Hoạt động cho thuê văn phòng trong thời gian vừa qua được ghi nhận sôi động trở lại với các giao dịch về mở rộng hoặc chuyển dịch văn phòng và xu hướng chuyển dịch về nhu cầu từ phía khách thuê, buộc chủ đầu tư văn phòng thay đổi để giữ chân khách thuê, đặc biệt các công ty lớn, các tập đoàn đa quốc gia.
Để hiểu được rõ hơn về sự dịch chuyển nhu cầu của khách thuê và tìm ra những yếu tố giữ chân khách thuê văn phòng hiệu quả, phóng viên đã có trao đổi với ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.
PV: Thưa ông, quý I/2024, nguồn vốn FDI vào Việt Nam đã gia tăng tích cực. Đây liệu có phải là dấu hiệu tăng tốc cho nhu cầu văn phòng?
Ông Matthew Powell: Thông tin từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến 20/4/2024, tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt hơn 9,27 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm 2023. Lũy kế đến nay, cả nước có 40.049 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký gần 478,58 tỷ USD.
Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 17 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 6,15 tỷ USD, chiếm gần 66,4% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 19,8% so với cùng kỳ. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư hơn 1,73 tỷ USD, chiếm gần 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 78,2% so với cùng kỳ. Tiếp theo lần lượt là các ngành bán buôn bán lẻ; vận tải kho bãi với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt hơn 451,4 triệu USD và gần 383,2 triệu USD.
Đặc biệt, chỉ số niềm tin kinh doanh tại Việt Nam chứng kiến sự gia tăng. Trong quý I/2024, chỉ số niềm tin kinh doanh từ cộng đồng doanh nghiệp Châu Âu vào nền kinh tế Việt Nam đã đạt mức cao nhất từ năm 2022, đạt 52,8. Điều này thể hiện sức hấp dẫn ngày càng tăng của Việt Nam, đặc biệt trước những chính sách chủ động, tập trung vào nhà đầu tư và nỗ lực liên tục nâng cao sự ổn định và khả năng cạnh tranh toàn cầu của thị trường.
Dòng vốn FDI tăng trưởng và đa dạng về ngành hàng đi kèm chỉ số niềm tin kinh doanh tiếp tục ở mức khả quan đã cho thấy Việt Nam là thị trường tiềm năng cho nhiều loại hình doanh nghiệp, từ đó kéo theo nhu cầu về văn phòng càng gia tăng.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.
Hoạt động cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong quý I/2024 diễn ra sôi động. Các khách thuê nhóm ngành công nghệ thông tin chiếm nhiều diện tích nhất với 71% diện tích giao dịch cho thuê. Theo sau là khách thuê thuộc ngành sản xuất với 17% và luật với 12%.
Tuy nhiên, nhu cầu cao không phải dành cho tất cả các phân hạng văn phòng. Nhu cầu hiện nay tập trung ở phân khúc văn phòng chất lượng cao, bởi khách thuê có những yêu cầu khắt khe hơn đối với văn phòng. Họ cần văn phòng đảm bảo chất lượng tốt, một môi trường làm việc tốt để thu hút và giữ chân nhân tài. Do đó, các chủ đầu tư văn phòng phải theo kịp và đảm bảo cung cấp mặt bằng tiêu chuẩn chất lượng để đáp ứng thị hiếu chung.
PV: Thưa ông, các doanh nghiệp hiện nay có chú trọng đến giá cả khi tìm kiếm văn phòng?
Ông Matthew Powell: Tại Hà Nội, hầu hết các khách thuê ưa chuộng khu vực nội thành, nơi có những dự án mới chất lượng cao, giá thuê phù hợp và gần trung tâm. Có thể thấy, xu hướng lựa chọn văn phòng của khách thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố và giá cả không phải là yếu tố duy nhất mà doanh nghiệp cân nhắc, nhất là với các khách thuê có xu hướng nâng cấp văn phòng lên các tòa nhà hạng A.
Đối với nhiều công ty, việc chuyển đến các tòa nhà văn phòng có chứng nhận xanh là ưu tiên hàng đầu hoặc thậm chí là yêu cầu bắt buộc, bởi đó là một phần trong cam kết ESG toàn cầu với các cổ đông của họ và cả các quy định pháp luật liên quan.
Đôi khi các công ty sẵn sàng trả thêm phí để có tòa nhà chất lượng tốt hơn với chứng nhận xanh, mang lại môi trường làm việc hiệu quả cho nhân viên và xây dựng hình ảnh thương hiệu tích cực đối với khách hàng. Vì vậy, mặc dù giá cả rõ ràng là một yếu tố rất quan trọng, nhưng nó không phải yếu tố quyết định.
Chúng tôi nhận thấy sự khác biệt giữa các tòa nhà được chứng nhận xanh và các tòa nhà không được chứng nhận. Các tòa nhà cũ, không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh hiện sẽ đứng trước áp lực giảm giá thuê lớn hơn khi không thể cạnh tranh với các tòa nhà có chứng nhận xanh. Bằng chứng là một số chủ nhà, đặc biệt đối với văn phòng hạng B, đã phải giảm giá thuê để giữ chân khách, khiến giá thuê gộp tại thị trường Hà Nội trong quý I/2024 ghi nhận mức giảm nhẹ, 1% theo quý và 2% theo năm.
Yếu tố giá cả rõ ràng là quan trọng. Nhưng giống như bất kỳ thứ gì khác, nhiều người sẵn sàng trả tiền cho những trải nghiệm chất lượng. Giống như việc mua xe hơi, quần áo hoặc túi xách, đôi khi sự chênh lệch về giá là có thể chấp nhận đối với các sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao hơn.
Xu hướng lựa chọn văn phòng của khách thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố và giá cả không phải là yếu tố duy nhất.
PV: Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng chuyển dịch thế nào, thưa ông?
Ông Matthew Powell: Thị trường văn phòng tại TP.HCM có nhiều điểm mạnh, với các mặt bằng văn phòng lớn đi kèm thị trường thương mại lớn hơn. Giá thuê văn phòng tại TP.HCM vẫn giữ mức cao hơn Hà Nội, đặc biệt là tại các dự án trong khu vực quận 1.
Tuy nhiên, thị trường TP.HCM trước đây hầu hết tập trung tại một khu vực là Quận 1, nơi mang tới nguồn cung văn phòng chủ yếu. Tuy nhiên, hiện nay thị trường này đã có ghi nhận về sự dịch chuyển sang khu vực Thủ Thiêm, với nguồn cung văn phòng mới, mặt sàn lớn. Trong khi đó, câu chuyện tại Hà Nội lại có sự khác biệt. Hà Nội có sự phát triển trải rộng hơn về thị trường văn phòng, khi đã có những địa điểm khác nhau tập trung dự án thương mại như Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Tây Hà Nội và sắp tới sẽ là khu vực Tây Hồ Tây.
Tuy nhiên, hiện công suất cho thuê tại các dự án thuộc khu vực Hoàn Kiếm và Ba Đình là khá cao. Vì vậy, các tòa nhà mới dự kiến sẽ ra mắt trong thời gian tới sẽ là nguồn cung mới, tạo thêm sự sôi động đối với các hoạt động thương mại.
Một yếu tố khác khiến Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn cho doanh nghiệp là bởi đây là trung tâm kinh tế và chính trị của Việt Nam. Do vậy, sở hữu trụ sở văn phòng tại Hà Nội cũng sẽ hỗ trợ tốt cho công tác hành chính, quan hệ với các cơ quan chính phủ.
PV: Về giá thuê văn phòng, liệu Hà Nội có vượt qua TP.HCM và thị trường khác trong khu vực?
Ông Matthew Powell: Ở thời điểm hiện tại, điều này khó có khả năng xảy ra. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình phân khúc hạng A trong quý I/2024 đạt 47,2 USD/m2/tháng, tăng 2,6% so với quý trước đó - cũng là mức giá thuê hạng A cao nhất trong 15 năm trở lại đây, còn hạng B đạt 26 USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước đó và 2% so với cùng kỳ năm trước.
Còn tại Hà Nội, mức tăng giá diễn ra với tốc độ chậm hơn, giá thuê trung bình phân khúc hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, tăng 0,7% so với quý trước đó. Giá thuê hạng B không có sự thay đổi theo quý, ở mức 14,5 USD/m2/tháng
Trong khi đó, cuối năm 2023, giá thuê văn phòng ghi nhận Hong Kong là 194.1 USD/m2/tháng, Tokyo là 118.6 USD/m2/tháng hay Singapore là 103.5 USD/m2/tháng.
Như vậy, so với nhiều thị trường trong khu vực, giá thuê văn phòng tại Việt Nam còn khiêm tốn. Đặc biệt giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội có thể chịu áp lực lớn khi nguồn cung được bổ sung trong hai năm tới.
Đối với các tòa nhà riêng lẻ được ưa chuộng hoặc có chất lượng tốt, có thể yêu cầu mức giá cao hơn, nhưng sẽ không cao hơn đáng kể so với các lựa chọn thay thế. Vì vậy, trong thời gian tới Hà Nội sẽ duy trì mức giá thuê hợp lý với các mặt bằng chất lượng cao.
Tuy nhiên, về tương lai, nguồn cung văn phòng tại các thành phố lớn ở Việt Nam vẫn đang thấp hơn so với các thị trường trong khu vực như Singapore, Jakarta (Indonesia), Bangkok (Thái Lan). Do đó, tiềm năng tăng giá vẫn còn hiện hữu.
