Nhớ lại thời điểm năm 2015, phân khúc nhà phố thương mại (shophouse) từng được các nhà đầu tư săn đón hết mình. Phân khúc này có nhiều ưu điểm, vừa có thể sử dụng để ở lại vừa có thể kinh doanh, cho thuê mặt bằng. Vì thế, giá bán và giá cho thuê cũng đẩy lên cao ngất ngưởng.
Tuy nhiên, loại hình shophouse dần rơi vào trầm lắng trong khoảng hơn 2 năm trở lại đây. Đặc biệt, khi dịch Covid-19 bùng phát và kéo dài tại Việt Nam, phân khúc này càng trở nên ế ẩm. Nhiều nhà đầu tư “ngậm đắng nuốt cay” để giảm giá nhưng vẫn không có người thuê, mua.
Theo thông tin từ VTC News, chị Lê Mai Hà (Hoàn Kiếm, Hà Nội) trong thời gian qua liên tục rao bán căn shophouse có diện tích hơn 75,2 tại một khu đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai. Căn này được chị Hà mua vào giữa năm 2021 với giá gần 14 tỷ đồng. Đến nay, giá rao bán đã giảm 20% nhưng vẫn chẳng ai đoái hoài.
Theo tìm hiểu, căn shophouse này đã hoàn thiện đầy đủ, cao 4 tầng, giá cho thuê hàng tháng là 30 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận hàng năm chỉ đạt hơn 2%. Song kể từ khi chị Hà mua về, căn shophouse này thường xuyên trong tình trạng không khách thuê và bỏ trống mặt bằng. Tiền lời lãi không có, mỗi tháng chị Hà còn phải trả hơn 100 triệu đồng tiền lãi và gốc cho khoản vay 6 tỷ đồng tại ngân hàng. Tiền cho thuê bèo bọt, áp lực lãi suất quá cao nên chị buộc phải bán lỗ. Thế nhưng dù đã rao bán hơn năm nay, căn shophouse của chị vẫn không tìm được người mua.
Đồng cảnh ngộ, anh Thế Anh (Hà Nội) cũng từng bỏ ra 24 tỷ đồng mua một căn shophouse tại một khu đô thị đường Lê Trọng Tấn (quận Hà Đông). Dự án này đã được bàn giao từ năm 2022, thế nhưng hoạt động thương mại cho đến nay vẫn rất nhạt nhòa, lác đác vài dân cư vào sinh sống. Những cửa hàng kinh doanh tại đây chỉ phục vụ một lượng dân cư thưa thớt, khách vãng lai gần như không có. Hiện nay, chỉ có một vài căn shophouse là mở cửa kinh doanh, còn lại đến 80% là cửa đóng then cài.
Trước kia, anh Thế Anh cho rằng khu đô thị này sẽ phát triển và có nhiều người đến ở. Vì thế, anh xuống tiền mua shophouse để “đón đầu xu hướng”. Nhưng thực tế lại không như tưởng tượng, kinh doanh ở đây chủ yếu dành cho dân bản địa. Thế nhưng người dân lại có thói quen vào trung tâm thương mại để mua sắm kết hợp với vui chơi, hoặc ra các chợ dân sinh mua cho rẻ. Do đó, các shophouse lại càng vắng vẻ, ế ẩm.
Anh Thế Anh treo biển cho thuê shophouse với giá 35 triệu/tháng, hi vọng có thể bù đắp một phần lãi vay ngân hàng. Song căn shophouse này đã bị bỏ trống gần năm nay. Hiện thời gian ân hạn lãi suất đã hết, áp lực lãi vay quá lớn khiến anh chấp nhận rao bán lỗ 30% nhưng người mua vẫn không có.
Cần lưu ý khi đầu tư shophouse
Liên quan đến vấn đề này, chị Linh - một môi giới bất động sản ở quận Hoàng Mai cho biết, tình trạng ế ẩm không chỉ diễn ra với những shophouse ở những khu đô thị mới, ven đô, ít dân cư. Tại những khu vực trung tâm Hà Nội, shophouse cũng rất khó bán hoặc cho thuê. Sau dịch Covid-19, tình hình kinh tế trở nên khó khăn, nhiều người không thể kinh doanh đã phải trả mặt bằng hoặc đàm phán giảm giá với chủ nhà.
Tuy nhiên, nhiều mặt bằng cho thuê ở phố trung tâm vẫn ế ẩm dù đã giảm giá thuê. Vì thế, việc shophouse ế khách là điều khó tránh khỏi. Một chủ đầu tư một dự án tại Hà Nội cho biết, việc nhà đầu tư sinh lời từ shophouse nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, điển hình là hạ tầng nội khu và hạ tầng xã hội. Một sản phẩm gia tăng giá trị hoặc đảm bảo được nguồn thu tốt thì chủ đầu tư dự án phải đảm bảo được những yếu tố cần thiết. Với shophouse, việc lợi tức cho thuê tốt hay không phụ thuộc vào khả năng lấp đầy cư dân của dự án căn hộ/khu đô thị đó.
Cụ thể, vị này phân tích: “Trước khi bỏ tiền, nhà đầu tư nên nhìn vào năng lực của các chủ đầu tư dự án, xem xét mức độ triển khai tiện ích hạ tầng dự án của họ đến đâu, tiềm năng phát triển cũng như thu hút khách khu vực và khách tiệm cận ở mức nào. Những chủ đầu tư có tiềm lực sẽ đồng bộ các tiện ích hạ tầng trước khi kéo cư dân về ở. Lượng người sử dụng đông, nhộn nhịp sẽ giúp shophouse tăng giá trị về mặt kinh doanh và cho thuê ổn định”.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, loại hình shophouse chỉ thực sự tiềm năng khi thỏa mãn được các yếu tố sau: Dự án có khả năng lấp đầy nhanh; cộng đồng dân cư nội khu đủ lớn; dịch vụ tiện ích thật tốt; có sự kết nối thông suốt và thu hút được dân cư bên ngoài dự án.
Nếu muốn có lợi nhuận và an toàn, các nhà đầu tư nên lựa chọn những căn shophouse có giá trị vừa, dao động trong khoảng 2-7 tỷ đồng. Ngoài ra, không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, thay vào đó cần có kế hoạch từ trung đến dài hạn, trong khoảng 3-5 năm trở lên.
Nhà đầu tư cũng cần phải chú ý tới diện tích sàn thương mại của tầng 1. Trong trường hợp sản phẩm có diện tích quá hẹp, chỉ ở mức 75m2 sẽ gây khó khăn trong việc kinh doanh. Nhiều sản phẩm rơi vào tình trạng mua xong lại để đó vì không thể sử dụng cho việc khai thác thương mại.
