động sản nằm yên một chỗ mà không thể khai thác sinh lợi. Ngoài ra, các dự án ma đã liên tục dựng lên gây hại cho người tiêu dùng cũng từ cơ chế phân lô bán nền mà ra.
Ở các nước phát triển, thị trường bất động sản phát triển được là do đầu tư chứ không phải do tăng giá đất. Ở Việt Nam, mọi người mang tiền tấp vào đất "thô", không đầu tư và để tiền nằm chết ở đó, thị trường vì thế mà không phát triển được nữa.
Ngoài ra, cơ chế phân lô bán nền ở nước ngoài chỉ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực nông thôn. Còn ở Việt Nam, loại hình này bị biến tướng thành một công cụ để kinh doanh bất động sản bởi vì kinh doanh loại hình bất động sản lãi rất to, nhất là ở một số nơi huyện sắp lên quận hay sắp thành lập các trung tâm kinh tế mới. Chỉ cần một dự án chia lô bán nền ở đó thì cả chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp đều "ăn đủ" cả đời.
Tôi cho rằng mở rộng cơ chế phân lô bán nền là sai lầm rất lớn của Luật Đất đai 2013 vì đang làm hỏng thị trường bất động sản. Nếu tư duy bình thường thì sai lầm này sớm phải sửa chữa. Nếu không sửa được thì đất nền vẫn luôn tạo được sức "nóng" trên thị trường nhờ khả năng sinh lời vượt trội do tăng giá đất.
Nhưng nhìn về lâu dài đối với phát triển thị trường bất động sản, phân khúc đất nền không có tích sự gì cả, chỉ tạo ra một nắm tiền nhờ đất đai nằm chết tại chỗ thôi.
PV: Nếu chấm điểm cho các sản phẩm đáng được đầu tư năm 2020, ông sẽ chấm điểm ra sao?
GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng qua 2019, các nhà phát triển dự án bất động sản tiên phong của Việt Nam đã phát được hướng đi mới cho thị trường, hình thành được phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng có sức sống khá mạnh, phù hợp với kinh tế chia sẻ, đúng chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành kinh tế mũi nhọn. Nhưng rồi tư duy quản lý vẫn rất cũ kỹ, quẩn quanh với khung pháp luật khá chật chội đang đưa phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng về phương thức phát triển ngày xưa với cách thức kinh doanh khách sạn truyền thống. Tất nhiên, phân khúc bất động sản nhà ở lại lên ngôi vì phù hợp với khung pháp luật hiện hành.
PV: Nhưng đến khi pháp lý cho các loại hình bất động sản mới được hoàn thiện và chuẩn chỉnh thì sao?
GS. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng để "cứu" bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (kiểu mới) chỉ có cách duy nhất là pháp luật cho phép được sử dụng đất đai dài hạn. Việt Nam đừng quan niệm chỉ có đất ở mới được sử dụng dài hạn. Chúng ta hãy quan niệm tất cả các loại đất đều được sử dụng dài hạn, muốn sử dụng dài hạn đều được nhưng phải đi kèm với mức thuế cao; còn đất sử dụng 50 năm thì thuế đất thấp hơn và đất sử dụng trả tiền thuê đất hàng năm thì miễn thuế. Đấy mới là cách đưa đất đai vào tiếp cận theo thị trường, tạo sức phát triển mạnh cho đầu tư bất động sản trên đất.
Giá chung cư cao vô lý nhưng dân vẫn thích bỏ tiền vào chỗ vô lý đó
PV: Ở phân khúc nhà ở, ông đánh giá chung cư đang như thế nào?
GS. Đặng Hùng Võ: Kể ra như giá một số chung cư của Vingroup ở ngoại thành, trước đây đã có chào giá mức rẻ nhất khoảng 700 - 800 triệu đồng/căn, nhưng hiện nay mới chỉ bán sản phẩm khoảng từ 1 tỷ đồng trở lên và loại rẻ hơn sẽ đưa ra sau. Theo tôi, mức giá căn hộ ở Hà Nội như thế là quá rẻ so với điều kiện sống đầy đủ của một khu đô thị hiện đại.
Còn nội thành, mức giá hiện nay vẫn rất cao, mức giá cao do địa điểm của dự án là chủ yếu. Tư duy của người đô thị Việt Nam vẫn coi trọng địa danh hơn điều kiện sống. Biết là giá ở 4 quận nội thành cũ của Hà Nội là cao vô lý nhưng vẫn thích bỏ tiền vào chỗ vô lý đó. Cuộc sống thực tế sẽ làm thay đổi cách tư duy trong tương lai.
PV: Ông nói đầu tư nhà ở là tốt nhất, vậy nội hay ngoại thành thì tốt hơn?
GS. Đặng Hùng Võ: Trước hết cần phải xem là đầu tư để ở hay đầu tư để kinh doanh. Đây là 2 chuyện hoàn toàn khác nhau. Đầu tư để kinh doanh thì người ta cũng cần phải tính đến khả năng tăng giá trong tương lai so với mặt bằng giá hiện tại là bao nhiêu, rồi sau đó là khả năng đưa vào kinh doanh cho thuê thì sau bao lâu sẽ hoàn vốn.
Còn đầu tư để ở thì phải cân nhắc nhiều thứ như mình làm ở đâu, con cái học ở đâu, nơi đó sẽ sống chung với những ai, văn hóa ra sao, môi trường thế nào, …
Điểm chung có thể cần tính đến dù đầu tư để làm gì là sức sống của khu đô thị đó sẽ như thế nào? Đừng bao giờ bỏ tiền vào một khu đô thị sẽ không có sức sống hoặc dở sống - dở chết.
PV: Theo ông, phân khúc chung cư nào sẽ bùng nổ và phát triển trong năm nay?
GS. Đặng Hùng Võ: Năm nay sẽ chưa có phân khúc nào bùng nổ, là trung hay cao cấp thì vẫn phải chờ thêm, chờ xem các Luật có liên quan đến thị trường bất động sản sẽ được sửa ra sao. Ví dụ như phân khúc cao cấp là hướng tới nhu cầu của người giàu trong nước và lao động cao cấp nước ngoài; thế nhưng Luật Nhà ở thì mở, nhưng Luật Đất đai vẫn đóng, vậy nên những người nước ngoài có tiềm năng lớn, hiểu biết pháp luật vẫn cho rằng ta như đang "đùa" thôi, không muốn làm "thật".
Cứ như trong hệ quy chiếu hiện tại, phân khúc chung cư giá trung bình sẽ có sức hấp dẫn được nguồn cầu lớn, đó là nhu cầu của những cư dân trong nước có thu nhập trung bình.
PV: Bất động sản nghỉ dưỡng có rủi ro, bất động sản nhà ở thì nguồn cung hạn chế, ông có nghĩ cơ hội đầu tư bất động sản đang bó hẹp?
GS. Đặng Hùng Võ: Không. Đối với thị trường bất động sản gần như cơ hội không bao giờ bị bó hẹp, nếu có chỉ mang tính tức thời chứ không phải dài hạn. Năm 2019, sự chật hẹp của khung pháp luật có thể làm hạn chế nguồn cung, hệ lụy là giá sẽ tăng và lại tạo nên sức hút đầu tư. Cơ hội đầu tư luôn tồn tại. Vấn đề là đầu tư vào đâu cho sinh lợi cao. Trong phát triển kinh tế, kinh tế bất động sản bao giờ cũng chiếm khoảng 30%, bó chỗ này thì nó phình chỗ khác.
PV: 2020 ở các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, nhiều nhà đầu tư nói rằng quỹ đất hết rồi, các dự án mới cũng không ra được nữa. Nhưng theo quan sát, một số dự án ra hàng lại nằm trong phân khúc cao cấp. Vậy liệu các chủ đầu tư có đang đi chệch hướng với nhu cầu thực của thị trường?
GS. Đặng Hùng Võ: Năm 2020 không phải là dự án không ra được do hết đất. Chẳng hạn, Hà Nội được mở rộng thênh thang, 5 thành phố vệ tinh vẫn chưa thành hình, TP.HCM cũng vậy, đất vẫn còn khá nhiều để phát triển đô thị.
Ách tắc hiện nay là do pháp luật chứ không phải hết đất. Vấn đề duy nhất còn lại là đất ở đó nhưng ai là người kết nối hạ tầng. Nhà đầu tư thì không bỏ tiền ra, họ chỉ chờ nhà nước bỏ tiền kết nối hạ tầng rồi đến làm dự án này dự án kia. Lợi ích từ hạ tầng không bao giờ quay lại được nhà nước, làm sao nhà nước có tiền tiếp để phát triển hạ tầng.
Cách phát triển của Việt Nam vẫn rất thiếu chuyên nghiệp. Muốn phát triển dự án thì phải có quy hoạch mang tính động lực cho phát triển, mà tại đấy cơ chế nào để chia sẻ lợi ích phải rất rõ ràng. Nếu không làm được như vậy thì sẽ dẫn đến chuyện nhà nước phải dùng ODA, tiền vay, quỹ đất để kết nối hạ tầng mà không thu được gì, trong khi đó các nhà đầu tư dự án lại thu hết lợi ích từ hạ tầng. Từ đây, nhóm lợi ích giữa các nhà đầu tư dự án và cán bộ quản lý của nhà nước hình thành lấy hết lợi ích của nhà nước, túc là của toàn dân.
Luật Đất đai 2013 có nhiều bất cập, tạo nhiều điểm nghẽn
PV: Vừa rồi có khung giá đất mới, một số tỉnh thành cũng ban hành bảng giá đất mới rồi. Ông thấy thế nào về việc bảng giá đất vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường và các tỉnh giải thích là khung giá quy định chỉ có vậy, không thể ban hành bảng giá cao hơn được nữa?
GS. Đặng Hùng Võ: Chuyện này "vẫn như cũ". Cách làm khung giá đất như vậy là vi phạm Luật Đất đai 2013. Lỗi lớn nhất thuộc trách nhiệm quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau đó là Chính phủ ban hành Nghị định.
Cứ cho là chúng ta không muốn xáo động nhiều đối với thuế hay phí thì Chính phủ hoàn toàn có thể ban hành khung giá đất phù hợp giá đất trên thị trường, sau đó quy định việc áp dụng giá đất trong khung giá đất để tính thuế và phí cho phù hợp.
Ví dụ như để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì giá đất được tính bằng 30% giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Như thế ta sẽ có một hệ thống pháp luật thực, một hệ thống quản lý thực và một cuộc sống thực. Một nền kinh tế hiện đại không bao giờ chấp nhận một hệ thống pháp luật giả vờ. Từ sự giả vờ này mà sinh ra mập mờ lợi ích công, lợi ích tư.
PV: Ai là người có lợi khi có bảng giá đất mới?
GS. Đặng Hùng Võ: Trước khi nói đến việc ai là người có lợi thì phải xem ai là người bị thiệt. Người bị Nhà nước thu hồi đất vẫn bị thiệt bởi vì chỉ được tính giá trị bồi thường vể đất theo giá đất được định bằng phương pháp của Chính phủ: giá đất cho từng trường hợp cụ thể bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định. Hệ số này thường là 1,2 đến 1,5. Khi giá đất chỉ bằng 30% giá thị trường nên người bị thu hồi đất cũng chỉ được bồi thường bằng nửa giá trị thật trên thị trường.
Còn nói về lợi khi giá đất còn "mập mờ" như vậy, nhà nước không được lợi gì, chỉ những ai được đất có lợi, và có thể cả những người có thẩm quyền quyết định về đất đai nữa.
