Thị trường BĐS “tắc nghẽn” do xung đột pháp luật
Tại Hội thảo "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" ngày 13.7, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, Quốc hội đang cho xây dựng nhiều luật sửa đổi có liên quan đến phát triển thị trường bất động sản (BĐS) như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, giữa 3 Luật này luôn xảy ra tình trạng chồng chéo với nhau tạo nên các khoảng xung đột pháp luật gây “nghẽn đường” phát triển thị trường BĐS.
Ông Võ cho rằng thị trường BĐS nước ta đang rơi vào “tắc nghẽn” do xung đột pháp luật. Kể từ năm 2020, thị trường bất động sản biểu hiện sốt giá, nhất là đầu năm 2022 tình trạng sốt giá đã lên đến đỉnh điểm.
Theo đó, việc sốt giá này có nguyên nhân sâu xa là hệ thống pháp luật còn nhiều khoảng trống, khoảng chồng chéo, nhất là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời, làm cho việc phê duyệt các dự án đầu tư bị dừng lại.
“Thiếu cung dự án là nguyên nhân gốc gây ra sốt giá. Ngoài ra, còn một nguyên nhân trực tiếp là giới kinh doanh BĐS lợi dụng tình hình để kích sốt giá lên thành một xu hướng thị trường, với những tin đồn thổi về các ý tưởng quy hoạch đô thị, về các dự án hạ tầng, để từ đó tạo nên những "chợ cóc" BĐS, tung tin về mua tranh, bán cướp BĐS ở chỗ này hay nơi kia”, ông Võ nêu.
Từ nửa cuối năm 2022 đến nay thị trường BĐS lại rơi vào tĩnh lặng, thậm chí nhiều nơi còn giảm giá, cắt lỗ. Theo ông Võ, lý do của tình trạng mất thanh khoản này là do sức tài chính sau COVID-19 không đủ để thị trường BĐS hoạt động bình thường. Các nguồn vốn cho đầu tư kể cả tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu đều không tạo được hiệu quả khi vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS đều rất nhỏ bé.
“Điều quan trọng nhất là nguồn vốn lớn nhất để phát triển các dự án BĐS nhà ở là vốn từ cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng khi các dự án không phê duyệt nổi thì nguồn vốn này cũng không còn nữa. Vì vậy, không có vốn để nuôi dưỡng thị trường thì thị trường át phải rơi vào im lặng”, ông Võ chia sẻ.
Không dám hạ bút ký vì luật chồng chéo
Trước tình trạng này, Chính phủ đã có nhiều giải pháp mang tính tìm kiếm cách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Đặc biệt là thành lập Tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.
Ông Võ đánh giá hoạt động của Tổ công tác này rất tích cực, có nhiều báo cáo, nhiều kiến nghị, nhưng thực sự chưa thể chạm tới giải pháp căn cơ nhất là đổi mới cách xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, sao cho không còn khoảng trống, không còn xung đột pháp luật.
GS Đặng Hùng Võ cho rằng, xung đột pháp luật đang là một “vấn nạn” hiện nay trong quá trình xây dựng pháp luật. Thậm chí, đây còn là nguyên nhân chính làm cho các cán bộ có thẩm quyền không dám hạ bút ký các dự án đầu tư hay các công văn hướng dẫn thi hành pháp luật.
“Đúng được luật này thì lại trái luật khác. Vậy nên “gác bút cho lành”, và cứ như vậy dòng chảy phát triển sẽ bị tắc nghẽn, và cuộc sống đành nằm yên chờ đợi”, ông Võ nêu.
Chuyên gia Đặng Hùng Võ cũng chia sẻ, cách "chữa bệnh" trên vẫn thường dùng đơn thuốc “một luật sửa nhiều luật”.
“Lúc đầu thỉnh thoảng mới làm, rồi đến nay ngày càng nhiều hơn. Luật dạng này đầu tiên là “Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản” ban hành ngày 19.6.2009, trong đó sửa một loạt như Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Cũng được một thời gian rồi rắc rối pháp luật lại vẫn như cũ”, ông Võ nói.
Thậm chí, sau khi Luật Quy hoạch 2017 được thông qua, đã có 2 luật ở dạng “một luật sửa nhiều luật” được ban hành: thứ nhất là Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 11 Luật có liên quan đến quy hoạch (quy hoạch sản phẩm) ngày 15.6.2018 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch (quy hoạch ngành) ngày 20.11.2018. Đến này, nhiều vướng mắc trong thực hiện Luật Quy hoạch đang làm cho việc triển khai bị chậm lại nhiều.
Gần đây nhất, Quốc hội đã thông qua “một luật sửa nhiều luật” nữa, đó là "Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật". Nhưng việc sửa đổi, bổ sung này cũng là cấp thiết để tháo gỡ những vướng mắc thực tế đang gặp phải. Như đã nêu trên, việc phê duyệt dự án BĐS vẫn bị ách tắc, làm cho thị trường BĐS vẫn bị rơi vào đóng băng. Lý do chính là Luật Đất đai 2013 chưa được sửa đổi kịp thời.
Ông Võ cho rằng, giải pháp “một luật sửa nhiều luật” không phải là giải pháp hợp lý vì sự phát triển càng mạnh thì sự rắc rối pháp luật càng nhiều. Điều quan trọng là phải tìm ra nguyên nhân chủ yếu gây ra tình trạng xung đột pháp luật hiện nay và loại bỏ được nguyên nhân đó thì mới giải quyết được tận gốc vấn đề.
Luật Đất đai không thể “ôm” tất cả vào mình
Đối với Luật Đất đai, ông Võ nhấn mạnh cần xác định thật rõ rằng đây là luật về “quản lý đất đai” hay luật về “sử dụng đất đai” hay cả “quản lý” cả “sử dụng”.
Tại Điều 1 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần làm rõ phạm vi “chế độ sử dụng đất”, tức là thế nào là chế độ sử dụng đất gắn với “quản lý đất đai”.
Theo đó, Luật Đất đai chỉ quy định những nguyên tắc chung về chế độ sử dụng đất bao gồm “thời hạn, hạn mức sử dụng đất, trình tự, thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với từng phân nhóm đất chính.
Các quy định về việc sử dụng đất chi tiết cần quy định tại các Luật về sử dụng đất đai như Luật Nhà ở; Luật Lâm nghiệp; Luật Du lịch; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Quốc phòng, Luật Công an nhân dân, Nghị định Quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế. Luật chuyên ngành của mỗi ngành phải quy định về việc sử dụng đất của ngành mình.
Ông Võ nhấn mạnh, về bản chất, Luật Đất đai không phải là một luật “đơn độc”, mà luật này tồn tại cùng với Bộ luật Dân sự và rất nhiều luật khác quy định về việc sử dụng đất đai.
“Luật Đất đai không thể ôm tất cả các quy định vào mình, phạm vi điều chỉnh cần xác định rõ là việc Nhà nước thực hiện quyền “quản lý đất đai” và quyền “đại diện chủ sở hữu toàn dân ban hành các quyết định về đất đai”. Cần rà soát lại để xác định phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai sửa đổi để sao cho không còn xung đột về sử dụng đất giữa Luật Đất đai với các luật chuyên ngành khác”, ông Võ nói.
Ông Võ cũng chia sẻ, mục tiêu năm 2045 “Việt Nam trở thành quốc gia công nghiệp phát triển có thu nhập cao” đã được Đại hội 13 của Đảng xác định. Chúng ta chỉ còn 22 năm để thực hiện, tức là hơn hai chục năm để vượt qua “bẫy thu nhập trung bình”. Một yếu tố rất khó khăn trong vượt qua hiện là “xung đột pháp luật” đang trở thành vật cản đường phát triển. Đây cũng là điểm chính yếu đang làm thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng mất thanh khoản.
