Gu mới của thị trường địa ốc phía Nam

Nhận diện một thị trường mới

Khác hẳn với giai đoạn từ năm 2017 trở về trước, thay vì thị trường chính của địa ốc phía Nam nằm ở TP.HCM, thì từ năm 2018, thị trường đã xuất hiện xu hướng ly tâm của các doanh nghiệp địa ốc. Thay vì chủ yếu phát triển các dự án bất động sản tại TP.HCM, các doanh nghiệp bắt đầu thử nghiệm dự án các địa phương lân cận.

Chẳng hạn, Hưng Thịnh Corp trong giai đoạn 2010 - 2017 chỉ phát triển các dự án chung cư tại TP.HCM, thì năm 2018 đã dịch chuyển về Cam Ranh, Khánh Hòa để phát triển các khu đô thị và bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Bãi Dài. Cuối năm 2018, doanh nghiệp này tiếp tục phát triển các dự án đất nền tại TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai và TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Him Lam Land cũng là cái tên được nhắc tới trong câu chuyện dịch chuyển. Sau 10 năm chỉ phát triển các dự án tại TP.HCM và chủ yếu là phân khúc chung cư, thì năm 2018, doanh nghiệp này đã phát triển một dự án nhà phố, biệt thự tại tỉnh Bắc Ninh.

Tương tự, Novaland - một ông lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam, thường gắn với các dự án chung cư, biệt thự tại TP.HCM, cũng đã quyết định đổi gu đầu tư trong năm 2018 khi chuyển hướng từ chung cư, biệt thự, sang bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp cho biết, khác hẳn với thị trường những năm trước, bước vào năm 2019, gu phát triển của các doanh nghiệp địa ốc là phát triển các dự án ngoài TP.HCM. Các dự án này nằm ở các tỉnh có thị trường phát triển, có vị trí đắc địa, ở thành phố hoặc khu vực có mức thu nhập và kinh tế phát triển manh.

Cũng theo ông Hiền, các dự án mà doanh nghiệp địa ốc phát triển hiện nay đa phần là nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng, thay vì chung cư như trước đây. Việc thay đổi dòng sản phẩm đến từ nhu cầu thực sự của khách hàng, bởi nếu ở TP.HCM, người dân thích ở chung cư vì quỹ đất hạn chế, thì ở thị trường các tỉnh, quỹ đất rộng nhưng lại thiếu những dự án lớn, đồng bộ về tiện ích…, nên dòng sản phẩm phải phù hợp với gu của khách hàng từng vùng.

Nhà đầu tư và người mua nhà ngày càng chú trọng môi trường sống tại các dự án

Đồng quan điểm, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, năm 2019, sự dịch chuyển trong cơ cấu phát triển kinh tế của Việt Nam tiếp tục thể hiện rõ, trong đó ngành du lịch tiếp tục được Chính phủ đặt lên làm ngành trọng điểm phát triển. Chính vì vậy, các doanh nghiệp, trong đó có Novaland quyết định thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng biển để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Năm 2019, Novaland phát triển các dự án như Dự án NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) với diện tích 1.000 ha và NovaWorld Bình Châu (Bà Rịa - Vũng Tàu) với diện tích 100 ha.

Đối với thị trường TP.HCM, khách hàng cũng đã bắt đầu có sự sàng lọc dự án để mua. Thay vì chủ yếu mua các dự án trung tâm TP.HCM, thì từ năm 2018 tới nay, khách hàng bắt đầu dịch chuyển mua những sản phẩm ở ngoại thành. Các dự án phải đảm bảo được tiện ích nội khu như khu vui chơi, hồ bơi, công viên tại dự án.

Ngoài ra, các dự án áp dụng công nghệ thông minh cũng là ưu tiên lựa chọn hàng đầu của khách hàng.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, năm 2018, doanh nghiệp của ông mở bán Dự án Phú Đông Premier tại thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Đây là dự án được áp dụng công nghệ smarthome cùng tiện ích nội khu đồng bộ, hiện đại. Kết quả, dù không nằm tại TP.HCM, nhưng 70% khách mua nhà lại là người TP.HCM và chung cư với hơn 600 căn hộ này được bán hết chỉ trong vòng 3 tháng.

Cơ hội định hình lại thị trường

Giới phân tích cho rằng, việc thị trường thay đổi trong năm 2019 được nhìn thấy từ năm 2018. Khi đó, các doanh nghiệp đã nhìn ra tiềm năng của thị trường các tỉnh ngay sau khi Điều chỉnh Quy hoạch xây dựng Vùng TP.HCM mở rộng được Thủ tướng Chính phủ thông qua đầu năm 2018.

Ở các tỉnh, đặc biệt các tỉnh quanh TP.HCM, có một lợi thế đó là mức thu nhập người dân khá cao, nhu cầu sống tại các khu đô thị được đầu tư bài bản, hiện đại, đầy đủ tiện ích lớn, nhưng thị trường mới chỉ bó hẹp ở các dự án phân lô bán nền cá thể.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, khi đã xác định được nhu cầu khách hàng, thì nhiệm vụ còn lại của doanh nghiệp chỉ là phát triển dự án để đáp ứng nhu cầu đó.

“Đây là sự dịch chuyển cần thiết để tạo thế cân bằng cho thị trường các tỉnh. Ngoài ra, còn hỗ trợ cho TP.HCM hoàn thành chính sách giãn dân và phát triển liên kết Vùng TP.HCM mở rộng. Tạo ra một khoảng trống cho thị trường TP.HCM thanh lọc lại dự án tồn kho, định vị lại thị trường đang bó hẹp ở trung tâm TP.HCM”, ông Châu nói.

Về gu mới của khách hàng khi chọn sản phẩm bất động sản mua, các chuyên gia cho rằng, đây là điều tốt cho thị trường và tạo ra một loại hình sản phẩm mới, thay vì những dự án chỉ có những tòa nhà cao tầng mà không có tiện ích như trước kia.

Việc phát triển dự án kèm tiện ích đến từ việc TP.HCM đưa ra chính sách bó hẹp mật độ xây dựng. Một quỹ đất 2 ha trước đây có thể xây dựng trên 60%, nay chỉ còn khoảng 30%, diện tích đất còn lại buộc chủ đầu tư phải xây dựng tiện ích nội khu như công viên, trường học… phục vụ cư dân.

“Đây là cơ hội lớn cho TP.HCM tạo ra một mặt bằng mới trong câu chuyện phát triển nhà ở theo đúng với phương hướng phát triển mà Thành phố đề ra: Đó là đô thị thông minh, đô thị sáng tạo, giãn dần mật độ dân số, tạo ra một mặt bằng sống tốt cho người dân”, ông Phúc nói.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng đưa ra cảnh báo rằng, khi phát triển các dự án vùng ven, chủ đầu tư cần tính tới chuyện làm sao cho người dân về ở. Đừng để đi vào vết xe đổ những năm trước, khi thị trường phát triển, chủ đầu tư TP.HCM đổ về các tỉnh phát triển dự án và dù dự án đã được bán hết, nhưng khách hàng không về ở, khiến nhiều dự án bị bỏ hoang, gây lãng phí và mất mỹ quan đô thị.

Ông Phúc cho rằng, trước cuộc “di cư” của doanh nghiệp địa ốc ra vùng ven, lãnh đạo các tỉnh lân cận TP.HCM đã đón trước được điều này và chuẩn bị khá tốt các chính sách thu hút doanh nghiệp đầu tư vào tỉnh mình.

Đơn cử, tại Bình Dương, khi Phú Đông Group đầu tư vào đây, lãnh đạo tỉnh đã có những chính sách hỗ trợ rất tốt về việc giúp doanh nghiệp thực hiện các thủ tục đầu tư, chọn quỹ đất, cũng như pháp lý dự án.

“Đó là điều rất tuyệt vời đối với doanh nghiệp. Hiện nay, tại TP.HCM, để nộp hồ sơ xin phát triển dự án phải mất khoảng 24 tháng, trong khi ở các tỉnh chỉ mất chưa tới 12 tháng”, ông Phúc nói.

Không chỉ doanh nghiệp có lợi, việc thúc đẩy nhanh thủ tục đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển dự án cũng mang lại lợi ích cho địa phương. Theo đó, địa phương sẽ tăng nguồn thu ngân sách, bộ mặt đô thị sẽ phát triển đồng bộ hơn. Với người dân các tỉnh, sẽ có được những dự án đẳng cấp, đầy đủ những tiện ích không khém gì những dự án tại TP.HCM để sinh sống, an cư.