Ám ảnh bong bóng bất động sản
Cuối năm 2018, sau một chu kỳ tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản bắt đầu được dự báo có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản. Hơn 1 năm trước, TS. Nguyễn Trí Hiếu đã cảnh báo nhiều lần về tình trạng vỡ bong bóng có thể xảy ra khi tín dụng cho vay bất động sản lớn, giá đất nền tăng quá cao. Ông Hiếu khẳng định: "Nếu năm tới không giải quyết được vấn đề bất động sản, vấn đề tín dụng một cách ráo riết, thì khả năng bong bóng bất động sản sẽ nổ ra”.
Trong khi đó, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) Trần Kim Chung cho rằng, hiện đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản khi nhận định về thị trường bất động sản thời điểm đó. Theo ông Chung, 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản là: Giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản, đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng. "Chỉ còn 2 dấu hiệu nữa là thị trường sẽ chạm ảnh hưởng vào khủng hoảng 2008 - 2009 là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng", ông Chung cảnh báo.
Lo ngại là điều hoàn toàn tự nhiên khi 10 năm trước, cuộc khủng hoảng bong bóng năm 2007 - 2008 đã thực sự trở thành nỗi ám ảnh đầy kinh hoàng trong giới bất động sản. Sự đổ vỡ theo hiệu ứng domino trong chính thị trường bất động sản lan rộng ra nền kinh tế, hàng loạt các dự án chết yểu mang tên “khu nhà hoang”, sự “đông cứng” của các đại gia bất động sản… đã đẩy thị trường rơi xuống vực thẳm.
Bởi thế, lo ngại về vỡ bong bóng là dự báo mà các chuyên gia đặt ra khi nguồn vốn đổ ào ào vào bất động sản, sự tăng giá chóng mặt của bất động sản đặc khu tương lai lan rộng sang các tỉnh lẻ đẩy tốc độ tăng ở một số nơi cá biệt lên tới 200 - 300% trong năm 2018.
Song, thực tế, đến thời điểm hiện tại, chuẩn bị kết thúc năm 2019, bong bóng bất động sản đã không xảy ra.
Lo ngại đóng băng
Mặc dù có tiếng thở phào vì bong bóng bất động sản không thành hình nhưng khi thị trường giảm tốc đột ngột, những ghi nhận về nguồn cung khan hiếm, bất ổn của rủi ro đầu tư lại khiến giới đầu tư lo ngại về thị trường đóng băng.
Các báo cáo của tổ chức nghiên cứu bất động sản năm 2019 đều cho thấy, nguồn cung sụt giảm trầm trong tại thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong khi đó, lượng giao dịch cung – cầu cũng có sự đi xuống.
Đặc biệt, thương vụ phá vỡ cam kết của Cocobay trong phân khúc condotel tạo ra ám ảnh không tươi sáng trên thị trường.
Bức tranh bất động sản mà gam tối nhiều hơn sáng được lý giải đến từ siết vốn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và vướng mắc về hành lang pháp lý.
"Chúng tôi đã khuyến cáo về việc kiểm soát tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không được làm đóng băng, phải phát triển ổn định, dài hạn".
- TS. Lê Xuân Nghĩa -
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên với chủ đề "Xu thế dòng tiền vào bất động sản 2020" mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa đặt ra vấn đề: “Chúng tôi đã khuyến cáo về việc kiểm soát tài chính với thị trường bất động sản phải thận trọng, không được làm đóng băng, phải phát triển ổn định, dài hạn. Ta đã thực hiện nhiều phép thử và chưa thấy có đóng băng nhưng chắc chắn sẽ có vài biến chuyển".
Lý giải về điều này, TS. Nghĩa cho rằng, tiền cho vay mua nhà khoảng 50 tỷ USD, nếu cộng các dòng vốn ngoại lai lại như kiều hối, trái phiếu… thì có khoảng 11 tỷ USD, nếu so sánh con số này với 50 tỷ từ ngân hàng thì đầu tư của ngân hàng vào bất động sản là hơi thấp.
“Chúng ta cần phải coi trọng dòng vốn ngân hàng vào bất động sản, vì đây là dòng vốn dài hạn, đảm bảo cho ngân hàng và bất động sản phát triển một cách vững chắc. Bên cạnh đó, nhiều nhà quản trị ngân hàng lừng danh nói với tôi rằng, nếu không cho vay bất động sản thì cho vay gì? Vì các thị trường khác quá rủi ro, chỉ có bất động sản, hàng không và viễn thông là ổn định, rủi ro khá thấp, nên ngân hàng không cho 3 lĩnh vực này vay thì cho ai vay? Cuối cùng là tư duy tài sản. Một tỷ phú lừng danh nói rằng phải chuyển tất cả sang tư duy tài sản, mà bất động sản chính là tài sản vững chắc nhất”- TS. Nghĩa nhấn mạnh.
Trước đó, tại Diễn đàn Bất động sản thường niên 2019 do Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vừa qua, TS. Nghĩa cũng khẳng định chính sách tín dụng không thể lúc đóng lúc mở thiếu lộ trình bởi bất động sản là lĩnh vực có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế. Nếu không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường và đưa ra chính sách đóng bất động sản sẽ dẫn tới nguy cơ về đóng băng.
