“Gu” mua nhà thay đổi

Nhà diện tích nhỏ lên ngôi

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI) về tâm lý và hành vi người mua hiện nay cho thấy, sự quan tâm đặt nhiều vào số tiền họ phải trả thật thấp để có thể sớm sở hữu một căn hộ. Đơn vị này ghi nhận, có đến 78% người mua quan tâm tới tổng giá căn hộ, chỉ 22% quan tâm đến giá mỗi mét vuông - điều trái ngược so với giai đoạn trước.

Thu Hương - trưởng nhóm kinh doanh một đơn vị phân phối bất động sản khá lớn ở miền Bắc cho hay, thay vì trước đây người mua chủ yếu ưa chuộng căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích trên 100 m2/căn, thì nay căn hộ 1-2 phòng ngủ phổ biến hơn. Đơn giá trên mỗi mét vuông ngày càng tăng khiến người mua quan tâm tới căn hộ diện tích nhỏ vì tổng số tiền chi ra sẽ nhỏ. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn ảnh hưởng tới thu nhập, căn hộ diện tích nhỏ có thể trở thành xu hướng trong 5 năm tới.

Các doanh nghiệp cũng đang xoay trục theo hướng này. Nhiều dự án căn hộ được bán ra gần đây có diện tích 45 m2 trở lên với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn ở các khu vực vùng ven có tỷ lệ thanh khoản cao như một số dự án của Vinhomes (ở cả phía Nam và phía Bắc), hay một số dự án tại TP.HCM như Akari City của Nam Long, The Privia của Khang Điền… đều có tỷ lệ giao dịch thành công ở mức cao.

Trong khi đó, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, giai đoạn vừa qua, hầu hết chủ đầu tư không điều chỉnh giảm trực tiếp trên mặt bằng giá sơ cấp nhưng đưa ra các mức chiết khấu cao, có thể lên đến 40% giá trị sản phẩm cho gói thanh toán nhanh, nhất là tại những dự án có lượng hàng tồn nhiều, điều này khiến tổng giá bán trên sản phẩm giảm. Tuy nhiên, do nguồn cung căn hộ trên thị trường chủ yếu là sản phẩm có diện tích lớn (từ 2-3 phòng ngủ trở lên) nên có tổng giá trị cao, chưa kể do liên tục tăng giá nên mức giảm trên tổng giá trị thực tế không nhiều, dẫn đến người mua khó tiếp cận.

TS. Trần Xuân Lượng - giảng viên chuyên ngành bất động sản Trường đại học Kinh tế Quốc dân phân tích, diện tích căn hộ nhỏ sẽ có tổng số tiền đầu tư ít hơn. Ngoài việc mua để ở, loại hình này cũng dễ cho thuê hơn, tạo ra nguồn thu nhanh chóng nên được ưa chuộng.

“Các căn hộ chung cư diện tích lớn giá thuê thường cao nên không nhiều người lựa chọn. Trong khi đó, giá thuê căn hộ diện tích nhỏ vừa phải, thấp hơn 25-35% so với căn diện tích lớn nên phù hợp với số đông. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều người tìm mua căn hộ diện tích vừa phải để cho thuê lại kiếm lời”, ông Lượng nói.

Cần sớm tăng nguồn cung cho thị trường

Có thể thấy, giảm giá nhà chính là giải pháp cơ bản nhất để doanh nghiệp giải quyết vấn đề thanh khoản, cải thiện dòng tiền, bởi chỉ khi giá nhà giảm, người có nhu cầu ở thực mới dễ dàng tiếp cận, từ đó các giao dịch mới được thiết lập trở lại. Tuy nhiên, việc chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao, thời gian triển khai dự án kéo dài… khiến chi phí bị đội lên cao, dẫn đến giá nhà khó giảm.

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, do cơ quan quản lý nhà nước ngày càng thận trọng hơn trong việc phê duyệt dự án, cùng với vướng mắc pháp lý chậm được xử lý khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới, từ đó làm nguồn cung càng trở nên khan hiếm và đẩy giá nhà lên cao. Vì vậy, cân đối cách thức giảm giá nhà qua việc giảm diện tích căn hộ là giải pháp phù hợp để kích thích nguồn cung cũng như nhu cầu nhà ở.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá chung cư neo cao không chỉ do chủ đầu tư cố “giữ giá”, mà còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng cao khi giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính… không ngừng tăng, lạm phát cao kỷ lục từ giai đoạn trước cũng là yếu tố góp phần làm tăng giá nhà…, nhưng cốt lõi của vấn đề vẫn là do sụt giảm nguồn cung. Nhiều doanh nghiệp phản ánh, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí “không tên" phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm giá bán.

Ông Đính cho biết, vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm; có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc sản phẩm cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp. Đây là chủ trương rất đúng đắn trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá liên tục neo cao như hiện nay.

“Động thái trên là minh chứng cho quyết tâm của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh bền vững”, ông Đính nhận xét.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc cơ cấu lại các phân khúc và hạ giá thành sản phẩm là bài toán khó và để có thể giải bài toán này, theo VARS, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của tất cả các bên, từ cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương… tới ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà.

“Về phía cơ quan quản lý nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng, phát triển dự án. Xem xét phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều thời gian, chi phí của doanh nghiệp, trực tiếp ảnh hưởng đến giá bất động sản. Cùng với đó, cần có biện pháp xử lý nghiêm với tất cả các hành vi ‘gây khó’ cho doanh nghiệp trong quá trình đầu tư, phát triển dự án; tránh phát sinh chi phí ‘bôi trơn’, vô hình trung cũng bị cộng dồn vào giá thành sản phẩm”, VARS kiến nghị.

Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế, trong tình hình hiện nay, doanh nghiệp cần thể hiện quyết tâm trong việc cơ cấu lại phân khúc sản phẩm, chấp nhận giảm giá bán, đa dạng hóa nguồn vốn để vừa giảm bớt rủi ro, vừa thúc đẩy thanh khoản.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, cần hành động cụ thể của các doanh nghiệp trong từng dự án, hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Có như vậy khó khăn mới được tháo gỡ, thị trường bất động sản mới phát triển lành mạnh, bền vững.