Vùng ven dồi dào nguồn cung
Hiện nay, khi quỹ đất nội đô đang dần trở nên khan hiếm, hệ thống giao thông thường xuyên ùn tắc thì vùng ven trở thành "hình mẫu lý tưởng" và nhận được nhiều thiện cảm từ các nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, sau khi dịch Covid-19 dần được kiểm soát, thị trường “mở cửa” trở lại đã hình thành một xu hướng mới cho các nhà đầu tư bất động sản. Đó là việc chuyển dịch dòng tiền đầu tư từ vùng lõi của Hà Nội sang các vùng ven, nhất là các huyện sắp lên quận, khiến cho thị trường bất động sản tại những khu vực này trở nên sôi nổi hơn hẳn.
Theo Báo cáo của Savills, trong quý IV/2021, thị trường bất động sản Hà Nội đón nhận khoảng 7.900 căn hộ đến từ 11 dự án mới và 2 dự án chuyển sang giai đoạn tiếp theo. Các quận/huyện Nam - Bắc Từ Liêm, Gia Lâm và Hoàng Mai với triển vọng chiếm 81% thị phần trong khi quỹ đất mới ở vùng nội đô đang dần trở nên hạn chế.
Khu vực phía Tây được đánh giá sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung sơ cấp với 26.300 căn từ 29 dự án và chiếm 29%. Số lượng căn hộ hạng A và hạng B phủ gần đầy nguồn cung với tỷ lệ lần lượt là 81% và 16%.
Trong 5 năm qua, khu vực phía Tây cũng dần được hình thành với nhiều tiềm năng mới, đặc biệt là hai quận Từ Liêm và Cầu Giấy đang cung cấp 44% thị phần sơ cấp. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 96% nguồn cung của khu vực này.
Trong khi nhu cầu mua của khách hàng tăng trong tầm giá từ 1.500 - 2.000 USD/m2, thì những dự án căn hộ hạng A tại các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình và Cầu Giấy ghi nhận mức giá chào bán tới trên 3.000 USD/m2, sau đó là các quận Đống Đa, Tây Hồ với mức giá biến động từ 2.000 - 3.000 USD/m2.
Mặc dù giá sơ cấp tại quận Nam - Bắc Từ Liêm và Cầu Giấy đều ghi nhận mức tăng trưởng mỗi năm tương đương với 10% và 17%, lượng giao dịch tính tại hai quận này vẫn rất dồi dào. Cụ thể, một nửa số lượng giao dịch tính đến hết quý III/2021 nằm ở mức giá thấp hơn (1.500 - 2.000 USD/m2) và phần lớn đến từ dự án tại các quận/huyện Nam - Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên và Gia Lâm.
Có thể thấy, giá cả luôn là yếu tố hàng đầu hấp dẫn các nhà đầu tư và người mua tại các đô thị ngoài trung tâm. Sức hút của thị trường căn hộ tại những khu vực phía Tây Hà Nội, Đông Anh, Long Biên là rất lớn, nơi đây được dự báo sẽ trở thành những trung tâm hành chính mới khi nội đô vốn đã quá tải.
Savills dự báo, quy hoạch mở rộng đô thị của Hà Nội sẽ tạo thêm nhiều màu sắc cho bức tranh nguồn cung bất động sản căn hộ. Nếu như vào năm 2017, Hoài Đức và Thanh Trì chiếm 6% thị phần thì hiện nay 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh cung cấp 30% nguồn cung cho thị trường.
Thời gian tới, dự kiến quy hoạch 5 huyện ngoại thành Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng thành các quận nội thành đã tạo tiền đề để các huyện này phát triển khu dân cư trọng điểm nhờ quỹ đất lớn. Do đó, Savills kỳ vọng, từ năm 2023 trở đi, các quận này sẽ chiếm 36% nguồn cung trên thị trường bất động sản.
Cơ sở hạ tầng thúc đẩy phát triển thị trường căn hộ vùng ven
Giải thích lý do thị trường ven đô Hà Nội trở nên hấp dẫn, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, nếu trước kia người dân luôn có quan niệm cuộc sống ngoại thành là kém chất lượng, không đẳng cấp thì nay với sự phát triển vượt trội của hạ tầng giao thông, người dân lại có xu hướng tìm kiếm cuộc sống xanh với không gian thoáng đãng ở các đô thị vùng ven. Chính bởi điều đó nên tại các khu vực vùng ven hiện nay xuất hiện nhiều khu đô thị lớn.
Hiện nay, Hà Nội đang phát triển tuyến đường vành đai 3, số 3,5, đường sắt đô thị số 3, qua đó có thể thấy đây chính là động lực thúc đẩy sự bùng nổ của khu vực phía Tây, góp phần tạo nên xu hướng chuyển dịch thị trường từ nội đô ra khu vực vùng ven.
Bên cạnh đó, kế hoạch vận hành các tuyến metro, xây dựng đường vành đai 2,5 ở phía Nam và số 4 ở phía Đông Bắc Hà Nội sẽ góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông Thủ đô. Trong tương lai, việc di chuyển giữa khu vực vùng ven và nội đô thành phố sẽ thuận tiện, nhanh chóng hơn nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện và đồng bộ. Đây là một trong những yếu tố thu hút nhà đầu tư và người mua dịch chuyển về ở những dự án xa trung tâm.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Mội giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, do sự khan hiếm nguồn cung ở vùng trung tâm, các nhà đầu tư ngày càng có xu hướng tìm đến vùng ven khiến cho thị trường bất động sản ở những khu vực ven đô ngày càng sôi động và đây cũng là xu thế tất yếu của thị trường.
Đồng tình với quan điểm, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng nhận định, bất động sản nhà ở tại các khu vực vùng ven TP.HCM và Hà Nội là phân khúc đáng được cân nhắc trong năm 2022. Cụ thể, các sản phẩm với giá thành phù hợp, chất lượng không gian sống và tiện ích cao sẽ là những lựa chọn hợp lý để đầu tư lâu dài đối với các nhà đầu tư cá nhân.
Đánh giá về tiềm năng đầu tư của bất động sản vùng ven, bà Lê Thị Phương Lan - Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư của Savills Hà Nội chia sẻ, khái niệm đầu tư là việc mình sử dụng một số tiền để mua một loại tài sản với kỳ vọng là nó sẽ tăng giá trong tương lai. Như vậy, yếu tố để quyết định việc chi tiêu hôm nay là nhìn vào những yếu tố trong tương lai chứ không phải là những thuận lợi bây giờ.
“Nếu đứng trên khía cạnh như vậy, chúng ta có thể thấy bất động sản trong nội thành không phản ánh tất cả những lợi thế tiềm năng về giá. Dòng tiền có xu hướng tìm đến những nơi mà họ tin rằng sẽ có những sự thay đổi căn bản trong tương lai. Do đó, khi bất động sản trong trung tâm đã phản ánh toàn bộ những tiềm năng tương lai vào trong giá của hiện tại thì bất động sản vùng ven có thể là một sự chọn tốt khi đứng trên khía cạnh này”, bà Lan chia sẻ thêm.
Theo các chuyên gia, trước khi xuống tiền mua căn hộ vùng ven, nhà đầu tư nên chú ý đến tầm nhìn dài hạn trong tương lai, nên đặt các tiêu chí bao gồm: Tiềm năng phát triển, quy hoạch và hệ thống cơ sở hạ tầng làm yếu tố then chốt. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng nên xem xét đến cả chất lượng của mỗi dự án, bao gồm: Cơ sở vật chất chất, các chứng nhận và tiêu chuẩn xây dựng... để phù hợp cho cả mục đích ở và cho thuê./.
