“Mập mờ” chủ thể giao dịch
Sau khi Reatimes đã đăng tải bài viết “Công ty Cổng Vàng “hô biến” đất trồng cây thành dự án bán phân lô”, rất nhiều bạn đọc đã bày tỏ ý kiến cho rằng, cơ quan chức năng TP. Hà Nội cần nhanh chóng vào cuộc xác minh, làm rõ các hoạt động quảng cáo, rao bán đất nền tại dự án “ma” Khu dân cư Golden Lake (tại thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, TP. Hà Nội).
Đáng chú ý, hiện đã có hàng loạt hợp đồng được cho là do bà Bạch Thị Thu Hường – chức danh Tổng Giám đốc đại diện cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Cổng Vàng - gọi tắt là Công ty Cổng Vàng, đã ký Thỏa thuận đặt mua, Hợp đồng cam kết xây dựng hạ tầng,... với khách hàng đặt mua lô đất, tại vị trí công ty này tự quảng cáo là dự án Khu dân cư Golden Lake.
Nên nhớ, các giao dịch trên được thể hiện giữa pháp nhân là Công ty Cổng Vàng – người đại diện bà Bạch Thị Thu Hường và các khách hàng. Không hiểu căn cứ vào đâu mà Công ty Cổng Vàng - đại diện là bà Bạch Thị Thu Hường lại ký hàng loạt thỏa thuận, hợp đồng cam kết với khách hàng?
Theo hồ sơ phóng viên có được cho thấy, trước đó ngày 23/5/2019, cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường có ký Hợp đồng ủy quyền với ông Nguyễn Thanh Hải và vợ là bà Ngô Thị Chanh (cùng trú tại thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, TP. Hà Nội).
Theo Hợp đồng ủy quyền trên, ông Hải và bà Chanh là chủ sử dụng thửa đất 148 - 2a, tờ bản đồ số 9 diện tích 20.486,8m2 (trong đó đất trồng cây lâu năm là 12.333,9m2; đất nuôi trồng thủy sản là 8.152,9m2), địa chỉ tại Khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 333342, do Sở Tài nguyên Môi trường TP. Hà Nội cấp ngày 8/3/2018 (gọi tắt là Thửa đất).
Bên A – tức cá nhân ông Hải và bà Chanh ủy quyền cho bên B – tức cá nhân bà Hường được quyền giao dịch môi giới, chủ động tìm kiếm đối tượng/được quảng cáo giới thiệu “Thửa đất” tới cá nhân, cơ quan, tổ chức có nhu cầu nhận chuyển nhượng thửa đất trên.
Đồng thời, thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích “Thửa đất” sang đất ở theo quy định pháp luật. Sau khi thực hiện xong việc chuyển đổi mục đích thì bên B được quyền nhân danh bên A, toàn quyền xây dựng các công trình trên “Thửa đất” phù hợp với quy định pháp luật,...
Hợp đồng ủy quyền thể hiện giữa cá nhân ông Hải và vợ là bà Chanh với cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường, chứ không phải ủy quyền cho Công ty Cổng Vàng. (Ảnh: Hà Cường)
Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ Hợp đồng ủy quyền trên thì thấy có rất nhiều vấn đề khuất tất. Thứ nhất, căn cứ vào hợp đồng trên cho thấy, đây là việc ủy quyền giữa cá nhân ông Hải và vợ là bà Chanh với cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường, chứ không phải ủy quyền cho Công ty Cổng Vàng (bà Bạch Thị Thu Hường là Tổng Giám đốc công ty). Phải xác định rõ, Công ty Cổng Vàng và cá nhân bà Hường là hoàn toàn độc lập.
Vậy nhưng, trong các giao dịch được ký kết với khách hàng như: Thỏa thuận đặt mua, Hợp đồng cam kết hạ tầng, Hợp đồng chuyển đổi mục đích sử dụng đất,… đều thể hiện danh nghĩa pháp nhân Công ty Cổng Vàng – đại diện là bà Bạch Thị Thu Hường, với chức danh Tổng Giám đốc. Ở đây, dường như đang có một sự “đánh tráo” chủ thể trong các hợp đồng giao dịch trên.
Cũng phải khẳng định thêm rằng, trong quá trình quảng cáo, rao bán khu đất tự cho là dự án Khu dân cư Golden Lake, các nhân viên sàn môi giới bất động sản chỉ cung cấp được cho PV những tài liệu cho thấy, việc ủy quyền giữa cá nhân ông Hải và bà Chanh với cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường.
Thứ hai, nếu trong trường hợp cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường ủy quyền cho Công ty Cổng Vàng thì sẽ như thế nào? Việc này rất có thể xảy ra, bởi trong Hợp đồng ủy quyền giữa cá nhân ông Hải và bà Chanh với cá nhân bà Hường có điều khoản: “bên B – tức cá nhân bà Hường được ủy quyền lại cho bên thứ ba thực hiện các nội dung ủy quyền đã nêu tại hợp đồng này”.
Trên thực tế, theo Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có thể ủy quyền cho pháp nhân khác để xác lập, thực hiện giao dịch nhân sự. Tuy nhiên, ở đây mới chỉ dừng ở mức “có thể”, bởi lẽ có những công việc không thể ủy quyền hoặc cần phải xem xét cụ thể ở các quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.
Đặc biệt, với các giao dịch liên quan đến tài sản là đất đai, nhà cửa, bắt buộc phải áp dụng theo các quy định của luật chuyên ngành là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Doanh nghiệp. Đối chiếu theo các quy định pháp luật trong các bộ luật trên, việc ủy quyền trên giữa cá nhân bà Hường và Công ty Cổng Vàng nếu có cũng không thể công chứng.
Như vậy, cá nhân (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền cho một công ty để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho,... quyền sử dụng đất là hoàn toàn không phù hợp quy định pháp luật và các giao dịch phát sinh từ việc nhân danh ủy quyền này đều dẫn đến bị tuyên vô hiệu.
Công ty Cổng vàng có nhân danh vì sự ủy quyền?
Một vấn đề khác cần phải làm rõ, trong các văn bản như Thỏa thuận đặt mua, Hợp đồng cam kết xây dựng hạ tầng, Hợp đồng dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất,… giữa Công ty Cổng Vàng và khách hàng, ở đây không thể hiện việc Công ty Cổng Vàng nhân danh vì sự ủy quyền (cho cá nhân ông Hải và bà Chanh hoặc cá nhân bà Hường). Theo đó, Công ty Cổng Vàng thực hiện các giao dịch với khách hàng như đất của mình. Vậy, việc này có đúng các quy định pháp luật hiện hành hay không?
Bên cạnh đó, trong các hợp đồng còn thể hiện cam kết xây dựng cơ sở hạ tầng trên toàn bộ thửa đất số 148-2a tờ bản đồ số 9, khu Suối Ốc, thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông, thị xã Sơn Tây, TP.Hà Nội. Cụ thể, Công ty Cổng Vàng cam kết xây dựng các hạng mục như: đường bê tông, vỉa hè, điện đầu chờ vào tận nhà, nước sinh hoạt đến từng hộ gia đình,… và bàn giao cho khách hàng sau 6 tháng kể từ ngày ký hợp đồng.
Đơn cử, trong một Thỏa thuận đặt mua và Hợp đồng cam kết hạ tầng, Hợp đồng dịch vụ chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa Công ty Cổng Vàng – đại diện là bà Bạch Thị Thu Hường và bà Nguyễn Thị Minh Toan, đã thỏa thuận đặt mua lô đất ký hiệu LK 2-09.
Thỏa thuận đặt mua giữa 2 bên được ký kết vào ngày 4/6/2019. Bên cạnh đó, Công ty Cổng Vàng cam kết sẽ thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng toàn bộ thửa đất thực hiện dự án và bàn giao sau 6 tháng kể từ ngày ký hợp đồng trên. Như vậy, Công ty Cổng Vàng phải xây dựng xong hạ tầng và bàn giao cho bà Toan chậm nhất vào ngày 4/12/2019.
Không hiểu dựa vào căn cứ pháp lý nào Công ty Cổng Vàng khẳng định, xây dựng xong hạ tầng và bàn giao cho bà Toan sau 6 tháng - tức chậm nhất vào ngày 4/12/2019. (Ảnh Hà Cường)
Không hiểu dựa vào căn cứ pháp lý nào mà Công ty Cổng Vàng - đại diện là bà Bạch Thị Thu Hường đưa ra những cam kết về thời gian chắc “như đinh đóng cột” với khách hàng. Trong khi, tổng diện tích thửa đất 148 - 2a rộng 20.486,8m2 trên (theo ủy quyền của cá nhân ông Hải và bà Chanh với cá nhân bà Bạch Thị Thu Hường) vẫn đang là đất trồng cây lâu năm (diện tích 12.333,9m2) và đất nuôi trồng thủy sản (diện tích 8.152,9m2).
Từ những phân tích trên có thể thấy sự mập mờ về tính pháp lý của dự án “ma” Khu dân cư Golden Lake và vấn đề được cho là Công ty Cổng Vàng đang “đánh lận con đen” chủ thể trong các hợp đồng giao dịch với khách hàng.
Trên thực tế, thời gian qua có nhiều cá nhân, công ty lợi dụng sự sôi động của thị trường bất động sản đã mua đất, mua gom đất trong dân để phân lô, bán nền. Các dự án này thường không có đầy đủ hồ sơ pháp lý, không có quy hoạch cụ thể. Với các dự án như vậy, không những người mua sẽ gặp rủi ro lớn, mà còn khiến phá vỡ quy hoạch tổng thể chung cả khu vực.
Thiết nghĩ, đã đến lúc Công an TP. Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.Hà Nội, UBND thị xã Sơn Tây nhanh chóng vào cuộc xác minh, làm rõ phản ánh trên.
Mời quý độc giả tiếp tục theo dõi Bài 3: Khách hàng nhận trái đắng khi “mua niềm tin, mất tiền tỷ” trên Reatimes.vn
