Chỉ thị 13/CT-TTg về phát triển thị trường bất động sản mới đây khẳng định, thời gian qua, các ban ngành và cộng đồng doanh nghiệp đã nỗ lực thực hiện các Nghị quyết của Đảng, Nhà nước, cùng với sự chỉ đạo, điều hành thông qua các giải pháp, chính sách của Chính phủ về thị trường bất động sản, giúp cho tình hình kinh tế - xã hội có nhiều chuyển biến tích cực, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
Song, để thị trường này vượt qua những khó khăn và phát triển ổn định, bền vững, cần thiết tháo gỡ những bất cập, đặc biệt hai yếu tố căn cốt đang làm cho thị trường trì trệ, đó là việc huy động vốn khó khăn cũng như hệ thống pháp luật liên quan đang chồng chéo, mâu thuẫn.
Phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững
Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra hồi tháng 7, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nhấn mạnh quan điểm kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững. Mới đây, Chỉ thị 13/CT-TTg lại tiếp tục nhắc lại yêu cầu này, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu đi xuống và phát triển thiếu hài hòa, bền vững.
Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, lĩnh vực bất động sản nằm trong hệ sinh thái chung của nền kinh tế, tạo ra nhu cầu và động lực cho hàng trăm ngành nghề khác nhau phát triển. Trong hệ sinh thái kinh tế liên quan và cộng hưởng lẫn nhau đó, lĩnh vực bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng.
Ngoài tạo lập nhà ở cho người dân, đóng thuế cho Nhà nước qua những dự án đầu tư, các doanh nghiệp bất động sản còn có vai trò quan trọng thúc đẩy những ngành kinh tế khác phát triển. Trên sàn chứng khoán, giá nhiều cổ phiếu ngành thép, gạch men, đá xây dựng, thi công… cũng có sự tăng trưởng tốt đi cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp xây dựng, du lịch, vận chuyển khác cũng không nằm ngoài sự phát triển liên thông này.
“Chỉ thị 13 lần này đã nêu rõ thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng. Đây là điều trước đây chưa có Chỉ thị nào nhắc đến”, ông Đính bình luận.
Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chỉ thị 13 chưa phải là những quy định pháp luật cụ thể để có thể tháo gỡ ngay những điểm nghẽn hiện tại cho thị trường bất động sản. Nhưng về cơ bản, Chỉ thị này cho thấy Chính phủ thực sự quan tâm đến những khó khăn của thị trường này. Trong đó, Chính phủ đã chỉ ra những khó khăn mà thị trường bất động sản và các doanh nghiệp đang đối mặt. Đây là điều hết sức quan trọng để hiện thực hóa những chỉ đạo, điều hành thực tế tiếp theo và mang đến hy vọng “sốc” lại sự phát triển của lĩnh vực này.
Thông qua Chỉ thị 13, Thủ tướng tiếp tục chỉ đạo, bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển thị trường.
Bàn về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, để hình thành được hệ sinh thái bất động sản bền vững, ngoài việc sát cánh cùng các ngành nghề, lĩnh vực liên quan, việc phối hợp, liên thông giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản là yếu tố vô cùng quan trọng để tạo ra sự phát triển hài hòa, cân bằng.
Thời gian vừa qua, thị trường vốn và thị trường tiền tệ có sự phát triển nhanh về quy mô và tính thanh khoản, huy động được nguồn lực tài chính lớn cho Chính phủ, doanh nghiệp và chính quyền địa phương. Song, thị trường vốn vẫn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng, hiệu quả với thị trường bất động sản.
“Trước đây, mặc dù có sự liên đới nhưng vấn đề tương trợ giữa thị trường vốn với thị trường bất động sản chưa được chú trọng. Thực tế đã có sự lệch pha giữa các thị trường này, dẫn đến tình trạng phát triển thiếu đồng bộ, trong đó, thị trường vốn chưa hỗ trợ kịp thời khi các kênh dẫn vốn vào ngành bất động sản đang ách tắc, đồng thời vẫn tồn tại những bất cập ở chiều ngược lại. Do đó, chỉ đạo này của Thủ tướng một lần nữa nhấn mạnh vai trò liên kết quan trọng giữa hai thị trường này, gợi ý việc mở cửa thông thoáng hơn cho các kênh dẫn vốn vào lĩnh vực bất động sản”, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.
Hiện ngành bất động sản đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn phục vụ các mục tiêu tăng trưởng cuối năm cũng như kế hoạch dài hạn. Thị trường có nguy cơ đổ vỡ nếu không nhanh chóng có những chỉ đạo và các giải pháp cụ thể. Chỉ thị 13 đã kịp thời đưa ra các chỉ dẫn cụ thể, nâng cao tinh thần, quan điểm, đốc thúc các bộ ngành nhanh chóng giải quyết các ách tắc đang diễn ra.
Cụ thể, trong Chỉ thị, Thủ tướng đã giao Bộ Tài chính các nhiệm vụ quan trọng:
Một là, khẩn trương sửa đổi Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước, và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Hai là, kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.
Ba là, phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.
Thứ tư là, chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.
Năm là, nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế đối với bất động sản nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách Nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, việc huy động vốn của một số doanh nghiệp bất động sản thời gian qua có dấu hiệu thiếu minh bạch, có những vi phạm khá nghiêm trọng ảnh hưởng đến uy tín của thị trường. Do đó, việc chỉ đạo của Chính phủ hướng đến một thị trường vốn an toàn, bền vững là điều cần thiết. Song, việc kiểm soát cần khéo léo tránh ảnh hưởng đến việc huy động vốn chung của toàn bộ thị trường.
“Chỉ thị lần này đã giao rõ trách nhiệm cho Bộ Tài chính tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt trong việc huy động vốn phục vụ mục tiêu phục hồi, phát triển. Điều này vô cùng ý nghĩa trong bối cảnh dòng vốn đang có những ách tắc chung trên toàn thị trường. Hy vọng sau chỉ đạo này, các nút thắt về dòng vốn sẽ dần được khơi thông, trước hết là đối với các doanh nghiệp có triển vọng và các lĩnh vực ưu tiên”, ông Đính đánh giá.
Các chuyên gia cũng đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng cơ hội để tiếp tục phát triển vẫn rất lớn. Song để hướng tới phát triển một hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững như Thủ tướng đã nhiều lần đề cập, cần thiết phải giải quyết các tồn tại trước mắt, như khơi thông các kênh dẫn vốn và tiếp tục rà soát các quy định của pháp luật để xây dựng công cụ chính sách phù hợp, hiệu quả, tạo động lực mới cho sự phát triển của lĩnh vực này.
Khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan
Theo Chỉ thị mới ban hành, bên cạnh mặt tích cực và những thành tựu đã đạt được, lĩnh vực bất động sản cũng đang bộc lộ nhiều hạn chế như cơ cấu hàng hóa chưa hợp lý, giá sản phẩm, nhất là giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập của người dân. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn thiếu minh bạch do cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường chưa đồng bộ, đầy đủ.
Đặc biệt là hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn một số nội dung chưa sửa đổi kịp thời nên không theo kịp nhu cầu thực tiễn và là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều ách tắc của thị trường thời gian qua. Cụ thể, Chỉ thị nêu rõ, trình tự thủ tục đầu tư được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian hoàn thành thủ tục kéo dài, thậm chí không thể tháo gỡ.
TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, rất nhiều chủ đầu tư đang loay hoay trước những vướng mắc về thủ tục hành chính, các điều khoản luật chồng chéo, dẫn đến dự án chậm tiến độ, đội vốn. Thông qua Chỉ thị này, Chính phủ đã chỉ rõ những khó khăn đó, đây là điểm đáng mừng. Vấn đề còn lại là hoạt động tháo gỡ trong thực tiễn.
“Việc rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả là một trong những nhiệm vụ trọng tâm mà Thủ tướng đã nhấn mạnh trong Chỉ thị”, ông Đính nói.
Theo Chỉ thị, Thủ tướng đã giao cho Bộ Xây dựng các nhiệm vụ sau:
Một là, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đề nghị Bộ Xây dựng trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh và tăng cường hiệu quả quản lý thị trường trong lĩnh vực bất động sản.
Đồng thời, sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cho phù hợp với Luật Nhà ở.
Hai là, chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn trình tự triển khai thực hiện đối với dự án nhà ở, khu đô thị.
Ba là, thường xuyên theo dõi sát tình hình, diễn biến của thị trường bất động sản; hàng quý có báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước và kiến nghị giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Thứ tư là, phối hợp với các địa phương, rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân theo đúng quy định pháp luật, thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở, khu đô thị và đảm bảo nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, đây là điều quan trọng, bởi có nhiều địa phương chưa tính toán quỹ đất hợp lý, dẫn đến việc thiếu quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tạo ra sự mất cân bằng cung - cầu trong thị trường nhà ở, ảnh hưởng lớn tới an sinh xã hội.
Điều đáng mừng là những bất cập trong thủ tục hành chính cũng được Thủ tướng giao tiếp cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư, chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương, đề xuất giải pháp tháo gỡ. “Chúng tôi mong muốn giới hoạch định chính sách bất động sản, đất đai, quy hoạch sẽ đưa ra những giải pháp đúng đắn, kịp thời để thị trường phát triển. Trong đó, lưu ý chính sách không chỉ giải quyết trước mắt, phải giải quyết những vấn đề căn bản, cốt lõi của nền kinh tế, thị trường”, ông Đính nêu quan điểm.
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, chúng ta cũng cần quan tâm đến các chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, bởi việc thiếu đầy đủ, thống nhất và đồng bộ đã tạo ra những nút thắt khó gỡ trong hoạt động đầu tư kinh doanh của thị trường này.
Nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các tỉnh thành trị giá hàng trăm nghìn tỷnđồng đang đóng băng, đó là một sự lãng phí nguồn lực rất lớn. Do đó, ngoài pháp lý bất động sản nói chung, cần nhanh chóng tháo gỡ những điểm nghẽn cụ thể, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.
Các chuyên gia đánh giá, Chỉ thị 13/CT - TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản một lần nữa nêu cao vai trò quan trọng của thị trường này trong hệ sinh thái kinh tế nói chung. Đồng thời, tạo ra động lực thúc đẩy cả hệ thống chính trị vào cuộc để “sốc” lại thị trường bất động sản, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững như Thủ tướng đã nhiều lần nhấn mạnh./.
