GS Đặng Hùng Võ: Không quản nổi dự án thế chấp là tự hại nhau

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường.

Thông tin có hàng chục dự án nhà ở, chung cư ở Tp HCM, Hà Nội bị đem đi thế chấp ngân hàng khiến người dân mua nhà thấp thỏm lo âu. Chỉ đến khi siết nợ hay người dân có giao dịch bán nhà thì mới hay biết đến thông tin này. Liệu việc thế chấp như vậy có phù hợp với pháp luật hay không và quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo ra sao?

Chúng tôi có cuộc trao đổi với GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường để tìm hiểu về vấn đề này.

- Thưa ông, vừa qua, nhiều dự án nhà ở, chung cư được xây với mục đích thương mại, bán cho người dân nhưng mặt khác, các chủ đầu tư lại mang dự án này đi thế chấp cho ngân hàng để vay vốn. Với kinh nghiệm quản lý và nghiên cứu, xin ông cho biết, việc làm này có đúng luật hay không?

GS Đặng Hùng Võ: Chúng ta có thể thấy rằng, việc thế chấp ngân hàng của một dự án thông thường là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc này sẽ là trái pháp luật nếu như dự án đã thế chấp rồi lại đem đi bán hoặc bán cho khách rồi lại đem đi thế chấp.

Tôi cũng muốn nói một điều, nếu như dự án bất động sản đó đang hiện hữu thì pháp luật của chúng ta có đủ quy định để kiểm soát trường hợp này. Thế nhưng, hiện nay pháp luật có một lỗ hổng rất lớn là trường hợp mua bán nhà trên giấy, dự án đang triển khai thì lại không có quy trình nào trừ phần tài sản trên giấy đã bán khỏi dự án đang triển khai. Như vậy, chúng ta đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn đối với trường hợp thế chấp cả dự án với việc thế chấp từng căn hộ trong dự án.

Năm 2008, Mỹ áp dụng một cơ chế là thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng có thể đem một dự án nhận thế chấp đi làm tài sản để thế chấp cho một ngân hàng khác, như vậy là một tài sản thế chấp hai lần. Việc mà chúng ta đang gặp phải hiện nay là một dự án, vừa thế chấp tổng dự án, vừa thế chấp từng căn hộ mà không có chuyện tách giá trị căn hộ đó ra khỏi dự án, có nghĩa là khá nhiều đơn vị bất động sản được thế chấp ngân hàng 2 lần. Điều này rất nguy hiểm.

Nếu chúng ta cứ làm thế này quá đà đi, rồi một vài dự án không hoàn được nợ thì lập tức thành câu chuyện khủng hoảng bất động sản và ngay lập tức, lây ra khủng hoảng tài chính, khi đó, chúng ta có dùng cách gì cũng không thể hãm được.

- Vừa qua, Tp HCM công khai 77/600 dự án thế chấp ngân hàng và Hà Nội công bố có 26/300 (8,6%) dự án thế chấp. Với tỷ lệ công khai các dự án thế chấp chỉ trên dưới 10%, ông có tin vào con số này và theo ông, các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà đất làm thế nào để giám sát được việc thế chấp các dự án, đảm bảo quyền lợi cho người dân?

GS Đặng Hùng Võ: Việc phát hiện ra các dự án có thế chấp ngân hàng với tỷ lệ khoảng 10% không nói lên tính nguy hiểm cho thị trường. Ở đây, phải phát hiện được, trong cả dự án thế chấp đó, có từng căn hộ trong tương lai hay hiện tại cũng mang đi thế chấp ở một ngân hàng khác hoặc thậm chí cùng ngân hàng thì lúc đó mới thành chuyện.

Tôi cho rằng, cần có 2 thông tin, dự án này đem đi thế chấp thì trong đó, có bao nhiêu căn hộ cũng đem đi thế chấp? Nếu dự án này đem đi thế chấp tổng thể nhưng không có căn hộ nào đi thế chấp thì câu chuyện đó là bình thường.

Nhưng chỉ có điều thế này, đã đem đi thế chấp dự án ngân hàng thì khi bán các căn hộ trong dự án đó thì phải giải chấp các căn hộ đó. Về nguyên tắc, pháp luật yêu cầu như vậy.

Đó là điều tiếp theo chúng ta phải làm, phải minh bạch về các thông tin này.

Còn về con số 10% dự án trên thị trường đi thế chấp, theo tôi, chứng tỏ việc điều tra các dự án cũng chưa đến nơi đến chốn. Muốn hay không muốn, không có nhà đầu tư bất động sản nào lại có đủ tiền để đầu tư toàn bộ, không cần bất kỳ ngân hàng nào, không cần bất kỳ phương thức tài chính nào. Chủ đầu tư có 100% vốn, tôi không tin chuyện đó.

Chắc chắn, họ phải tìm nguồn vốn mà ở Việt Nam, đại đa số là vốn tín dụng. Nếu chỉ có 10% dự án sử dụng vốn tín dụng thì có lẽ, đây là điều khó tin ở Việt Nam. Tôi cho rằng, cuộc điều tra này phải triệt để hơn, cụ thể hơn, đầy đủ hơn.

- Ngân hàng, chủ đầu tư thông thường không bao giờ tự công bố thông tin việc thế chấp đó. Vậy, xin ông nói thêm, trách nhiệm của các cơ quan quản lý như thế nào để đảm bảo sự minh bạch trên thị trường và quyền lợi của người mua nhà?

GS Đặng Hùng Võ: Một dự án đem đi thế chấp, nếu thế chấp bằng đất thì phải đem đến Văn phòng Đăng ký đất đai để đăng ký. Nhưng bây giờ, chúng ta lại đưa ra cơ chế thế chấp không phải bằng đất mà là bằng dự án. Dự án là từ mà người ta dễ lợi dụng nó để không đi đăng ký thông tin. Có thể, cả chủ đầu tư lẫn ngân hàng đều không muốn làm vậy.

Nếu cứ làm như thế, chúng ta không quản lý được việc thế chấp dự án cho ngân hàng. Việc thực hiện mọi quyền liên quan đến đất đai lúc này phải bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và chúng ta không thể hiểu dự án là một khái niệm khác. Nó chính là đất đai và tài sản gắn liền với đất.

Thế nhưng, cái chúng ta làm bây giờ là thế chấp dự án, bản thân nó gồm có đất cộng với bất động sản xây dựng trên đất, khác gì nhau đâu. Nhưng nhiều cơ quan quản lý lại gật đầu nói rằng, ừ, thế chấp dự án là nằm ngoài quy định của pháp luật này... Đó chính là cái chúng ta tự làm hại nhau.

- Thưa ông, với một chính sách và một thị trường như vậy, người dân làm thế nào để đi mua nhà không bị lừa, không bị rủi ro, mua phải các căn hộ đã bị chủ đầu tư cố tình làm sai, mang đi thế chấp?

GS Đặng Hùng Võ: Ở đây, chúng ta cần, thứ nhất là phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản, từ đất đai cho đến đầu tư xây dựng, mua bán, kinh doanh nhà, thế chấp, gắn với giao dịch bảo đảm. Chúng ta mới đang hoàn chỉnh phần về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, còn phần thế chấp bất động sản gắn với giao dịch bảo đảm thì dùng nguyên các Nghị định cũ, tức là vẫn căn cứ vào Luật cũ, coi như không biết Luật mới.

Giao dịch bảo đảm gắn với thế chấp đó theo Luật cũ trong khi các Luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở đã có Luật mới rồi thì thực sự mà nói, toà có thể tuyên các giao dịch bảo đảm căn cứ vào quy định cũ đều vô hiệu. Đã có ông chánh án tuyên như vậy, và ông ấy đúng. Nhưng cũng có ông chánh án tuyên là vì điều kiện chưa làm được Nghị đinh mới thì việc tuân theo Nghị định cũ là hợp lý. Ông ấy nói cũng đúng.

Chúng ta đang tạo một điều kiện mà toà xử thế nào cũng được. Đó là cái mà chúng ta cần hoàn chỉnh tiếp.

Tiếp theo, cần có phổ biến pháp luật, cần có cuốn sách phổ biến cho người dân, vào trường hợp này thì làm thế nào, giúp cho người dân tham gia thị trường bất động sản, cần làm gì, không nên làm gì, trước một việc thì cần tìm thông tin gì?

Điểm cuối cùng là phải công khai toàn bộ thông tin các dự án, về tình trạng thị trường bất động sản. Làm được vậy là rất có lợi cho thị trường bất động sản, không rơi vào tình trạng bất bình thường trong mối quan hệ cung- cầu.