Hà Nội, TP.HCM được giao lập dự án và đấu giá “đất vàng” quanh ga metro theo mô hình TOD

Đất vàng quanh ga metro sắp được 'đánh thức'

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 318, triển khai cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188, cho phép Hà Nội và TP.HCM lập dự án và đấu giá quỹ đất quanh các ga metro, depot theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit Oriented Development).

Theo đó, 2 đô thị lớn nhất cả nước sẽ rà soát, điều chỉnh quy hoạch vùng phụ cận ga, bố trí ngân sách địa phương cho bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đồng thời tổ chức đấu giá công khai quỹ đất TOD để huy động nguồn thu phát triển hạ tầng.

Động thái này được giới chuyên gia đánh giá là “kích hoạt vùng giá trị mới” cho bất động sản đô thị. Quỹ đất quanh metro - vốn được xem là “đất vàng” do khả năng kết nối vượt trội sẽ không chỉ là nơi trung chuyển, mà còn trở thành trung tâm thương mại, nhà ở, văn phòng sầm uất.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế: TOD giúp gia tăng giá trị đất đai gấp nhiều lần so với khu vực không có hạ tầng giao thông công cộng. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là sự phát triển này có thể giãn sức nóng giá trung tâm, kéo thị trường về thế cân bằng hơn.

TOD là mô hình phát triển đô thị nén quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng như metro, BRT, bến xe liên tỉnh... trong bán kính 400 - 800m. Đây là không gian đa chức năng, nơi cư dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận tiện ích trong phạm vi đi bộ.

Kinh nghiệm quốc tế, các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc đã khai thác TOD để tăng hiệu quả sử dụng đất và thu hút đầu tư tư nhân. Giá đất quanh các nhà ga tăng trung bình 20 - 40%, song áp lực giá nhà trung tâm lại hạ nhiệt rõ rệt nhờ giãn dân tự nhiên.

Tại Việt Nam, khi metro Hà Nội và TP.HCM đi vào khai thác ổn định, mô hình TOD có thể tái cấu trúc không gian phát triển, mở ra vòng xoay vốn mới cho thị trường bất động sản. Nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang bất động sản ven tuyến metro - nơi giá đất còn “mềm” nhưng tiềm năng tăng giá mạnh.

"Đây là thời điểm để 2 thành phố xác định lại giá trị thực của đất đô thị. Thay vì dồn mọi nguồn lực vào trung tâm, phát triển TOD sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng song song, đồng thời giảm đầu cơ đất nền vùng xa, vốn đang méo mó thị trường", TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định.

Với Hà Nội, các khu vực quanh ga Cầu Giấy, Kim Mã, Nhổn, Depot Nhổn đang được quy hoạch thành các cụm TOD trọng điểm. Khi quỹ đất được đấu giá, thị trường có thể xuất hiện làn sóng đầu tư thứ cấp tương tự các khu đô thị ven metro tại Tokyo hay Seoul.

TP.HCM cũng không đứng ngoài cuộc. Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) dự kiến vận hành cuối năm nay sẽ là trục xương sống để hình thành các khu TOD tại ga Thảo Điền, ga Rạch Chiếc, depot Long Bình... Nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đã bắt đầu săn quỹ đất lân cận tuyến metro, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới.

Tuy nhiên, giới phân tích cũng cảnh báo: Nếu không kiểm soát tốt quy hoạch và minh bạch thông tin, nguy cơ đầu cơ “ăn theo” metro có thể khiến giá đất tăng ảo, đi ngược mục tiêu giãn dân và phát triển bền vững.

Ở chiều tích cực, mô hình TOD mang lại cơ hội tiếp cận nhà ở gần trung tâm với giá hợp lý hơn cho người dân. Khi hạ tầng metro mở rộng, cư dân có thể sống xa trung tâm hơn nhưng vẫn di chuyển thuận tiện, từ đó giảm áp lực cầu nhà ở nội đô và giúp giá chung cư trung tâm hạ nhiệt dần./.