Không có thêm nguồn cung căn hộ bình dân
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2021 của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội có 3.483 căn hộ mở bán mới, giảm 1% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó 93% căn hộ mới mở bán đến từ các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Tây thành phố.
Hoạt động mở bán trong quý III/2021, chủ yếu diễn ra vào đầu tháng 7 và rục rịch trở lại vào cuối tháng 9 sau khi Hà Nội kết thúc đợt giãn cách xã hội kéo dài.
Đáng chú ý, tại Hà Nội không có căn hộ bình dân mới nào được mở bán trong quý III/2021, trong khi đó phân khúc căn hộ cao cấp chiếm áp đảo tới 65% trong tổng số nguồn cung mới. Đây cũng là quý đầu tiên kể từ quý I/2019, thị trường Hà Nội vắng bóng nguồn cung căn hộ bình dân. Tính chung cả 9 tháng đầu năm, nguồn cung mới tại Hà Nội tăng nhẹ với tổng số 11.430 căn hộ, tăng 7% so với cùng kỳ năm 2020.
Tuy nhiên, có một nghịch lý xuất hiện tại thị trường Hà Nội, dù giao dịch giảm nhưng giá căn hộ vẫn tăng đều. Số lượng căn bán được trong quý III/2021 chỉ đạt khoảng 2.400 căn, giảm 50% theo quý nhưng giá tăng 13 - 14%.
Theo Savills Việt Nam lý giải, do chất lượng dự án được cải thiện, hạ tầng được nâng cấp, cộng với giá thép gần đây tăng cao, đã khiến giá căn hộ tăng.
Theo đó, giá căn hộ có giá trên 1.500 USD/m2, tương đương 34,5 triệu đồng/m2 chiếm 66% nguồn cung mới tại Hà Nội, tăng 32% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm, nhu cầu căn hộ có giá từ 1.500 - 2.000 USD/m2 tăng lên, chiếm 50% số lượng căn bán ra.
Hầu hết các dự án nằm ở quận/huyện Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm. Trong đó, các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy tập trung chủ yếu là các dự án hạng A, có giá chào bán cao nhất trên 3.000 USD/m2, khoảng 69 triệu đồng/m2.
Theo sau là quận Đống Đa và Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 USD/m2 đến 3.000 USD/m2. Các quận/huyện khác với chủ yếu các dự án Hạng C có mức giá dưới 1.500 USD/m2.
Tốc độ phục hồi phụ thuộc tiến độ tiêm Vaccine
Các chuyên gia nhận định, căn hộ sẽ là phân khúc phục hồi tốt nhất của thị trường bất động sản Hà Nội trong quý IV/2021 và năm 2022, bởi phân khúc này sát với nhu cầu thực của người mua nhà.
Theo Savills Việt Nam ước tính, trong quý cuối năm 2021, 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án khác sẽ cung cấp cho thị trường Hà Nội nguồn cung khoảng 8.000 căn hộ. Nguồn cung trong tương lai chủ yếu là căn hộ hạng B, chiếm tỷ trọng 87%.
Thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến xu hướng phát triển các đô thị bên ngoài trung tâm Hà Nội với giá căn hộ mềm hơn, bởi người mua ngày càng đặt nặng yếu tố giá bán, nên các sản phẩm có giá dưới 1.500 USD/m2 sẽ có sức hút cao.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn tại Savills Hà Nội đánh giá: “Thị trường căn hộ Hà Nội không tránh khỏi tác động tiêu cực do Covid-19, nhưng phân khúc này được dự báo sẽ phục hồi tốt sau dịch nhờ các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu mạnh mẽ. Nguồn cung tương lai ở các khu vực xa trung tâm sẽ mang đến nhiều lựa chọn về vị trí và giá cả phù hợp hơn”.
Còn xét trong cả năm 2021, CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung căn hộ chào bán mới của Hà Nội không có biến động lớn và dao động từ 17.000 - 18.000 căn, tương đương với ngưỡng mở bán của năm 2020. Doanh số bán hàng dự kiến hồi phục trong quý IV/2021 khi các hoạt động kinh tế dần trở lại bình thường.
Dự báo năm 2022, các chuyên gia CBRE cho rằng, nếu tiến độ tiêm vaccine Covid-19 diễn ra thuận lợi, tạo điều kiện cho kinh tế phục hồi, cũng như dần mở cửa lại biên giới, nguồn cung mở bán mới và doanh số bán sẽ trở về ngưỡng 25.000 - 27.000 căn. Mức giá sơ cấp được dự kiến tăng khoảng 5 - 7%/năm trong vòng 3 năm tới, do sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị cũng như kỳ vọng các dự án cao cấp và hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết: “Sự kết hợp giữa chủ đầu tư trong nước và chủ đầu tư nước ngoài, hoặc chủ đầu tư trong nước với các đơn vị quản lý nước ngoài đang giúp thị trường Hà Nội có thêm nhiều lựa chọn sản phẩm mới, khác biệt và có tính cạnh tranh cao hơn. Xu hướng này dự kiến còn tiếp tục trong thời gian tới”.
