Mới đây, Savills Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3 năm nay. Theo như báo cáo này, nguồn cung văn phòng ở Hà Nội trong kỳ đạt 2,16 triệu m2, tương ứng với mức tăng 1% theo quý và 25 theo năm, chủ yếu nhờ sự gia nhập của dự án Lotte Mall West Lake Hà Nội.
Cũng theo Savills Việt Nam, nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội kể từ năm 2019 đã tăng 4%. Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hạng B tăng 5% còn hạng C tăng 1%/năm. Khu vực phía Tây (gồm Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm) có nguồn cung lớn nhất, chiếm 41% thị phần và tương đương 875.800 m2. Khu vực nội thành (gồm Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Thanh Xuân và Tây Hồ) ghi nhận mức tăng trưởng lớn nhất, tương đương tăng 3% so với cùng kỳ.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, giá thuê gộp toàn thị trường trong quý 3/2023 đã tăng nhẹ 2% theo quý và theo năm, ghi nhận ở mức 513.000 đồng/m2/tháng, chủ yếu nhờ giá tăng của văn phòng hạng A. Trong khi đó, giá thuê của văn phòng hạng B và C không đổi. Hạng A là phân khúc duy nhất có mức tăng theo quý đạt 2%, tương đương 824.000 đồng/m2/tháng.
Dễ dàng thấy được, những dự án hạng A với chất lượng cao vẫn là phân khúc được ưa chuộng chất, thu hút nhiều khách thuê mới, đặc biệt là những doanh nghiệp nước ngoài. Chiếm phần lớn giao dịch cho thuê đến từ việc chuyển dịch văn phòng. Hầu hết các khách thuê đều ưa chuộng nội thành - nơi có những dự án mới với chất lượng cao, giá thuê phù hợp, có vị trí cận trung tâm.
Xét về ngành nghề, các khách thuê thuộc nhóm ngành sản xuất có nhiều giao dịch, cộng với tổng diện tích cho thuê lớn nhất. Tiếp đến khách thuê thuộc ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và giáo dục.
Giá thuê vẫn giảm trong 3 năm tới
Đáng chú ý, Savills Việt Nam cũng đưa ra dự báo về biến động giá thuê cũng như công suất thị trường của văn phòng hạng A và hạng B từ nay cho đến hết năm 2026 nhờ sử dụng 3 phương pháp, đó là: Dự báo GDP/FDI, cơ sở dữ liệu bình quân về lượng tiêu thụ và giá chào thuê cũng như dịch chuyển cơ cấu ngành với lượng tiêu thụ được xác định dựa vào tăng trưởng ngành ghi nhận theo từng quý.
Theo dự báo, thị trường văn phòng Hà Nội đến cuối năm 2026 sẽ có thêm 220.000m2 diện tích sàn cho thuê, tương đương với mức tăng 13% so với nguồn cung hiện tại. Đồng thời, giá thuê trung bình dự kiến cũng sẽ giảm nhẹ khoảng 1% mỗi năm cho đến năm 2026, nguyên nhân là do nền kinh tế cùng với hiệu quả hoạt động của các nhóm ngành đều được dự báo sẽ tăng trưởng chậm lại trong vòng ba năm tới.
Liên quan đến vấn đề này, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội - nhận định, khách thuê tiềm năng có thể coi đây là thời điểm lý tưởng để thuê mới hoặc mở rộng diện tích văn phòng. Cụ thể, vị này cho biết: “Chi phí thuê văn phòng tại Hà Nội đang có mức đi ngang hoặc thậm chí giảm so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt tại một số dự án lớn. Do đó, khách thuê tiềm năng nên coi đây là thời điểm lý tưởng để thuê mới hoặc mở rộng diện tích văn phòng”.
Lý giải thêm về việc giá thuê giảm nhẹ trong thời gian tới, bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết, nguồn cung của những dự án quy mô lớn gia nhập thị trường đến năm 2026 cùng với tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và khách hàng sẽ gây áp lực đáng kể đến giá thuê, đặc biệt là phân khúc hạng A bởi phân khúc này sẽ có thêm 9 dự án mới, chiếm đến 77% nguồn cung trong tương lai. Ngoài ra, nguồn cung mới gia nhập thị trường sẽ kéo tỷ lệ lấp đầy giảm xuống chỉ còn 85%.
Tuy nhiên, theo Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, dù các mô hình dự báo cho thuê đã cho thấy mức giảm, song thị trường văn phòng Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn được kỳ vọng tăng trưởng với nhiều động lực thúc đẩy nguồn cầu then chốt.
Nhờ đó, thị trường dễ dàng vượt qua được mức trung bình trong những năm qua nhờ một số điểm tích cực, điển hình như sự tăng trưởng của các lĩnh vực ngân hàng và bảo hiểm, ngoài ra còn có những ngành thường xuyên thuê văn phòng với diện tích lớn, cộng thêm sự dịch chuyển quy mô lớn của các cơ quan Chính phủ, sự phát triển của các lĩnh vực giáo dục cùng với các trung tâm đổi mới, nghiên cứu, Y tế và Khoa học.
Dễ dàng thấy được, không thể tránh khỏi ảnh hưởng của những tác động toàn cầu đến nhu cầu thuê văn phòng. Tuy nhiên, thị trường văn phòng tại khu vực Hà Nội được ghi nhận là phát triển không theo chu kỳ thông thường, trong những năm qua vẫn hoạt động khá tốt. Đồng thời, Hà Nội cũng là thị trường được đánh giá khác biệt và được củng cố bởi nhiều cấu trúc đa dạng cũng như nhu cầu tích cực với phân khúc văn phòng cho thuê.
