Cẩn thận cắt nhầm thuốc
Trong các cuộc hội thảo, tọa đàm bàn cách hạ sốt đất diễn ra gần đây, không ít ý kiến tỏ ra lo ngại rằng, sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước đã đẩy mặt bằng giá nhà đất lên cao, gây bất ổn nhiều thị trường... Trong khi đó, dòng vốn ngân hàng lại chảy mạnh vào bất động sản có thể gây ra bong bóng nợ xấu như đã từng xảy ra khoảng 10 năm trước. Do vậy, nhiều ý kiến kết luận, “siết tín dụng là ‘bài thuốc’ tốt nhất giúp hạ nhiệt cơn sốt”?
Tuy nhiên, phản biện lại ý kiến này, nhiều chuyên gia về kinh tế và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản lại cho rằng, tín dụng bất động sản không phải là thủ phạm chính gây nên sốt đất, bởi thực tế những cơn sốt cục bộ hiện nay có đặc điểm chung là các lô đất được trao tay “nhanh như chớp”, thậm chí chỉ mua bán trên tờ giấy đặt cọc để ăn chênh lệch, nên những người tham gia cuộc chơi này hầu như không cần gõ cửa ngân hàng. Trong khi đó, đa phần đối tượng vay vốn là chủ đầu tư và người có nhu cầu ở thực, xác định thời hạn vay dài. Do đó, siết tín dụng khó có thể chặn được tình trạng giá đất tăng vọt, thậm chí việc này còn gây ảnh hưởng đến tình hình chung của thị trường.
Bên cạnh đó, nói như TS. Nguyễn Tú Anh, Vụ trưởng Vụ Tổng hợp (Ban Kinh tế Trung ương), cơ chế giám sát tín dụng bất động sản hiện nay đã tương đối chặt chẽ. Ngân hàng Nhà nước chỉ khuyến khích các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu thực (nhà cho người thu nhập thấp, phân khúc thị trường nhà giá rẻ...), còn đối tượng kinh doanh bất động sản, đầu cơ bất động sản hay là phân khúc thị trường cao cấp, các dự án… bị giám sát chặt chẽ. Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện cơ chế cấp hạn mức tín dụng từng quý nên khó có chuyện ngân hàng thương mại dám mạnh tay cho vay phân khúc đầu cơ.
Dưới góc nhìn của doanh nghiệp địa ốc, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME chia sẻ, hiện có nhiều luồng vốn đổ vào bất động sản như “chốt lời” từ chứng khoán, rút tiết kiệm, trái phiếu doanh nghiệp, kiều hối…, thậm chí có không ít nguồn vốn được huy động từ kênh phi chính thức (vay mượn lẫn nhau). Do đó, việc kiểm soát riêng tín dụng bất động sản là chưa đủ để ngăn chặn cơn sốt đất.
Theo ông Phi, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến giữa tháng 3/2021, dư nợ cho vay bất động sản của ngành tăng 2,13%, cao hơn tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế là 1,47%. Tuy nhiên, cần đánh giá đúng tín dụng tăng trưởng vào phân khúc nào, nhóm đối tượng nào. Không nên đánh đồng việc này rồi “hiến kế” siết tín dụng để chặn sốt đất.
“Nhiều lao động trẻ, công chức mới ra trường làm việc ở các thành phố có nhu cầu mua căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng. Do vậy, tín dụng cho vay đáp ứng nhu cầu thật để mua nhà ở, đất ở của người dân là quá tốt, nên khuyến khích. Chưa kể, doanh nghiệp vay kinh doanh nhà ở, chung cư hoặc đất nền để có những sản phẩm cho người dân mua thì nên được vay. Còn với những bất động sản thuộc các phân khúc cao cấp, biệt thự, nghỉ dưỡng, các ngân hàng nên cân nhắc, xem xét”, ông Phi đề xuất.
Một lãnh đạo doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại quận Bình Thạnh, TP.HCM cũng chia sẻ, việc siết tín dụng có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, bởi hiện tại, nguồn vốn để phát triển dự án của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ 4 nguồn chính là vốn tự có, ngân hàng, nhà đầu tư và khách hàng.
Trong khi đó, nguồn vốn huy động từ khách hàng cũng có lượng không nhỏ đến từ nguồn tín dụng ngân hàng do thị trường vốn trong nước vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở… Chưa kể, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản là hoạt động có tính chất trung và dài hạn, nhưng lại chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn. Do vậy, siết tín dụng vào bất động sản chẳng những tác động rất mạnh đến người tiêu dùng, đặc biệt, người thu nhập thấp đô thị, mà còn ảnh hưởng đến các nhà đầu tư kinh doanh, các doanh nghiệp phát triển dự án.
Cần có “bài thuốc riêng”
Ngoài đề nghị siết tín dụng vào bất động sản để ngăn chặn sốt đất, có không ít ý kiến cho rằng cần phải sửa đổi luật, thu thuế cao, thậm chí là truy tố trách nhiệm hình sự đối với người “thổi” giá đất. Chưa bàn đến hiệu quả của những giải pháp này như thế nào, nhưng chắc chắn để từ ý tưởng đến thực tế sẽ mất rất nhiều thời gian.
Trong khi đó, những đợt sốt đất thường đến và đi rất nhanh, diễn ra chủ yếu ở các địa phương công bố ồ ạt quy hoạch về đất đai, đô thị, quy hoạch dự án lớn. Hơn nữa, những giao dịch bất thường cũng thường diễn ra với đất dân cư, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, hay những khu vực còn “tranh tối tranh sáng”, còn tại những dự án được quy hoạch và đầu tư bài bản, pháp lý rõ ràng vẫn giao dịch bình thường. Do vậy, để hạ nhiệt cơn sốt nhanh và hiệu quả nhất thì mỗi địa phương cần có bài thuốc riêng sau khi “bắt đúng bệnh” ở địa phương mình.
Đơn cử như vừa qua, tại huyện Thạch Thất (Hà Nội), thị trường bất động sản đoạn gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc bỗng nhiên sốt nóng, giá của các lô đất quanh khu vực này được đẩy lên cao gấp 3 - 5 lần khi có thông tin một tập đoàn lớn đang xin phép xây dựng dự án rộng 300ha. Tuy nhiên, khi chính quyền địa phương cho biết chưa nhận được bất cứ văn bản hay chỉ đạo nào của Thành phố phê duyệt xây dựng khu đô thị, cơn sốt nhanh chóng xì hơi sau khoảng 10 ngày và không khí yên bình trở lại.
Một trường hợp khác tại huyện Vân Đồn, Quảng Ninh, khi cơn sốt đất tăng cao, UBND huyện đã ban hành thông báo về tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản; kiềm chế, ngăn ngừa tình trạng mua bán và nâng giá đất trên địa bàn huyện. Thông báo nêu rõ, trường hợp những người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, từ địa phương khác đến nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để đầu cơ, bỏ hoang, không sản xuất, gây ô nhiễm môi trường và gây lãng phí trong việc sử dụng đất, UBND các xã kiểm tra, lập thủ tục báo cáo UBND huyện quyết định thu hồi đất theo quy định hoặc tham mưu UBND huyện báo cáo UBND tỉnh.
Ngoài ra, UBND huyện Vân Đồn cũng yêu cầu nghiêm cấm cán bộ, công chức tham gia các hoạt động môi giới bất động sản, tiếp tay cho việc đầu cơ, buôn bán đất đai, yêu cầu chủ tịch UBND các xã, thị trấn chịu trách nhiệm trước UBND huyện về công tác quản lý cán bộ, công chức, viên chức của đơn vị.
Hay tại TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng), sau khi nổi lên tình trạng nhiều đồi chè bị đào xới, mở đường, phân lô trên đất nông nghiệp từ các cá nhân, tổ chức, UBND TP. Bảo Lộc đã yêu cầu UBND các phường, xã tạm thời chưa xem xét việc xác nhận cho tổ chức, cá nhân hiến đất mở đường giao thông mới nhằm mục đích chia tách thửa. Ngay sau đó, cơn sốt săn đồi chè để vẽ dự án hạ nhiệt.
Theo ghi nhận của phóng viên, ngoài Hà Nội, Quảng Ninh, Lâm Đồng, chính quyền các địa phương khác như Bắc Giang, Quảng Trị, Đồng Nai, Bình Phước… cũng mạnh tay ban hành các văn bản, chỉ thị tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng tại địa phương để chặn cơn sốt đất.
Thực tế, trong nhiều cơn sốt đất, khi chính quyền các địa phương nhanh chóng phát hiện và đưa ra các giải pháp minh bạch thông tin và giải pháp hành chính hiệu quả, chính đội ngũ cò thổi giá lại là những người thiệt hại, vì theo một môi giới am hiểu thị trường, “quá trình từ gom đất, mua bán sang tay để thổi lên và… dụ gà của những nhóm cò này thường phải mất từ 4 - 6 tháng”. Nếu chính quyền địa phương nắm chắc địa bàn thì không khó để phát hiện các hiện tượng bất thường này./.
