Đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam và không gian phát triển đô thị từ mô hình TOD

Xây dựng đường sắt tốc độ cao góp phần thay đổi toàn diện đất nước

Tại các nước phát triển như Nhật Bản, Pháp, Đức, hệ thống đường sắt tốc độ cao đã xuất hiện từ thế kỷ XX và có vai trò hết sức quan trọng đối trong quá trình thay đổi diện mạo của quốc gia. Đơn cử như Nhật Bản, tuyến đường sắt tốc độ cao (Shinkansen) đầu tiên vận hành vào năm 1964 được ví như "xương sống", đóng góp rất lớn vào tăng trưởng kinh tế của nước này, đặc biệt là trong giai đoạn tăng trưởng kinh tế cao ở những năm 1960. Việc xây dựng tuyến đường này đã mang lại những tác động tích cực đối với Nhật Bản như rút ngắn thời gian di chuyển, tăng số lượng khách du lịch, tạo không gian phát triển kinh tế mới, phân bố các đô thị, phân bố dân cư, đem lại việc làm và thúc đẩy phát triển toàn diện kinh tế xã hội của nước này.

Chia sẻ với báo chí tại thời điểm cuối năm 2024, bà Tanaka Yuki - Cục trưởng Cục các vấn đề quốc tế, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản cho biết giá đất xung quanh ga Kanazawa (thuộc tuyến tàu Shinkansen Hokuriku nối hai tỉnh Nagano và Kanazawa được khai trương vào năm 2015) đã tăng gấp đôi kể từ khi nhà ga mở cửa. Ngoài ra, với sự tăng trưởng tích cực của lượng khách du lịch dọc tuyến đường, khu vực xung quanh ga tàu cũng như được "hồi sinh". Bên cạnh đó, tại một số khu vực khác, sự xuất hiện loại hình giao thông này đã làm thay đổi thói quen di chuyển của người dân khi chọn di chuyển bằng tàu Shinkansen thay vì máy bay như trước kia^[1].

Trong khi đó, tại Trung Quốc, kể từ khi tuyến đường sắt cao tốc Bắc Kinh - Thượng Hải (dài 1.318km) được khai thác lần đầu vào năm 2011, đã có hơn 850 triệu việc làm được tạo ra, giá trị đất đai quanh khu vực cũng tăng 13%, đặc biệt là các khu lân cận ga tàu. Chỉ sau 10 năm vận hành, tuyến tàu Bắc Kinh - Thượng Hải, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GRDP) dọc tuyến đã tăng gấp đôi^[2].

Những bước chuyển mình đột phá của Nhật Bản, Trung Quốc hay các quốc gia khác sau khi triển khai thành công hệ thống đường sắt tốc độ cao đã phần nào khơi dậy niềm tin rằng Việt Nam cũng có thể giải quyết được các "điểm nghẽn" về giao thông nhờ loại phương tiện mới, qua đó tạo sức bật cho nền kinh tế phát triển một cách toàn diện hơn.

Đề án xây dựng đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam đã được đề xuất lần đầu tiên vào năm 2007, nhưng phải đến kỳ họp lần thứ 8 vào cuối năm 2024 mới chính thức được thông qua.

Theo Tờ trình của Chính phủ về dự án, tuyến đường sắt tốc độ cao sẽ bắt đầu từ TP. Hà Nội (Ga Ngọc Hồi) và kết thúc tại TP.HCM (Ga Thủ Thiêm), đi qua 20 tỉnh và thành phố với tổng chiều dài khoảng 1.541km. Về quy mô, dự án sẽ được xây dựng mới tuyến đường sắt đôi, khổ 1.435mm, điện khí hóa, tốc độ thiết kế 350 km/h, tải trọng 22,5 tấn/trục, có thể vận chuyển cả hành khách và hàng hóa. Toàn bộ tuyến đường sẽ được bố trí 23 ga hành khách và 5 ga hàng hóa. Sơ bộ dự án sẽ có mức đầu tư khoảng 1,7 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 67 tỷ USD.

Lộ trình triển khai "siêu dự án" đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam được xây dựng qua 3 giai đoạn. Cụ thể, giai đoạn một (2025 - 2027) sẽ bao gồm lập báo cáo nghiên cứu khả thi (FS) và thiết kế tổng thể kỹ thuật phục vụ cho lập hồ sơ mời thầu tổng thầu EPC (FEED); giai đoạn hai (2027 - 2035) gồm thi công, xây dựng và mua sắm thiết bị; và giai đoạn ba là vận hành thử và khai thác thương mại với các nhiệm vụ như vận hành thử nghiệm đoàn tàu, đánh giá an toàn hệ thống và vận hành thương mại.

Mô hình TOD kích thích sự chuyển biến mạnh mẽ trong tư duy và cách tiếp cận quy hoạch phát triển bất động sản

TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng, lấy giao thông công cộng làm trung tâm, nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất xung quanh các trạm giao thông và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Trên thế giới, có nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình TOD như Nhật Bản, Thụy Điển, Trung Quốc.

Trong đó, mô hình TOD tại Nhật Bản đã mang lại những lợi ích đáng kể đối với nền kinh tế khi vừa tạo hạ tầng giao thông đồng bộ, vừa thu về lợi nhuận từ đất đai xung quanh hạ tầng. Tại nước này, mô hình TOD được triển khai dựa trên mối quan hệ hợp tác công tư (PPP). Việc này đã thúc đẩy sự liên kết chặt chẽ giữa các nhà đầu tư với doanh nghiệp kinh doanh đường sắt. Bởi các doanh nghiệp đường sắt sẽ không chỉ tập trung vận hành hệ thống giao thông mà còn phát triển thêm các tiện ích khác như trung tâm thương mại, nhà hát, văn phòng, ngân hàng... nhằm tạo thêm lợi nhuận. Những công trình phụ trợ này sẽ trở thành điểm thu hút người dân và hành khách, từ đó làm tăng lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản và lợi nhuận từ việc bán vé tàu. Và sau đó, hai nguồn thu này sẽ được sử dụng để đầu tư phát triển hệ thống đường sắt, từ đó tạo nên một vòng tuần hoàn của dòng tiền dựa trên việc phát triển mô hình TOD.

Nhấn mạnh đặc biệt đến việc triển khai quy hoạch đô thị theo mô hình TOD - gắn liền với các tuyến đường sắt cao tốc, hạ tầng đô thị..., PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, mô hình này không chỉ tái định hình hoàn toàn chân dung của đô thị bằng cách kết nối chặt chẽ các tiện ích, trung tâm thương mại, khu dân cư và các dự án hạ tầng hiện đại, mà còn kích thích sự chuyển biến mạnh mẽ trong tư duy và cách tiếp cận quy hoạch và phát triển bất động sản. Qua đó tạo điều kiện để nâng cao giá trị sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản xanh, đô thị thông minh và bất động sản số, góp phần xây dựng nên một hệ sinh thái đô thị bền vững, hiện đại và linh hoạt, đáp ứng tốt hơn các yêu cầu của nền kinh tế chuyển đổi trong thời đại mới.

Cũng có những chia sẻ về quy hoạch đô thị theo mô hình TOD, KTS. Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định mô hình này rất phù hợp để giải quyết các vấn đề về giao thông, môi trường, dân số, việc làm... tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng... Qua đó, tạo dư địa tăng trưởng cho hoạt động đầu tư bất động sản bởi khu vực TOD rất thuận lợi để triển khai các loại hình bất động sản như nhà ở, văn phòng, ngân hàng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại...

Được biết, nguồn thu từ khai thác quỹ đất tại các khu vực TOD, khai thác thương mại của tuyến đường sắt tốc độ cao có thể lên đến 22 tỷ USD. Trong đó, nguồn thu từ dịch vụ, quảng cáo khoảng 5 tỷ USD; từ quỹ đất khoảng 17 tỷ USD^[3].

Tối ưu hóa giá trị sử dụng đất

Triển khai mô hình TOD dọc tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam được đánh giá là một chiến lược "khôn ngoan", mang lại lợi ích toàn diện cho phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đối với ngành bất động sản. Theo kế hoạch của Chính phủ, tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sẽ có 23 ga hành khách, được đặt tại khu vực trung tâm kinh tế chính trị của các địa phương, tiếp cận khu vực trung tâm đô thị, khu vực quy hoạch có tiềm năng tạo ra không gian phát triển mới, khai thác có hiệu quả nguồn lực quỹ đất. Như vậy, nếu quy hoạch khu vực quanh ga tàu theo mô hình TOD, chúng ta sẽ có các đô thị mới với đa dạng tiện ích trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở, khu vui chơi giải trí..., qua đó tạo ra loạt cơ hội đầu tư ở nhiều phân khúc như đất nền, chung cư, nhà ở xã hội, văn phòng. Từ những triển vọng dễ thấy trong tương lai, các công trình này sẽ giúp gia tăng giá trị sử dụng đất tại khu vực TOD quanh nhà ga, trở thành điểm thu hút dòng vốn đầu tư và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Theo CBRE, các bất động sản gần với ga tàu điện sẽ có giá trung bình cao hơn 10 - 20% so với những khu vực khác. Trong trường hợp thị trường địa ốc gặp khủng hoảng, những dự án nhà ở kết nối tốt với tuyến tàu điện sẽ có khả năng phục hồi nhanh hơn.

Bên cạnh đó, với sự xuất hiện của tuyến đường sắt tốc độ cao, giá trị bất động sản dọc tuyến cũng sẽ tăng lên đáng kể. Dữ liệu của Savills cho thấy, tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến metro liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35%-70% tùy thuộc vào vị trí, thậm chí có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015 - 2023. Thời gian vừa qua, Savills đã ghi nhận một căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro kết nối từ trung tâm đến TP. Thủ Đức (được mở bán từ cuối năm 2014) có giá từ 35-39 triệu đồng/m2 trong năm 2015 nhưng đến quý II/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69 - 75 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Savills ghi nhận tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500m so với các nhà ga tuyến metro Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% chỉ trong 1 năm (từ quý III/2023 - quý III/2024). Savills cho biết, một trong những nguyên nhân chính làm gia tăng giá căn hộ là do thiếu hụt nguồn cung, theo đó, mức tăng trưởng bình quân dao động trong khoảng 25 - 35% tùy vị trí. Điều này cho thấy rằng lợi thế của nhà ga metro cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5 - 15% so với mức tăng giá chung.

Tựu chung lại, phát triển hạ tầng giao thông công cộng là một trong những hướng đi giải quyết được đa dạng vấn đề trong cuộc sống như tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường. Đồng thời, việc quy hoạch các khu vực xung quanh nhà ga và dọc tuyến đường theo mô hình TOD cũng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng một cách ổn định và bền vững thông qua việc tác động trực tiếp đến giá cả bất động sản./.

_____________________________________________________________________________________

Tài liệu có trích dẫn:

^[1]https://www.vietnamplus.vn/duong-sat-toc-do-cao-xuong-song-cua-nen-kinh-te-nhat-ban-post989075.vnp

^[2]https://www.baogiaothong.vn/chuyen-lam-duong-sat-toc-do-cao-cua-5-quoc-gia-phat-trien-192241023195621088.htm

^[3]https://nhandan.vn/quyet-tam-cao-nhat-trien-khai-du-an-duong-sat-toc-do-cao-bac-nam-post848257.html