Theo số liệu thống kê của Ban Nội chính Thành ủy Hà Nội, trong tổng số 745 cụm, tòa chung cư thương mại trên địa bàn Thành phố, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện và 22 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự. Trong đó, các tranh chấp phần lớn xuất phát từ việc các chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực hiện minh bạch theo quy định của pháp luật.
Nguyên nhân của nhiều vụ việc tranh chấp chung cư xuất phát từ việc sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ chức hội nghị dân cư lần đầu, hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà...
Trước những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, UBND Hà Nội mới đây đã ban hành Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND về việc Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP. Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2020.
Theo đó, quy định này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác trên địa bàn.
Việc xác định phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư được thực hiện căn cứ vào hồ sơ dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hợp đồng mua bán căn hộ hoặc diện tích khác nhà chung cư; căn cứ vào các quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện đầu tư xây dựng dự án. Các chủ sở hữu phải có trách nhiệm cung cấp tài liệu chứng minh quyền sở hữu riêng của mình.
Cụ thể, việc quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định và thực hiện quản lý theo quy định tại Khoản 1, Điều 100, Điều 101 của Luật Nhà ở và Điều 6 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định và thực hiện quản lý theo quy định tại Khoản 2, Điều 100, Điều 101 của Luật Nhà ở và Điều 7 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Về diện tích sinh hoạt cộng đồng, đối với nhà chung cư thương mại sẽ thực hiện theo quy định tại Khoản 10, Điều 80 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014.
Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư, đơn vị được UBND Thành phố giao quản lý nhà chung cư cần tiến hành rà soát các chung cư mà thiết kế không có diện tích sinh hoạt cộng đồng và đề xuất nơi bố trí phần diện tích này trong số diện tích kinh doanh dịch vụ đang quản lý, báo cáo Sở Xây dựng để trình UBND Thành phố xem xét quyết định. Việc quản lý, sử dụng, kê khai, báo cáo phần diện tích trên do UBND xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
Đối với bảo trì nhà chung cư, các quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư, kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để thực hiện việc bảo trì, ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 107 của Luật Nhà ở năm 2014; các Điều 32, 33, 34 và Điều 35 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Đối với nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì nhà chung cư và các thiết bị thuộc phần sở hữu chung, việc lập và phê duyệt quy trình bảo trì được thực hiện theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 38 của Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ.
Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư được đầu tư từ ngân sách, ngoài các nội dung về bảo trì nhà chung cư nói chung, còn thực hiện theo quy định tại Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND ngày 23/8/2018 của UBND Thành phố về việc ban hành quy định về sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu Nhà nước tại các chung cư phục vụ tái định cư trên địa bàn TP. Hà Nội.
Ngoài ra, những quy định có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư không quy định trong Quy định này sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở có liên quan.
Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc, UBND TP. Hà Nội đề nghị các cơ quan, tổ chức, đơn vị có liên quan phản ánh kịp thời về Sở Xây dựng để tổng hợp báo cáo Thành phố xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Trước đó, tại văn bản số 5373/UBND-SXD, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Hùng cũng đã chỉ đạo nhiều đơn vị liên quan triển khai đồng bộ các giải pháp để khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn Thành phố.
Bên cạnh yêu cầu về đẩy mạnh công tác phòng cháy chữa cháy, lãnh đạo TP. Hà Nội yêu cầu Công an Hà Nội cần xác minh, xử lý theo quy định đối với các trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự trong việc không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ quỹ cho Ban quản trị nhà chung cư.
UBND Hà Nội yêu cầu Sở Kế hoạch và Đầu tư rà soát các Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp nhằm phát hiện việc sử dụng căn hộ nhà chung cư vào các mục đích khác không phải để ở. Nếu có, cần yêu cầu hoặc áp dụng biện pháp cần thiết như buộc doanh nghiệp, tổ chức kinh tế chấm dứt việc sử dụng.
Bên cạnh đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư cần yêu cầu các nhà đầu tư đã vi phạm nghiêm trọng trong đầu tư, quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư phải khắc phục xong vi phạm theo quy định của pháp luật trước khi được đề xuất đầu tư tham gia đấu thầu, đấu giá các dự án có sử dụng đất để phát triển nhà ở mới trên địa bàn Thành phố.
Đối với Sở Xây dựng, Phó Chủ tịch Nguyễn Thế Hùng yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra xử lý các hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Đặc biệt, các sở ngành liên quan cần thực hiện công khai danh sách các chủ đầu tư không chấp hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư do UBND các quận, huyện cung cấp và danh sách các nhà đầu tư đã vi phạm nghiêm trọng trong đầu tư, quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chưa khắc phục xong vi phạm.
Đối với UBND các quận, huyện, thị xã, UBND TP. Hà Nội yêu cầu cần kiểm tra định kỳ đối với các nhà chung cư để chủ động xác định những vấn đề còn tồn tại liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng; từ đó giải quyết kịp thời, đúng pháp luật các tranh chấp, bất đồng hoặc có biện pháp xử lý phù hợp, không để trở thành các vụ việc khiếu kiện phức tạp, gây mất trật tự công cộng./.
