GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Phát triển NƠXH bằng cơ chế thị trường kết hợp với chính sách an sinh xã hội

 Trong bối cảnh đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ ở nhiều thành phố lớn, phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) cho nhóm người nghèo, người thu nhập thấp càng phải được giải quyết thấu đáo và phù hợp với cơ chế thị trường. Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH hiện cũng đem lại hy vọng về một tương lai tốt đẹp cho nhiều hộ gia đình nghèo đô thị. Nhưng phần nào đó, chính sách phát triển NƠXH dường như vẫn chưa "thuận chiều" với mong muốn, nhu cầu của người thu nhập thấp và định hướng phát triển các đô thị hiện đại.

Trao đổi với Reatimes, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định: “Nếu vẫn thực hiện những chính sách theo tư duy bao cấp như lâu nay thì không thể giải quyết được vấn đề NƠXH”.

NHU CẦU CAO NHƯNG KHÔNG CÓ ĐỘNG LỰC PHÁT TRIỂN

PV: Thưa GS, nhìn vào thực tế có thể thấy phân khúc NƠXH đang rơi vào “nghịch cảnh” khi nhu cầu cao, nhưng không có động lực phát triển?

GS. TSKH Đặng Hùng Võ: Theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019, hiện có khoảng 26,9 triệu hộ dân. Với tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đạt khoảng 40%, như vậy có thể tính được hiện có 10,7 triệu hộ sống tại đô thị. Theo điều tra của Ngân hàng Thế giới về thu nhập gắn với khả năng mua nhà tại các đô thị Việt Nam, chỉ có 60% hộ dân sống tại đô thị có thu nhập đủ để mua được NƠXH (20% không thể mua được nhà và 20% có thể mua nhà giá trung bình, giá cao), nghĩa là cần khoảng 6,4 triệu căn hộ NƠXH. Điều này cho thấy con số 1 triệu căn hộ chúng ta đặt ra đến năm 2030 vẫn chưa đáng kể so với nhu cầu. Chưa kể những người làm việc ở các khu công nghiệp, doanh trại quân đội nằm ngoài đô thị, nên tôi cho rằng nhu cầu thực sự cũng phải lên đến 10 triệu căn hộ.

Nhưng chúng ta vẫn còn hoang mang trước mục tiêu 1 triệu căn hộ NƠXH, liệu có đạt được khi vẫn chưa đổi mới phương pháp và thực hiện quyết liệt hơn? Các địa phương chưa lo được quỹ đất sạch, nguồn vốn triển khai hạn hẹp, riêng hai nguồn vốn hy vọng nhất cho phân khúc này là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đều tắc nghẽn, bài toán trở nên rất khó khăn...

PV: Vâng, chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phân khúc NƠXH, nhà ở công nhân hiện chưa thực sự có nhiều kết quả. Điều này cho thấy việc phát triển NƠXH nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ách tắc đến mức nào, khi mà đến phân khúc được ủng hộ nhiều nhất vẫn chưa có biến chuyển đáng kể?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Các doanh nghiệp cũng than thở nhiều về việc rất khó khăn khi vay vốn chương trình 120.000 nghìn tỷ đồng. Với các dự án đang trong quá trình địa phương xét duyệt để công bố, giả sử được thông qua thì quan trọng là có vay được hay không vì ngân hàng rất sợ “thả gà ra đuổi”.

Sự thực, vốn tín dụng không phải có nguồn từ ngân sách nhà nước mà chủ yếu từ nguồn các ngân hàng thương mại nhận tiền gửi rồi đem cho vay. Lãi suất tiền vay chắc chắn phải lớn hơn lãi suất tiền gửi, mà thị trường tín dụng rơi vào nợ xấu khó giải quyết thì ta lại gặp khó khăn cực lớn của kinh tế vĩ mô. 

Ở khắp các nước, người ta coi vốn từ thị trường tín dụng chỉ như "vốn mồi" cho các dự án bất động sản. Trên thực tế ở nước ta cũng vậy, vốn tín dụng chỉ cần đủ cung 30% cho xây dựng hạ tầng, còn 70% tiếp theo là vốn của người mua nhà đóng góp trước để xây dựng nhà theo hình thức mua nhà hình thành trong tương lai. Nay ở ta, các dự án phát triển bất động sản đều rơi vào tình trạng khó phê duyệt do ách tắc pháp luật, vậy nên không còn cả 70% vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Với tình trạng ách tắc của thị trường bất động sản như hiện nay, nguồn vốn trái phiếu riêng lẻ do doanh nghiệp phát hành cũng không khả thi. Năm 2018 chúng ta mới bắt đầu có câu chuyện tạo dựng nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Nhưng đến hạn thanh toán lãi đầu tiên đã có vấn đề, do các dự án ách tắc từ khâu phê duyệt thì làm sao doanh nghiệp có tiền thanh toán trái phiếu. Thành ra, lý do câu chuyện NƠXH chậm phát triển lẫn khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay cần xem xét dưới góc độ quản lý là phần nhiều.

Từ năm 2016, Thủ tướng đã chỉ đạo sửa Luật Đất đai, nhưng giữa năm 2018 chúng ta mới bắt đầu “nhúc nhích” sửa, rồi tạm ngừng do dịch Covid cho đến cuối năm 2022 mới bắt đầu đưa ra các dự thảo Luật, thì cũng là thời điểm thị trường bất động sản đang trầm lắng.

Riêng về doanh nghiệp, tuy làm NƠXH được ưu đãi nhưng vấn đề là ưu đãi đó sinh ra lợi nhuận được bao nhiêu. Chúng ta không thể trách doanh nghiệp hoạt động để tìm kiếm lợi nhuận, họ có quyền từ chối đầu tư vào những nơi có lợi nhuận thấp.

Như vậy, trong hoàn cảnh hiện nay, giải quyết vốn để hỗ trợ thị trường bất động sản là trọng yếu nhất. Nếu chờ pháp luật thông thoáng để dễ phê duyệt dự án mà tạo được 70% lượng vốn từ bán nhà hình thành trong tương lai thì cũng không khả thi vì cách xây dựng pháp luật ở nước ta khó thoát khỏi tình trạng này. Cần phải thay đổi tư duy pháp luật mới có gạt bỏ dần được các khoảng trống và khoảng xung đột pháp luật.

CẦN NHỮNG ĐỘNG LỰC VÀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN MỚI

PV: Một trong những động lực từ cơ chế thị trường chính là doanh nghiệp. Nhưng đúng là họ cũng có lắm vướng mắc…

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Nói đến cơ chế thị trường thì phải bám vào hai việc, một là xã hội hóa để tăng cường tài chính cho NƠXH. Ta có thể động viên nhiều tổ chức xã hội tham gia. Mạnh hơn nữa, các hiệp định thương mại tự do (FTA) như EV FTA, CP TPP cho phép những nơi công nhân làm việc được phép thành lập các tổ chức công đoàn của họ mà không phải là đơn vị của Tổng Liên đoàn. Các công đoàn này là lực lượng tự những công nhân ở nhà máy lựa chọn và bầu ra để lo nhà ở cho tập thể công nhân tại đó. Chúng ta không nên nghĩ việc thành lập những tổ chức công đoàn nằm ngoài Tổng Liên đoàn là việc gì to tát quá. Họ là một đơn vị thiết thực chuyên giải quyết vấn đề NƠXH sẽ rất hiệu quả.

Thứ hai, cần có chính sách cụ thể để doanh nghiệp thực hiện trách nhiệm xã hội trong phát triển NƠXH cho công nhân làm việc trong doanh nghiệp của mình. Luật Doanh nghiệp đã quy định doanh nghiệp phải có trách nhiệm xã hội, nhưng chưa có cụ thể. Như vậy, cần quy định trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp bao gồm những nội dung gì. Ví dụ, khi được sử dụng đất do Nhà nước thu hồi của dân thì phải có trách nhiệm hỗ trợ cho người thuộc diện thu hồi đất; khi sử dụng lao động thì phải đóng góp giải quyết nhà ở cho người lao động. Hơn nữa, mức đóng góp phải cụ thể, càng cụ thể càng tốt.

Còn Nhà nước động viên doanh nghiệp bằng các ưu đãi về thuế và chính sách giao đất. Nhưng cũng nên xem lại chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, là chính sách thể hiện sự quan tâm của Nhà nước, nhưng vô tình khiến các địa phương không nhiệt tình giao đất vì không có thu ngân sách.

PV: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thảo luận hồi tháng 6 cũng nhấn mạnh việc quy trách nhiệm cho địa phương trong việc phát triển NƠXH, nhưng cũng có doanh nghiệp phản ánh, 10 năm qua chưa có địa phương nào công bố quỹ đất giải phóng mặt bằng đấu thầu chủ đầu tư xây dựng NƠXH, ông nghĩ sao về vấn đề này?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Về nguyên tắc Luật Quy hoạch đã quy định rồi nên Quốc hội không phải quy định lại. Bản thân câu chuyện quy hoạch đã có quy định là phải có quỹ đất phát triển NƠXH, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Nhà ở đều quy định như thế. Nhưng chỉ quy định mà chưa có chế tài thì doanh nghiệp không thực hiện thì cũng không xử lý được.

Ngay tại Hà Nội, có doanh nghiệp có đất sẵn không phải xin đất, nhưng khi đề nghị cho phát triển nhà ở xã hội tại đó thì cũng phải mất rất nhiều thời gian mới được chấp thuận. Còn nhiều nơi, nhiều chỗ vẫn có quan điểm quỹ đất đẹp, giá cao mà dành cho phát triển NƠXH thì “hơi phí”. Trong khi, thực tế có những khu NƠXH ở xa trung tâm, thiếu tiện ích vẫn bị rơi vào ế ẩm, vì người có thu nhập thấp chủ yếu di chuyển bằng xe máy nên không thể đi làm xa được.

Mặc dù quy định trong quy hoạch phải có luôn quỹ đất phát triển NƠXH, nhưng chúng ta không thể đổ hết lỗi cho địa phương. Mà cấp phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải dừng phê duyệt nếu trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương chưa có quy hoạch đất xây dựng NƠXH cụ thể.

PV: Vừa rồi dự án NƠXH NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) có giá bán 20tr/m2, vay lãi suất hơn 8% thì nhiều người than thở rằng, đó là giá cho người có thu nhập trung bình và cao, lương công nhân không đủ lo chi phí sinh hoạt đắt đỏ ở thành phố nên rất khó mua nhà. Ông có nhìn nhận gì về vấn đề này?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Thực tế giá NƠXH ở Việt Nam đã tăng gấp đôi sau 10 năm, từ 10 - 11 triệu đồng/m2 vào 2014 lên 19 - 20 triệu đồng/m2 vào năm nay. Chỉ trừ rất ít doanh nghiệp tuyên bố làm được NƠXH giá rẻ hơn vì họ đã sẵn quỹ đất sạch, chỉ cần tín dụng ưu đãi là có thể triển khai.

Chúng ta phải thực tế lên, tập trung vào vấn đề là người nghèo đang cần chỗ ở có các tiện ích xung quanh với giá rẻ. Các doanh nghiệp trên thế giới có nhiều giải pháp giảm giá NƠXH như áp dụng công nghệ xây dựng mới, vật liệu mới, giải pháp kiến trúc và cả giải pháp quy hoạch. Họ lựa chọn vật liệu xây dựng giá rẻ, như nhà contener hay chỉ dựng khung sắt, cột bê tông, tường lưới sắt, trát xi - măng mỏng bên ngoài, kiểu nhà thế này có thể xây cao lên và cũng chắc chắn.

Chủ trương giảm giá nhà bằng đổi mới công nghệ và vật liệu xây dựng cần được coi như trọng tâm để nâng cao chất lượng nhưng giảm giá thành NƠXH để người thu nhập thấp thực sự tiếp cận được. Theo đó, cần bổ sung quy định về chất lượng NƠXH gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới. Đồng thời, quy định chính sách ưu đãi sẽ tăng lên khi chất lượng công trình tốt mà giá rẻ hơn.

Ở Việt Nam cũng có nhiều doanh nghiệp đã đề xuất các giải pháp này. Nhìn lại, thấy số người quan tâm và tán thưởng cũng không nhiều. Về bản chất, chúng ta rất cần những động lực do doanh nghiệp tạo ra và những xu hướng phát triển do các cơ quan quản lý tạo ra.

NHỮNG BÀI HỌC GIẢI QUYẾT BÀI TOÁN NƠXH

PV: Còn bài toán tài chính NƠXH cho doanh nghiệp, chúng ta có thể học hỏi từ các nước như thế nào, thưa ông?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Điều quan trọng nhất các nước ngay trong khu vực ASEAN làm được là họ có cách quản lý bằng thuế bất động sản để chênh lệch không lớn giữa nhà ở thương mại và NƠXH. Từ đó, giá NƠXH luôn giữ ở mức thấp, không chịu áp lực của nhà ở thương mại.

Điều tiếp theo là họ đều sử dụng động lực phát triển NƠXH bằng cơ chế thị trường kết hợp với chính sách an sinh xã hội. Họ thành lập các quỹ nhà ở xã hội, ngân hàng chính sách dưới sự bảo trợ của các tổ chức xã hội.

Theo kinh nghiệm ở một số quốc gia trên thế giới như Malaysia, Singapore, Hàn Quốc..., Nhà nước hỗ trợ người dân mua nhà giá rẻ từ 1 - 4% lãi suất vay mua nhà trong vòng 10-20 năm, lấy từ các quỹ tiết kiệm nhà ở. Các quỹ này cũng do ngay những người cần mua nhà, các doanh nghiệp sử dụng lao động, các tổ chức xã hội, doanh nghiệp xã hội, các nhà hảo tâm đóng góp.

Các nước cũng thành lập những cộng đồng cần NƠXH, hoạt động giống như hiệp hội và sử dụng cơ chế như “chơi họ” để tổ chức khả năng tập trung tài chính. Nghĩa là họ quy định toàn thể cộng đồng mỗi người đóng góp 1 số tiền nhất định trong tháng để mua nhà và dồn cho một số hộ gia đình được mua nhà trước, và các hộ khác lần lượt kế tiếp.

Một ví dụ khác, cơ chế "chia lô, bán nền" ở nhiều nước chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội để những hộ gia đình có thu nhập thấp chi trả dần cho việc xây nhà. Ở Việt Nam, cơ chế này được mở rộng ở phân khúc thương mại, gây sốt đất nền liên miên..

Các nước khác cũng mở rộng thị trường vốn thông qua thế chấp bằng bất động sản trong nước để vay tín dụng của các tổ chức tài chính quốc tế có tiềm năng lớn. Trong bối cảnh tài sản của nhiều doanh nghiệp phần lớn nằm ở bất động sản thì chúng ta nên có giải pháp để họ có thể tiếp cận được với vốn tín dụng nước ngoài, và tìm cách quản lý chặt chẽ, chi tiết, cụ thể.

Phát triển NƠXH là vấn đề của xã hội chứ không phải của riêng ai. Tôi thấy Việt Nam có rất nhiều nhà hảo tâm, chúng ta có thể hình thành quỹ phát triển nhà ở giá rẻ và động viên doanh nghiệp, ngân hàng, tổ chức xã hội, cá nhân,… cùng đóng góp phát triển phân khúc này. Hãy mở cuộc động viên để làm NƠXH. Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà cũng phải góp tiền vào quỹ này tới mức nhất định mới được mua nhà giá rẻ sau đó. Nhưng mọi việc đều phải công khai, minh bạch, rõ ràng, và có cơ chế phân bổ cho người nghèo thực sự, không ai lợi dụng vào đó để nhà hảo tâm có niềm tin đồng tiền mình đóng góp đặt đúng chỗ.

PV: Nhưng vấn đề xác định đối tượng thu nhập thấp cũng đang chưa rõ ràng. Hình ảnh nhiều người lái ô tô đi mua NƠXH thời gian qua đã gây bức xúc trong dư luận, theo ông nên xử lý vấn đề này như thế nào?

GS.TSKH Đặng Hùng Võ: Hệ thống quản lý của chúng ta thiếu dữ liệu nên chưa tìm ra đúng đối tượng được mua NƠXH. Chúng ta làm không hiệu quả nhưng vẫn cứ làm. Các nước quản được thu nhập, thậm chí là sức tiêu của từng cá nhân, qua đó xác định được thu nhập thực. Họ cũng xác định người thu nhập thấp qua lượng tiền chi tiêu hàng tháng chứ không phải lượng tiền kiếm được hàng tháng theo tiền lương. Còn chúng ta không quản được thu nhập ngoài lương nên không kiểm soát được việc người có thu nhập cao vẫn đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Chúng ta cũng không quản được việc ai có nhà hay chưa. Vậy nên mới có chuyện nơi thường trú không có nhà nhưng lại có nhà, thậm chí nhiều nhà lớn ở các địa phương khác. Chúng ta đang vẫn cứ làm, làm rồi mới thấy lúng túng vì bất khả thi, vậy nên mới có chuyện người lái xe ô tô đi mua nhà.

Vậy thì ta nên học tập các nước. Tất cả các cán bộ công nhân viên nhà nước phát lương qua thẻ, và những nơi mua bán hàng hóa đều dùng thẻ tín dụng hoặc thẻ ghi nợ. Qua kết nối mạng, các cơ quan quản lý đều biết rõ ai chi tiêu tháng bao nhiêu, từ đó đánh giá được thu nhập cao hay thấp. Các hộ kinh doanh hiện nay vẫn gọi là hộ gia đình kinh doanh, vậy thì cũng phải yêu cầu chuyển sang doanh nghiệp hộ gia đình để quản lý kinh doanh chi tiết hơn. Cơ quan thuế cũng vì thế mà dễ tính toán nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Hiện tại nên tập trung vào các đối tượng có số liệu rõ ràng, có thể kiểm soát được thu nhập như công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cán bộ viên chức lực lượng vũ trang,… còn lại cũng phải chờ đợi quá trình chuyển đổi số để nâng cấp năng lực quản lý. Đích cần đến là từng bước giảm dần phát hành và chi tiêu tiền mặt để dễ dàng xác định đúng đối tượng thu nhập thấp thuộc diện được thụ hưởng NƠXH.

Xin trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!