Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) ghi nhận, riêng tại thị trường Hà Nội, tổng nguồn cung chào bán trong quý III/2020 đạt 13.300 sản phẩm (chủ yếu là căn hộ chung cư), tỷ lệ hấp thụ đạt 22,3%. Giá phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2020, tại Hà Nội có 7.989 sản phẩm căn hộ chung cư mới được chào bán ra thị trường. Riêng quý III/2020 chỉ có 2.486 sản phẩm, giao dịch đạt 872 sản phẩm.
Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt (23%). Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng rất hạn chế bởi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức rất thấp (khoảng 10%).
Trong khi đó, báo cáo của CBRE cho thấy, trong quý III có 3.500 căn hộ được mở bán mới. Phần lớn các dự án được mở án trong quý là các dự án nhỏ và vừa, nằm ngoài đường Vành đai 3.
Mặc dù hoạt động bán hàng và tiếp thị dự án bị gián đoạn do dịch bệnh Covid-19 tiếp diễn từ cuối tháng 7 đến đầu tháng 8 nhưng thị trường chung cư Hà Nội vẫn ghi nhận 4.200 căn hộ được bán ra trong quý.
Giá bán căn hộ chung cư trong quý III được ghi nhận trung bình ở mức 1.325 USD/m2, giảm 4% so với cùng kỳ năm trước.
Dẫn chứng số liệu của VARs và CBRE đều cho thấy, tỷ lệ hấp thụ phân khúc chung cư dù sụt giảm mạnh nhưng ở ngưỡng trên 20%. Sức hấp dẫn này đến từ dòng sản phẩm bình dân.
Thực tế, đây là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân khi giá cả phù hợp với ngân quỹ của hộ gia đình trẻ.
Tuy nhiên, theo VARs, hiện tại, giá bất động sản đang đối mặt với nhiều áp lực. Cụ thể, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng, đặc biệt là ở phân khúc chung cư cao cấp, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Nhận định này khiến các nhà đầu tư đặt ra lo ngại về mức vốn bỏ ra quá lớn khiến cho biên độ kéo dãn sinh lời của dòng tiền thấp. Dù rằng, bất động sản bình dân vẫn còn khe cửa sáng.
Mặt khác, VARs đưa ra nhận định: “Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Bên cạnh đó, đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng đã tăng mạnh, thậm chí nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua, hầu hết dự án phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại”.
Đơn vị này dự báo, trong quý IV/2020, nếu Việt Nam kiểm soát hoàn toàn được dịch bệnh, kinh tế trong nước hồi phục, có tăng trưởng dương, thị trường bất động sản sẽ nóng ấm, phục hồi trở lại.
Đây cũng chính là cơ hội tốt để các nhà đầu tư tìm kiếm được căn hộ với mức giá thực và hợp lý nhờ sự điều chỉnh cung - cầu trên thị trường, đón sự tăng trưởng trở lại của bất động sản cũng như chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư.
Còn nhận định của CBRE đưa ra, dự kiến sắp tới, cung căn hộ mở bán mới dự kiến dao động 14.000 - 16.000 căn. Điều này cho phép doanh số bán hàng bắt kịp nhanh hơn. Sự đổ bộ lớn của nguồn cung có thể giúp các nhà đầu tư lựa chọn được căn hộ phù hợp song cũng tạo ra khả năng “bội thực” lớn về nhà ở, dẫn tới giảm tính hấp dẫn của hoạt động cho thuê hoặc giao dịch trên thị trường thứ cấp.
Nhìn chung, đầu tư vào căn hộ vẫn là lựa chọn khá an toàn và tạo ra dòng tiền đều đặn, nhất là đối với dòng sản phẩm bình dân. Song, ở góc độ thị trường như hiện tại, mức cạnh tranh lớn và khả năng hấp thụ chậm là yếu tố mà nhà đầu tư cần cân nhắc.
