Hà Nội: Giao dịch biệt thự, liền kề thấp nhất trong 10 năm nhưng giá vẫn tăng mạnh

Giao dịch "ế ẩm" nhưng giá bán mới biệt thự liền kề vẫn tăng

Trong báo cáo thị trường của Savills mới đây cho thấy, lượng giao dịch biệt thự, liền kề trong năm 2023 của Hà Nội chỉ ghi nhận 359 căn được bán, đây là con số thấp nhất kể từ năm 2014. Bên cạnh đó, tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Mặc dù "ế ẩm" nhưng giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Trong đó, đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp với mức tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2. Ngoài ra, giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, lần lượt đạt 194 triệu đồng mỗi m2 và 328 triệu đồng/m2.

Trước đó, trong báo cáo tổng kết thị trường năm 2023 của Bộ Xây dựng cũng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo cao dù lượng giao dịch thấp. Phân khúc này ghi nhận giá bán đều hơn trăm triệu mỗi m2, thậm chí có dự án lên đến hơn 300 triệu/m2, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, năm 2023, lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm. Lý do bởi nguồn cung trên thị trường ít ỏi, kéo theo số lượng căn giao dịch cũng thấp.

Vị chuyên gia Savills cho hay, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. Nếu tính riêng các dự án mới, cả năm 2023 chỉ ghi nhận hơn 270 căn, giảm 82% theo năm và xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Đặc biệt, số lượng dự án mới từ Vành đai 3.5 trở vào cũng đang ngày càng nhỏ giọt.

Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho giá vốn cao cũng khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí còn tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới. Chuyên gia cho rằng, chủ đầu tư chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng rất thận trọng trong năm 2023, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước đây.

Tuy nhiên, giá bán cao đã tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà thấp tầng. Bà Đỗ Thu Hằng cho biết, nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại nếu đưa giá thấp hơn kỳ vọng, nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao. Vì vậy, dù dự án nằm xa trung tâm nhưng nếu giá bán hợp lý thì vẫn có thanh khoản khá tốt như nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023.

Có thể thấy, việc giá mở bán cao đã thúc đẩy người mua chuyển sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả cũng như pháp lý đảm bảo hơn. Thông tin từ chuyên gia Savills cho biết, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%. Giá liền kề thứ cấp thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn 40%.

Savills dự báo, trong tương lai, nguồn cung có thể sẽ cải thiện đáng kể. Đến năm 2026, thị trường sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Trong đó, khu vực tập trung nguồn hàng mới là Đông Anh với 30% thị phần nguồn cung mới. Các dự án lớn sẽ gia tăng nguồn cung cho thị trường bao gồm Vinhomes Cổ Loa và Vinhomes Wonder Park. Riêng năm 2024, thị trường sẽ có hơn 2.900 căn ở mới từ 13 dự án, trong đó 82% sẽ đến từ các dự án mới.

Bà Đỗ Thu Hằng nhận định, việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3.5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội. Giai đoạn 2024 - 2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm 75% nguồn cung mới.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: "Nguồn cung mới hạn chế, hàng tồn kho giá cao và niềm tin của người mua nhà còn thấp đã tác động đến hoạt động của thị trường nhà ở thấp tầng. Cơ sở hạ tầng phát triển trong tương lai sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý hơn và quỹ đất lớn".

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Lý giải về việc tăng giá liền kề, biệt thự Hà Nội, lãnh đạo Savills cho rằng, mặc dù phân khúc này có thể sẽ được quan tâm nhiều trong năm nay, thậm chí có nơi tăng giá gấp đôi sau 2-3 năm. Tuy nhiên, cần có những đánh giá thực tế rằng nó là sản phẩm gì bởi nếu dự án tăng mạnh quá thì thanh khoản sẽ giảm.

Nhiều môi giới thừa nhận, dù nguồn cung nhiều nhưng thị trường liền kề, biệt thự "sốt" chung nên kể cả biệt thự, nhà phố bỏ hoang tại Hà Nội cũng bị đẩy giá. Tuy nhiên, do giá quá cao, nhiều nhà đầu tư "run tay" không dám đu đỉnh thời điểm hiện tại.

Một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ: "Tôi phát hoảng khi được biết giá liền kề, biệt thự thời điểm hiện tại. Nhiều căn từ cuối năm ngoái tới nay đã tăng đến vài tỷ đồng. Kế hoạch của tôi đang phải tạm gác lại vì giá biệt thự, liền kề liên tục tăng với tốc độ chóng mặt và biên độ tăng rất lớn".

Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều biệt thự đơn lập có vị trí lô góc ở Hà Nội dù bỏ hoang nhiều năm, tình trạng đã xuống cấp nghiêm trọng, nền đất sụt lún nhưng vẫn được rao với giá từ 22 - 25 tỷ đồng/căn, thậm chí giá chỉ tăng chứ không có dấu hiệu giảm.

Trước thực trạng này, các chuyên gia cảnh báo, thị trường biệt thự, liền kề thời gian qua đang có hiện tượng bị đẩy giá, do cầu lớn, hàng khan. Việc này đã tạo cơ hội cho một bộ phần nhà đầu cơ tham gia phát triển thị trường, do đó nhà đầu tư cần tỉnh táo trước cơn "ngáo giá" của thị trường hiện tại.