"Giậm chân tại chỗ" trong cải tạo chung cư cũ
UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng về việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư. Theo đó, Hà Nội cho biết trên địa bàn TP có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 chung cư cũ độc lập có quy mô 2 - 5 tầng.
Sau hơn 10 năm triển khai trên toàn thành phố, chương trình cải tạo chung cư cũ gần như vẫn "giậm chân tại chỗ" khi chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.
Hiện TP đã giao 19 nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng triển khai lập quy hoạch chi tiết để cải tạo các khu chung cư cũ. Đến nay đã có một khu chung cư cũ được UBND TP phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, đó là khu tập thể Nguyễn Công Trứ; một chung cư cũ được chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc (ba tầng đường Lê Hồng Phong, Hà Đông); ba khu đang triển khai theo nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt và đã cơ bản hoàn chỉnh đồ án quy hoạch (Hào Nam, Quỳnh Mai và Nghĩa Tân).
Ngoài ra, có 16 khu chung cư cũ đã được các nhà đầu tư triển khai lập ý tưởng quy hoạch và báo cáo UBND TP làm cơ sở để triển khai các bước tiếp theo quy định. Đồng thời, UBND TP cũng đã giao các sở, ngành tiếp tục kêu gọi nhà đầu tư tổ chức lập quy hoạch các khu chung cư cũ còn lại.
Hà Nội kiến nghị cơ chế tự quyết
Theo đại diện Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), việc cải tạo chung cư cũ hiện đang gặp khó khăn ở hai vấn đề. Một là, về thể chế đã có quy định các chủ sở hữu căn hộ thỏa thuận với nhà đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư sửa chữa, nhưng việc này cũng khó vì hàng trăm hàng nghìn hộ trong một khu chung cư mà mỗi hộ lại một ý khác nhau, rất khó đồng thuận.
Hai là, quy định cưỡng chế các công trình nguy hiểm để cải tạo, song để làm việc này lại cần phải có vốn, quỹ nhưng rất khó khăn. Hiện nay, Vụ Pháp chế đang nghiên cứu đề xuất cần có quy định cụ thể thời hạn giải quyết, xử lý khi chủ sở hữu không lựa chọn được nhà đầu tư thì nhà nước phải chỉ định chủ đầu tư vào cải tạo.
Nhưng vướng nhất trong việc cải tạo chung cư cũ, theo đại diện Vụ Pháp chế, mới đây Thủ tướng đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số. “Không cho tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng. Bộ Xây dựng đang báo cáo Thủ tướng xin giải pháp tháo gỡ vướng mắc này”, đại diện Vụ Pháp chế cho hay.
Từ những khó khăn đó, Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi quy định tại khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở về cải tạo nhà chung cư theo hướng: “Chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1, khoản 2 điều này nhưng được trên 70% chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại chung cư thông qua hội nghị chung cư”. Đồng thời bổ sung quy định chế tài được cưỡng chế phá dỡ đối với các chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ.
Khi thực hiện dự án xây mới chung cư cũ, Hà Nội đề xuất diện tích các căn hộ dành cho tái định cư tại chỗ không nhỏ hơn 30m2 và căn thương mại từ 45m2 trở lên (tính theo diện tích thông thủy).
Để khuyến khích nguồn vốn xã hội hóa tham gia cải tạo khu chung cư cũ, Hà Nội đề nghị trong trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư quy định thì Hà Nội được phép chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ.
Hà Nội cũng đề nghị được thực hiện thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước khi thực hiện thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án và chấp thuận phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư làm cơ sở để triển khai dự án.
Bên cạnh đó, Thành phố cũng kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng xem xét, cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình trong khu vực nội đô lịch sử; đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của từng dự án và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, xã hội trong khu vực./.
