Hải Phòng đang bước vào chu kỳ vàng, cơ hội đón đầu nhìn từ bài học TP.HCM

Mới đây, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam đã phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm và Giao lưu trực tuyến với chủ đề: “Hải Phòng - Tâm điểm bất động sản miền Bắc: Kịch bản “TP.HCM thứ 2” của thị trường địa ốc”. Tại sự kiện, các chuyên gia đã có những đánh giá về thời hoàng kim của bất động sản TP.HCM 10 năm trước, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm trong “xuống tiền” đầu tư vào Hải Phòng giai đoạn hiện tại.

Phát biểu đề dẫn, Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam cho hay: “Cách đây hơn một thập kỷ, khi một số nhà đầu tư tiên phong “xuống tiền” tại Quận 9 hay Thủ Thiêm, TP.HCM với mức giá chỉ khoảng 30 triệu đồng mỗi mét vuông, ít ai ngờ rằng chỉ sau vài năm, những khu vực ấy đã trở thành biểu tượng của sự bùng nổ, nơi giá trị tài sản tăng gấp 5, thậm chí 10 lần. Đó là thành quả của những người nhìn thấy sớm những tín hiệu dịch chuyển của thị trường và quan trọng hơn là tin tưởng sớm và hành động sớm. Hôm nay, Hải Phòng đang bước vào một chu kỳ tương tự, nhưng với điểm xuất phát đặc biệt, hạ tầng tốt hơn, quy hoạch bài bản hơn và dư địa phát triển rộng lớn hơn, được kỳ vọng sẽ tạo nên kịch bản “TP.HCM thứ 2” của thị trường địa ốc phía Bắc.

Tại tham luận chuyên sâu, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản mỗi địa phương sẽ “bùng nổ” theo từng chu kỳ và mỗi chu kỳ đều gắn với các yếu tố then chốt: định hướng phát triển quốc gia, cơ chế chính sách, quy hoạch, hạ tầng, làn sóng dịch chuyển cư dân và sự dẫn dắt của “sếu đầu đàn”.

TP.HCM, đặc biệt là Thủ Thiêm từng là hiện thân của một "kỳ tích đầu tư" – nơi mà niềm tin, hạ tầng và tầm nhìn đã tạo nên một thập kỷ vàng chưa từng có. Hôm nay, khi nhìn về phía Bắc, chúng ta đang chứng kiến một đô thị khác, Hải Phòng, đang hội tụ những điều kiện tương tự, thậm chí vượt trội hơn, để bước vào chu kỳ tăng trưởng bùng nổ. Theo ông Bùi Văn Doanh, các nhà đầu tư có thể rút ra 4 bài học cốt lõi từ câu chuyện đầu tư bất động sản TP.HCM để áp dụng cho các thị trường mới nổi.

Thứ nhất, bài học về thời điểm vàng. Theo ông, “sớm 1 bước là khác biệt cả chu kỳ”, những nhà đầu tư tiên phong vào Thủ Thiêm giai đoạn 2011 - 2014, khi nơi đây còn là “vùng lầy xây dựng”, đã nhận tài sản gấp 3 - 5 lần, thậm chí 10 lần chỉ sau một thập kỷ. Bên cạnh, cơ hội lớn thường đến trước khi hạ tầng hoàn thiện, giá đất ở Thủ Thiêm trước khi thông cầu, mở metro, cao tốc chỉ từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Sau khi hoàn thiện hạ tầng, giá lập mặt bằng mới 300 - 500 triệu đồng/m2. Như vậy, đầu tư bất động sản là đón đầu quy hoạch, không phải đợi khi xong mới vào.

Thứ hai, bài học về lựa chọn đúng phân khúc. Theo ông Doanh, đầu tư vào khu vực đồng bộ tiện ích và quy hoạch tạo biên độ tăng giá tốt hơn so với những khu phát triển tự phát. Các sản phẩm gắn với yếu tố nghỉ dưỡng, sinh thái, cảnh quan, đô thị ven sông/biển tăng giá vượt trội (ví dụ: Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền, Sa La…).

Thứ ba là về tầm nhìn dài hạn. Ông Doanh khẳng định: “Bất động sản có giá trị lớn nhưng lại tăng theo cấp số nhân theo thời gian, nếu kiên trì nắm giữ”. Ông đúc kết: “Ai lướt sóng Thủ Thiêm thì đã thoát. Ai nắm giữ Thủ Thiêm thì đã đổi đời”. Vì vậy, các nhà đầu tư nên chọn những nơi có dòng cư dân thật, tăng trưởng dân số, kết nối vùng tốt và đầu tư công mạnh mẽ để đảm bảo sự tăng trưởng bền vững.

Thứ tư, bài học về niềm tin vào quy hoạch dài hạn. TP.HCM đã nhiều lần “định vị lại giá trị của đất đai” nhờ các quy hoạch đô thị bài bản như tuyến metro, đường vành đai, và các khu đô thị mới. Điều này chứng minh rằng tin vào bài toán quy hoạch cùng với thời gian chính là phép cộng của lợi nhuận dài hạn.

Ông Bùi Văn Doanh nhận định: “Giai đoạn 2010 - 2020, những nhà đầu tư tiên phong “xuống tiền” tại Quận 2, Quận 9 hay Thủ Thiêm… khi nơi đây còn là “vùng trũng”, chưa có hạ tầng, chưa có thị trường, chính là những người đã tạo nên giá trị vượt trội chỉ trong chưa đầy một thập kỷ”.

“Nếu hôm nay được quay lại Thủ Thiêm, bạn có xuống tiền không? Vậy còn Vũ Yên, Dương Kinh của Hải Phòng thì sao?” - câu hỏi mở của ông Bùi Văn Doanh đã đặt ra một bài toán đầu tư đầy hấp dẫn.

Nếu đặt Hải Phòng hôm nay vào hệ quy chiếu TP.HCM 15 năm trước, sẽ thấy một bức tranh tương đồng đầy triển vọng. Theo TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới, Hải Phòng có rất nhiều cái “nhất”.

Thứ nhất, Hải Phòng có môi trường đầu tư hấp dẫn nhất cả nước, được minh chứng rõ nét là chỉ số PCI vừa qua lớn nhất cả nước.

Thứ hai, kết quả thu hút FDI của Hải Phòng luôn tốt nhất trong thời gian vừa qua, cơ hội cho Hải Phòng bứt lên tương đối lớn, một phần nhờ vào vị trí địa kinh tế chính trị rất tốt khi sở hữu cảng nhập khẩu lớn nhất Việt Nam.

Thứ ba, với việc sáp nhập với Hải Dương không chỉ mở rộng không gian địa lý mà còn kết hợp những thế mạnh bổ sung của hai địa phương, tạo ra một hệ sinh thái kinh doanh toàn diện và bền vững. Nhờ đó, sức hấp dẫn của Hải Phòng được gia tăng, thu hút mạnh mẽ hơn các nhà đầu tư và doanh nghiệp.

“Là một tỉnh “đến muộn”, Hải Phòng đã học hỏi được nhiều kinh nghiệm tốt từ những nơi đi trước. Với vị thế “nhìn ra sông, tựa vào núi”, Hải Phòng không chỉ có vị trí phong thủy tốt mà còn là minh chứng cho sự đổi mới sáng tạo trong quy hoạch, tạo cơ hội lớn để thành phố bứt phá”, TS. Lê Xuân Sang đánh giá.

Phân tích kỹ hơn về cơ hội của thị trường bất động sản Hải Phòng ở thời điểm hiện tại, ông Bùi Văn Doanh cho rằng, do đang ở đầu chu kỳ nên quỹ đất của thị trường này còn rất lớn và còn nhiều quỹ đất đắc địa, mà khu vực Thủy Nguyên trước đây là một ví dụ. Một yếu tố khác là đô thị này được quy hoạch, thiết kế bài bản từ đầu với đầy đủ hạ tầng, tiện ích, tạo ra chất lượng sống cao, hứa hẹn tăng giá bền vững.

Bên cạnh đó, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội còn tiếp tục phát triển, thậm chí còn phát triển mạnh, ngày càng kết nối thuận lợi trong khu vực và vùng, tạo ra dư địa và biên lợi lớn nhờ địa tô chênh lệch tăng cao, thậm chí có nơi tăng rất mạnh.

“Chính sách ưu đãi của cả chính quyền và nhà phát triển bất động sản ở giai đoạn đầu sẽ nhanh chóng thu hút khách hàng và nhà đầu tư”, ông Doanh kết luận.

TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng, nếu so sánh với TP.HCM ở giai đoạn 2010, Hải Phòng hiện nay chắc chắn có sức hấp dẫn vượt trội và các dự án bất động sản sẽ khởi sắc tốt hơn. Ông khẳng định, dư địa tăng trưởng giá cả và mức độ tăng trưởng của Hải Phòng ở giai đoạn này cũng tốt hơn so với TP.HCM khi đó.

Sự hấp dẫn của Hải Phòng đến từ những động lực rõ ràng. Thứ nhất, thành phố đang tái cấu trúc lại không gian kinh tế, tạo ra các động lực mới cho địa phương, trực tiếp kéo theo sự hấp dẫn của thị trường bất động sản. Thứ hai, bên cạnh các yếu tố khách quan như lợi thế cảng biển và khả năng thu hút vốn FDI, còn có yếu tố chủ quan đặc biệt là sự khôn ngoan của các nhà phát triển dự án.

“Các doanh nghiệp đã “thổi hồn” và tạo ra những điểm hấp dẫn cho chính các dự án, biến chúng thành thỏi nam châm hút dòng tiền đầu tư. Đơn cử như các dự án tại Dương Kinh và Vũ Yên nếu không có sự đầu tư chiến lược từ chủ đầu tư, có thể đã không thu hút được sự quan tâm của thị trường”, TS. KTS. Trương Văn Quảng nhận định.

Nhờ tất cả những tiềm năng trên, dư địa tăng giá bất động sản Hải Phòng còn rất lớn, điển hình như dự án ở khu vực Vũ Yên hiện ở mức 90 triệu đồng/m2, nhưng tiềm năng tăng gấp 2 - 3 lần khi hạ tầng và tiện ích hoàn thiện.

“Hải Phòng không chỉ có tiềm năng mà đang thực sự bước vào một chu kỳ phát triển lớn chưa từng có. Một đô thị hơn 4,6 triệu dân đang hình thành, với một chuỗi giá trị công nghiệp, dịch vụ, du lịch và thương mại đang mở rộng, đồng thời một cộng đồng nhà đầu tư mới đang trỗi dậy mạnh mẽ”, ông Bùi Văn Doanh nhận định.

Để đón đầu chu kỳ và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, các chuyên gia khẳng định nhà đầu tư cần học hỏi từ bài học của TP.HCM. Hải Phòng đang mang đến một cơ hội khác biệt và tiềm năng hơn hẳn so với kịch bản Thủ Thiêm (TP.HCM) trong quá khứ. Khác với Thủ Thiêm, nơi các nhà đầu tư xuống tiền khi thị trường đã bắt đầu chuyển động, các nhà đầu tư tại Hải Phòng có lợi thế đón đầu làn sóng dịch chuyển ngay từ khi thành phố mới “chớm bước vào chu kỳ bùng nổ”.

Để đón đầu chu kỳ và tối ưu hóa lợi nhuận, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên lựa chọn khu vực và phân khúc một cách chiến lược. Thay vì khu vực trung tâm đã bão hòa và cạn quỹ đất, tiềm năng lớn nằm ở những khu vực mới nổi, được quy hoạch bài bản, thiết kế hiện đại ngay từ đầu, đảm bảo đầy đủ tiện ích và chất lượng sống cao. 

Cụ thể, khu vực phía Nam, Đông, Đông Nam, Đông Bắc đều có lợi thế, vì đây đều là khu vực chưa phát triển, nay mới bắt đầu phát triển, quỹ đất rộng, được hưởng lợi từ yếu tố biển, hạ tầng còn tiếp tục phát triển tăng sự kết nối với cả hướng Hà Nội và hướng Quảng Ninh nên dư địa và biên lợi hứa hẹn sẽ cao.

Ví dụ như khu Thủy Nguyên trước đây, tuy không trực tiếp giáp biển nhưng nằm trọn trong hạ lưu của sông Cấm và sông Đá Bạc lại kề cửa sông đổ ra biển cũng như cảng Đình Vũ và chỉ cách nội thành cây cầu Bến Bính. Vùng đất này trước đây bị coi là cô lập vì cách sông, nên chưa phát triển. Chính vì thế khi có nhà đầu tư phát triển dự án tầm cỡ, quy mô lớn ở đây sẽ tạo sức bật rất lớn cho thị trường khu vực này, biến thế bất lợi vì cách sông trở thành lợi thế vì giao thông phát triển sẽ tăng kết nối nhưng vẫn tạo được sự độc lập tương đối, tách biệt với không khí ồn ào trong vùng trung tâm cũ.

Các loại hình bất động sản tiềm năng tại đây được các chuyên gia thảo luận bao gồm nhà phố tại các khu đô thị mới, bất động sản có quy hoạch bài bản từ chủ đầu tư uy tín, và các sản phẩm gắn với hạ tầng mới, cầu cảng sân bay, du lịch - nghỉ dưỡng…

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Thị Phương Thuỷ, Giám đốc Kinh doanh - Công ty cổ phần Vinhomes chia sẻ: Tập đoàn Vingroup cũng có 2 đại dự án lớn tại Hải Phòng là Vinhomes Royal Island - đô thị đảo nghỉ dưỡng đẳng cấp và Vinhomes Golden City - thành phố giao thương cửa ngõ Hải Phòng tạo thành 2 cực phát triển cho Hải Phòng.

Trong đó Vinhomes Royal Island dành cho người Hải Phòng và người dân khắp cả nước với những trải nghiệm chưa từng có. Sân golf 160ha năng động thời thượng, vui chơi bất tận VinWonders 420ha, Biển hồ nước mặn sau nhà, Bến du thuyền đẳng cấp.

Với đô thị Vinhomes Golden City, đây là cửa ngõ đông nam của Hải Phòng, giao điểm của cao tốc Hà Nội - Hải Phòng với trục kết nối các khu công nghiệp công nghệ cao (Nam Tràng Cát), phí thuế quan & các cảng quốc tế (Lạch Huyện, Cát Hải…), tâm điểm của trục vàng kinh tế liên vùng Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh.

Với 2 đại dự án này, chủ đầu tư đã khai sinh ra dòng sản phẩm mới nổi bật. Cụ thể, tại Vinhomes Royal Island nổi bật với các sản phẩm: nhà phố trung tâm vừa ở vừa kinh doanh (liền kề) sở hữu biển ngay sau nhà; Shophouse kinh doanh thương mại - dịch vụ tại các đại lộ trung tâm mới của Hải Phòng; Biệt thự nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài sở hữu bãi biển riêng ngay sau nhà. Trong khi đó tại Vinhomes Golden City, sản phẩm dẫn dắt xu hướng đầu tư là thấp tầng giãn xây đầu tư chỉ từ 1,1 tỷ vốn đầu tư, khởi động đầu tư trên giá trị đất, lợi thế cạnh tranh rất khác biệt so sánh với xu hướng đầu tư theo cơn sốt chung cư hiện tại (nền giá đã cao, quy mô sản phẩm càng ít).

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định: “Tại Hải Phòng, sự xuất hiện của các nhà phát triển bất động sản hàng đầu đã và đang tạo ra một dấu hiệu rõ ràng về chu kỳ phát triển mới. Sự đổ bộ của các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản như Vũ Yên, Dương Kinh hay các khu đô thị du lịch biển đang tái định hình thị trường, đánh dấu sự chuyển dịch từ các khu dân cư truyền thống sang mô hình đô thị hiện đại, tích hợp. Đây chính là yếu tố then chốt tạo nên sự khác biệt cho việc khai thác đầu tư bất động sản tại Hải Phòng, khi nhà đầu tư có cơ hội đón đầu chu kỳ bằng cách lựa chọn đúng phân khúc và khu vực được quy hoạch đồng bộ, chất lượng”.