Giảm sâu ở cả nguồn cung và giao dịch
Và lúc này, người mua căn hộ cùng chủ đầu tư phải “tự bơi” bằng cách kéo nhau ra tòa.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Nha Trang - Khánh Hòa, tỉnh này đang có hàng loạt dự án căn hộ chung cư và condotel như: Panorama, Gold Coast, Nha Trang Center, Ariyana, Ocean Gate, AB Central Square, Napoleon... được rao bán nhưng số lượng giao dịch không nhiều.
Một số dự án mở bán mới ở TP. Nha Trang như: Sciena Bay (đường Phạm Văn Đồng) vào hồi đầu năm 2018, HUD Building (đường Nguyễn Thiện Thuật) và Swisstouches La Luna (hướng đường Phạm Văn Đồng) vào giữa năm 2018, hay The Costa (đường Trần Phú) vào cuối năm 2018… có lượng giao dịch không đáng kể, trong đó có nguyên nhân pháp lý chưa rõ ràng. Từ giữa năm 2018 đến nay, căn hộ condotel bị giảm sâu ở cả nguồn cung và giao dịch.
Khách hàng dự án Panorama Nha Trang căng băng rôn đòi quyền lợi.
Năm 2018, toàn thị trường tung ra khoảng 3.500 căn nhưng chỉ tiêu thụ gần 1.600 căn, tồn kho cao ngất ngưởng (gần 60%). Trong đó, thị trường Nha Trang có tỷ lệ “hấp thụ” ở các dự án mới mở bán chưa tới 40%.
Sóng gió ập đến với các chủ đầu tư
Không chỉ condotel mà các loại hình căn hộ khác như căn hộ du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa cũng xảy ra tranh chấp khó xử lý hậu quả giữa chủ đầu tư và người mua. Điển hình là vụ tranh chấp chưa hồi kết xảy ra tại khách sạn Bavico International Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang).
Sáng 2/5, hàng chục cư dân mua căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico International Hotel Nha Trang đã căng băng rôn trên đường Trần Phú, TP Nha Trang để đòi quyền lợi. Đây không phải lần đầu việc này diễn ra.
Theo ghi nhận, cùng ngày, sau khi nhận thấy cư dân Bavico International Hotel Nha Trang căng băng rôn trên đường phố, đại diện UBND tỉnh Khánh Hòa đã mời các cư dân vào phòng làm việc, ghi nhận các nguyện vọng của họ.
Theo đơn kêu cứu của khách hàng mua căn hộ, trước đó vào giữa năm 2015, một số trang báo liên tục đăng thông tin rao bán căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico International Hotel Nha Trang của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Bạch Việt với cam kết cấp sổ đỏ trong vòng 5 năm và thuê lại căn hộ du lịch để kinh doanh với lợi nhuận hấp dẫn (15%/năm). Do đó, nhiều người đã quyết định mua căn hộ du lịch tại khách sạn này.
Theo người dân mua căn hộ, trong suốt một thời gian dài (từ tháng 4-2015 đến hết năm 2016), Công ty Bạch Việt rao bán rầm rộ trái phép căn hộ du lịch nhưng không có bất cứ một sự ngăn chặn nào của các cơ quan có thẩm quyền liên quan.
Được biết, trước đó vào tháng 10/2018, Ủy ban Kiểm tra Quân ủy Trung ương đã có Công văn trả lời số 995-CV/UBKT, nêu rõ: Quân khu 5 ký Hợp đồng kinh tế với Công ty Bạch Việt là không đúng với Thông tư 35 của Bộ Quốc phòng. Bộ Quốc phòng sẽ chỉ đạo kiểm điểm, xem xét trách nhiệm và xử lý theo quy định của Quân đội với các tập thể, cá nhân có sai phạm.
Bà H.M.T (ở Hà Nội) cho biết, bà quá mệt mỏi vì suốt thời gian qua phải đi khiếu nại đòi quyền lợi sau khi hợp tác kinh doanh căn hộ tại khách sạn trên.
Theo thỏa thuận hợp tác kinh doanh với các cá nhân mua bán căn hộ, sau khi hoàn tất thủ tục, bên mua giao lại căn hộ, bên bán (Công ty Bạch Việt) khai thác kinh doanh (cho thuê lại) và phân chia cho bên mua một khoản lợi nhuận. Trong 12 tháng đầu tiên, người mua hưởng 15% giá trị căn hộ (tổng giá bán); từ tháng 13 đến hết năm thứ 45, bên mua được hưởng khoản lợi nhuận hàng năm bằng ít nhất 15% (tổng giá bán).
“Thỏa thuận là vậy nhưng Công ty Bạch Việt không thực hiện đầy đủ theo cam kết. Căn hộ cũng hoàn toàn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ”, bà T cho hay.
Còn tại dự án condotel Panorama Nha Trang (số 2 Nguyễn Thị Minh Khai, TP. Nha Trang, do Công ty CP Đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang làm chủ đầu tư, khởi công xây dựng vào năm 2017 với quy mô 39 tầng, hơn 1.000 căn hộ condotel và shophouse) giữa chủ đầu tư và khách hàng đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong quá trình xây dựng. Tháng 5/2019, nhiều khách hàng đã kéo đến trụ sở Công ty CP Xây dựng Vịnh Nha Trang căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư phải đối thoại...
Phối cảnh tổng thể Dự án Condotel Panorama Nha Trang
Theo thông tin trên tờ Pháp luật Xã hội, khách hàng phản ánh chủ đầu tư trong khi thực hiện dự án không đảm bảo tiến độ theo thoả thuận ban đầu, đã hai lần điều chỉnh tiến độ bàn giao căn hộ, lí do là thay đổi hạng mục thiết kế công trình và do bão. Tất cả thời gian lùi tiến độ đều do chủ đầu tư ấn định và khách hàng chỉ là người nhận được thông báo cuối cùng.
Bên cạnh đó, khi tư vấn và quảng cáo với khách hàng thì đây là căn hộ xây dựng theo đúng thiết kế, kĩ thuật, đạt quy chuẩn 5 sao quốc tế với sự triển khai của nhà thầu xây dựng số 1 Việt Nam là Conteccons, nhưng trong khi thực hiện, phía Chủ đầu tư đã thay đổi nhà thầu từ Conteccons sang An Phong và tự ý thay đổi một số thiết kế như lan can bằng kính thay bằng sắt, nội thất của căn hộ không đúng như hợp đồng mua bán. Ngoài ra, Chủ đầu tư không cung cấp cho khách hàng các bản vẽ liên quan đến Dự án như thiết kế cảnh quan sảnh chính đón tiếp, khuôn viên cảnh quan toà nhà, sảnh chờ thang máy của các căn hộ và khu tiện ích chung.
Trước khi chào bán các căn hộ của dự án Panaroma Nha Trang cho khách hàng, chủ đầu tư thông báo Công ty quản lý toà nhà sẽ là Tập đoàn Tauzia, đơn vị hiện đang quản lí hơn 300 khách sạn cao cấp trên khắp Châu Á và toàn thế giới. Với hình thức đầu tư căn hộ du lịch, dựa trên sự quản lý, vận hành của Tauzia, khách hàng sẽ có lợi nhuận cao khi áp dụng mô hình Condotel hoặc tự kinh doanh. Tuy nhiên, sau khi kí kết hợp đồng, Chủ đầu tư đã thay đổi Công ty quản lý Toà nhà từ Tập đoàn Tauzia sang Công ty Absolute Hotel Services Indochina LTD (gọi tắt là AHS). Ngay sau khi thay đổi đơn vị quản lý toà nhà, Chủ đầu tư gửi thông báo đến cho các khách hàng, trong đó có nhiều nội dung thoả thuận không đúng hợp đồng. Trong bản Thoả thuận hợp tác kinh doanh, mức phân chia lợi nhuận tối thiểu được Chủ đầu tư đưa ra tối thiểu chỉ là 7%...
Trước những thay đổi so với ban đầu trong hợp đồng mua bán và các phụ lục về thiết kế và nội thất của căn hộ, những bất cập trong khi thực hiện dợp đồng, nhiều khách hàng là chủ sở hữu của các Condotel tại dự án Panaroma Nha Trang đã đồng loạt yêu cầu Chủ đầu tư cho kiểm tra thực tế tại công trình dự án đồng thời đối thoại trực tiếp.
Ngậm trái đắng vì... cam kết lợi nhuận
Ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Khánh Hòa, cho biết: Hiện nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp có condotel hứa chia sẻ mức lợi nhuận từ 12-15%, nhưng không ít người mua ngậm trái đắng. Do việc cạnh tranh, nhiều chủ đầu tư thấy đơn vị này hứa 12% thì mình hét cao hơn để hút khách.
Thực chất, các hợp đồng mua condotel đều là hợp đồng bất động sản, việc chia lợi nhuận được ghi ở phụ lục hợp đồng dân sự. Nếu có tranh chấp, khách hàng phải kiện ra tòa, rất mệt mỏi.
Bên cạnh đó, theo đánh giá của luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc đầu tư condotel cũng tiềm ẩn một số rủi ro, như khó dự đoán sự thay đổi nhu cầu của khách du lịch, khó định hình trước được khả năng khai thác của dự án khi đi vào hoạt động, đặc biệt là rủi ro về pháp lý khi Luật Du lịch và các luật khác chưa định nghĩa và phân loại condotel là loại hình cơ sở lưu trú du lịch.
“Condotel chưa được thống kê đầy đủ trong thống kê du lịch, mặc dù đây là dịch vụ lưu trú cao cấp. Điều này gây khó khăn trong việc quy hoạch, dự báo buồng khách sạn có thể phục vụ khách của ngành du lịch. Chính vì vậy, condotel nên được đưa vào dự thảo Luật Du lịch mới hoặc nghị định và thông tư hướng dẫn thực hiện Luật Du lịch”, ông Hà kiến nghị.
Còn theo ông Lê Ngọc Tuấn, Vụ khách sạn (Tổng cục Du lịch Việt Nam), sự xuất hiện thêm condotel cao cấp có khả năng gây dư thừa hoặc khiến phân khúc thị trường này bão hòa, trong khi tốc độ tăng trưởng khách không thể làm tăng đột biến công suất buồng hiện có. Nếu condotel xuất hiện không có sự tính toán theo quy hoạch, thì chủ đầu tư thứ cấp rất dễ bị chôn vốn do khả năng khai thác của dự án không như kỳ vọng. Điều này gây lãng phí rất lớn các nguồn lực của Nhà nước và nhân dân. Do đó, việc dự báo, quy hoạch và cấp phép cần có sự vào cuộc của các cơ quan quản lý Nhà nước./.
